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房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈合作培訓(xùn)

【課程背景】
伴隨著非充分市場(chǎng)（政府強(qiáng)控），宏觀政策嚴(yán)厲，因城綜合施策的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，行業(yè)高利潤(rùn)的繁榮過(guò)后，房地產(chǎn)企業(yè)正迎來(lái)從“賣(mài)方市場(chǎng)”到“買(mǎi)方市場(chǎng)”，從分散到集中，從粗放經(jīng)營(yíng)到精細(xì)化經(jīng)營(yíng)，從“商品時(shí)代”到“產(chǎn)品時(shí)代”，從良莠并存到優(yōu)勝劣汰的行業(yè)大洗牌，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)，全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新的歷史大機(jī)遇。“好風(fēng)憑借力，揚(yáng)帆正當(dāng)時(shí)。”
房地產(chǎn)行業(yè)從單一渠道融資逐步轉(zhuǎn)化成為多元化的結(jié)構(gòu)融資，
從房地產(chǎn)股權(quán)融資到房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，
從房地產(chǎn)金融控股到房地產(chǎn)上市融資，
從房地產(chǎn)融資租賃到房地產(chǎn)并購(gòu)合作，
從國(guó)內(nèi)融資到國(guó)外融資，
從傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)模式到平臺(tái)化的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，
從開(kāi)發(fā)建設(shè)的企業(yè)過(guò)程到社會(huì)化的全過(guò)程（含籌資拿地、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)與運(yùn)營(yíng)）
本課件闡述了新時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈拿地模式創(chuàng)新的脈絡(luò)，幫助學(xué)員企業(yè)掌握全過(guò)程聯(lián)合拿地聯(lián)合開(kāi)發(fā)，迅速把握市場(chǎng)契機(jī)，做強(qiáng)做好，走上可持續(xù)發(fā)展之路。

【培訓(xùn)大綱】
第一部分《目前的土地市場(chǎng)及2018年趨勢(shì)》
1.供需矛盾未見(jiàn)好轉(zhuǎn)，地王仍現(xiàn)，房?jī)r(jià)趨平，壓力未減
2.金融政策施壓，貨幣趨緊，真的上漲乏力？
3.房企競(jìng)爭(zhēng)慘烈，拿地沖動(dòng)未退
4.房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效規(guī)律及組合變化應(yīng)對(duì)

第二部分《關(guān)于拿地》
一、項(xiàng)目拿地與項(xiàng)目定位分析：
1.地價(jià)測(cè)算與評(píng)估
2.土地招拍掛技巧應(yīng)用
3.一級(jí)土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)
4.二手地交易的收益與風(fēng)險(xiǎn)管理
5.拿地模式優(yōu)化

二、八大“勾地”攻略及地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)
1.案例解析三種最常見(jiàn)的方式
（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)琗X地產(chǎn)標(biāo)桿大宗購(gòu)并xx集團(tuán)案例
（2）合伙成立項(xiàng)目公司
（3）以聯(lián)合開(kāi)發(fā)的名義 
2.其他方法有局限性
（4）兼并或合并，中交并購(gòu)綠城案例
（5）在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 ，xx小鎮(zhèn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓案例
（6）股權(quán)托管 
（7）變更用地類(lèi)型
（8）染指“插花規(guī)劃” 
3.房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈合作實(shí)務(wù)及案例分析
（1）法規(guī)政策，資管新政理解
（2）交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)控制及法務(wù)交易文件
（3）盡職調(diào)查要領(lǐng)（原則、問(wèn)題清單采集與數(shù)據(jù)分析）
（4）并購(gòu)中的交易結(jié)構(gòu)與談判技巧
（5）提問(wèn)與回答

第三部分《關(guān)于拿地的創(chuàng)新模式和渠道》
一、大宗地塊拿地模式分析
1. 舊改及新區(qū)域（中信XX城市）開(kāi)發(fā)模式
2. 主題地產(chǎn)（華僑城）模式
3. 城市更新（深圳XX地產(chǎn)模式）模式
4. 商業(yè)綜合體（萬(wàn)達(dá)、龍湖、華潤(rùn)）帶動(dòng)模式
5. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（華夏幸福）模式
6. 租售并舉（租賃公寓 +社區(qū)商業(yè)）模式

二、拿地階段企業(yè)間的合作模式分析
1. 項(xiàng)目公司模式
2. 合作開(kāi)發(fā)模式
3. 股權(quán)收購(gòu)模式
4. 不同模式下的利弊和操作關(guān)鍵點(diǎn)

三、如何提升企業(yè)的“拿地能力”?
1. 綜合能力積累
2. 合理項(xiàng)目信息來(lái)源及研究政府規(guī)劃動(dòng)向
3. 品牌價(jià)值與開(kāi)發(fā)思路的引導(dǎo)性
4. 多渠道融資，提高資金解決能力
案例：如何拿地？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拿地操作標(biāo)準(zhǔn)探討

第四部分：《全過(guò)程拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何規(guī)避？》
一、  一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲取土地實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范
1.如何成功獲取土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)
2.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成及負(fù)擔(dān)、盈利點(diǎn)全程解析
3.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的不同階段所需法律文件匯總
①收購(gòu)?fù)恋丶安疬w的文件
②基礎(chǔ)設(shè)施投資類(lèi)文件
③前期費(fèi)用文件
④計(jì)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的二級(jí)開(kāi)發(fā)文件
4. 一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)的四種模式選擇及比較分析
5.前期資金策劃投入及安全保障
6.設(shè)定土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)招拍掛時(shí)的合法壁壘
7.項(xiàng)目可行性分析如何落地，如何處理好拆遷等難題
8.政府授權(quán)的法律文件及需要審批的相關(guān)批文、相關(guān)手續(xù)的辦理程序
案例：開(kāi)發(fā)商土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式研究及賞析

二、二級(jí)市場(chǎng)拿地方式實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范
1. 土地招標(biāo)拍賣(mài)掛方式的適用范圍與利弊分析
2. 如何避免“招拍掛”雷區(qū)？
3. 案例分析哪些情形會(huì)導(dǎo)致“招拍掛”無(wú)效及其后果
4. 案例分析通過(guò)“招拍掛”成功獲取土地的操作規(guī)程及技巧
5. 案例分析知名開(kāi)發(fā)商的拿地思路與技巧

三、直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓獲取項(xiàng)目實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范
1.“精心策劃”的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)绾我?guī)避“一場(chǎng)空”
2.避免項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)蜻`法禁規(guī)而無(wú)效
3.合理合法降低項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的稅收成本
4.案例分析直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)@取土地的實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

第五部分：產(chǎn)業(yè)鏈合作的變革與突破
一、房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)投資架構(gòu)模式
1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司模式
2. 以DPP（合伙形式）進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式
3. 以房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式
4. 碧桂園、萬(wàn)科、恒大等合作開(kāi)發(fā)模式解析
5. 跨越式發(fā)展房企（陽(yáng)光城、旭輝）拿地模式剖析

二、全產(chǎn)業(yè)鏈合作的預(yù)算、成本控制與稅務(wù)籌劃：
1. 產(chǎn)業(yè)鏈上的稅務(wù)籌劃實(shí)戰(zhàn)案例分析
2. 產(chǎn)業(yè)鏈全面預(yù)算管理
3. 產(chǎn)業(yè)鏈財(cái)務(wù)管控戰(zhàn)略與管理架構(gòu)
4. 產(chǎn)業(yè)鏈的全成本控制策略與操作方法

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)，營(yíng)改增后優(yōu)化投資進(jìn)入和退出方式設(shè)計(jì)
1. 投資進(jìn)入方式（直接增資、土地評(píng)估后增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合拿地、借款）
2. 不同投資進(jìn)入方式的財(cái)稅問(wèn)題解析
3. 投資退出方式解析（分利潤(rùn)、分收入、提取固定利潤(rùn)、按比例分房、清算退出、股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出）
4. 并購(gòu)如何提升公司股權(quán)價(jià)值
5. 房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化模式與渠道
6. 不同證券化模式的盈利模式差異
7. 價(jià)值管理的創(chuàng)新盈利模式
8. 通過(guò)項(xiàng)目收購(gòu)實(shí)現(xiàn)價(jià)值管理和企業(yè)變革

主講專(zhuān)家
楊凡老師：
國(guó)家注冊(cè)建筑師，高級(jí)工程師，國(guó)內(nèi)資深土地拓展運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家，北大、清華等高校房地產(chǎn)MBA班特聘講師。房地產(chǎn)土地拓展運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家，房地產(chǎn)行業(yè)*的講師之一，有近20余年房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)操管理經(jīng)驗(yàn)。
楊老師長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)一線開(kāi)發(fā)管理工作，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)業(yè)務(wù)鏈條均有涉足，特別是對(duì)房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、成本管理等模塊有深入的研究和系統(tǒng)的總結(jié)。能集思廣益，善于整合資源并為企業(yè)提供可持續(xù)進(jìn)步的技術(shù)管理正能量，擅長(zhǎng)項(xiàng)目執(zhí)行和監(jiān)管方面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，在一、二級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中有突出的業(yè)績(jī)。其先后擔(dān)任亞?wèn)|建設(shè)集團(tuán)副總工程師，蘇寧環(huán)球集團(tuán)副總經(jīng)理兼設(shè)計(jì)總監(jiān)，九洲投資集團(tuán)地產(chǎn)中心副總經(jīng)理兼總建筑師等職位。并經(jīng)常受邀為清華大學(xué)、北京大學(xué)、重慶大學(xué)和浙江大學(xué)等高校的房地產(chǎn)EMBA總裁班授課。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈合作培訓(xùn)