在物業(yè)服務水平有待提升，物業(yè)服務糾紛頻發(fā)的當下。越來越多的業(yè)主曾經(jīng)或正在產(chǎn)生不交或者少交物業(yè)費的念頭。
日前，云南嵩明縣人民法院審理了一起物業(yè)費糾紛案件，原告是一家物業(yè)公司，被告是因為不滿物業(yè)公司服務整整三年沒交物業(yè)費的業(yè)主。業(yè)主稱，物業(yè)公司服務存在瑕疵，小區(qū)環(huán)境臟亂差，停車位管理混亂，存在安全隱患，物業(yè)公司動不動就停水停電催繳物業(yè)費。聽上去，這位業(yè)主不交物業(yè)費的理由是不是很充分，可結果他敗訴了，法院判決其在15日內(nèi)支付三年全部欠繳的物業(yè)費。
物業(yè)服務合同是物業(yè)公司為業(yè)主提供物業(yè)服務，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。雙方互付對待給付義務。從這個道理上說，物業(yè)公司如果沒有按照合同約定履行好服務義務即構成違約，業(yè)主理應具有不支付或者少支付物業(yè)費的權利。然而當物業(yè)公司將業(yè)主訴至法院，追索其欠繳的物業(yè)費。業(yè)主抗辯的理由可謂五花八門，但總體而言，敗訴居多！究其原因，我認為最主要有以下兩點：
1.司法裁判對業(yè)主不支付物業(yè)費的“正當理由”的認定多“從嚴把握”。
2.欠費業(yè)主對物業(yè)公司未按合同約定履行服務義務舉證難度大。
讀到這里，你是不是深深的emo了，還是準備躺平了。其實大可不必，因為在司法實踐中，也有少數(shù)業(yè)主少交或不交物業(yè)費的理由獲得了支持。今天我就和大家分享幾個實踐中的案例，相信無論對于想要維護自身權益的業(yè)主還是對于物業(yè)公司都具有啟發(fā)意義。
物業(yè)服務質(zhì)量不達標，少交物業(yè)費請求可能獲支持
在業(yè)主主張拒交少交物業(yè)費的理由中，物業(yè)服務不到位、服務質(zhì)量有瑕疵占比最高。這種主張能否得到法院的支持，從司法裁判的實例看，關鍵看物業(yè)服務不到位或質(zhì)量有瑕疵的嚴重程度。一般而言，只有物業(yè)公司完全不履行物業(yè)服務合同約定的服務義務或者合同履行存在重大瑕疵，嚴重到構成“根本違約”的情況下，才有可能得到支持，且通常情況下，少交物業(yè)費的請求相較于拒交物業(yè)費的請求更容易得到支持。
比如，在趙某與天津某物業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛一案中，趙某舉證證明了監(jiān)控和路燈大部分不能用，道路損壞嚴重，道路方磚下沉，車位和草坪雜草叢生、綠化樹木死亡40%等該物業(yè)公司未按照合同約定履行服務義務的情形，法院在綜合考量物業(yè)公司的物業(yè)費收費標準、物業(yè)服務存在瑕疵等實際情況，酌定趙某向物業(yè)公司按照90%的比例繳納欠費期間的物業(yè)費五千余元。
物業(yè)公司超過訴訟時效追索物業(yè)費，業(yè)主可請求相應免責
目前，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為3年。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。民事權利受到侵害的權利人在法定的時效期間內(nèi)不行使權利，時效屆滿后，債務人獲得訴訟時效抗辯權。
在物業(yè)服務合同糾紛中，法定的訴訟時效期間是3年，超過3年訴訟時效，物業(yè)公司便會對物業(yè)費的該筆債權喪失勝訴權。關于3年訴訟時效的起算點，一般認為，物業(yè)服務合同屬于繼續(xù)性合同，物業(yè)公司要求業(yè)主支付服務費用的訴訟時效期間應從最后一期物業(yè)服務費用的履行期間屆滿之日計算。
比如，曹某與北京市某物業(yè)公司的物業(yè)服務合同糾紛一案中，法院認為，物業(yè)公司能提供的催繳業(yè)主欠費的時間是2016年7月，其對2012年9月-2013年8月的物業(yè)費主張已經(jīng)超出3年的訴訟時效，所以不能得到支持。
對于物業(yè)公司，需要注意的是，應注意主張權利的時間限制，避免超過訴訟時效。主動收集、保存訴訟時效中斷的證據(jù)材料。
對于業(yè)主，應當有訴訟時效的意識，當認為物業(yè)公司主張的物業(yè)費債權超過訴訟時效時，應提出明確抗辯，因為如果義務人未提出訴訟時效抗辯，法院不會主動適用訴訟時效的規(guī)定進行裁決。
物業(yè)公司擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主提出抗辯的，法院支持
舉個簡單的例子，一個住宅小區(qū)的物業(yè)費標準本來是1元/平方米·月，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主共同決定，而僅僅是根據(jù)公司運行成本或者自行聘請評估機構進行評估后，按照1.5元的標準向業(yè)主收取費用，屬于擅自提高收費標準。
這是有明確依據(jù)的，即《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，“物業(yè)服務人違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務人退還其已經(jīng)收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。”
比如，在河北省某物業(yè)公司與趙某的物業(yè)服務合同糾紛一案中，法院即以物業(yè)公司未提交前期物業(yè)服務合同或其與業(yè)主雙方簽訂的物業(yè)服務合同，亦未提交自身物業(yè)服務等級證明文件，故物業(yè)費用的標準應參照所在地物業(yè)服務收費的政府指導價格，而不支持物業(yè)公司所主張的較高的收費標準。
部分地方存在特殊規(guī)定，特定情形下物業(yè)費可不交或少交
物業(yè)公司起訴業(yè)主補交物業(yè)費以及業(yè)主進行抗辯時，還應重點關注所在地區(qū)的行業(yè)法規(guī)，看是否存在物業(yè)費免交的特殊規(guī)定。目前，正值疫情期間，一些地方出臺了物業(yè)費減免的相關政策，也需要予以關注。
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