課程描述INTRODUCTION
房地產(chǎn)項目測算培訓(xùn)
培訓(xùn)講師：楊凡
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
房地產(chǎn)項目測算培訓(xùn)
【課程簡介】
大數(shù)據(jù)、人工智能化時代，人們?nèi)粘Ｉ畹母鱾€領(lǐng)域都面臨快速而深刻的變革。不可避免的，大數(shù)據(jù)與人工智能已走入房地產(chǎn)行業(yè)，邁出了變革性進步。一些用以記錄客戶購房時最看重的內(nèi)容——項目區(qū)位及周邊配套設(shè)施、房產(chǎn)位置及產(chǎn)品特性、單位面積與售價、物業(yè)收費及升值空間等等。這個數(shù)據(jù)有助于確定房產(chǎn)的預(yù)測價值，便于開發(fā)商對多種競爭要素、便利設(shè)施及產(chǎn)品建造標準等多可選項，進行成本效益分析，并用于指導(dǎo)前期土地獲取、營銷策劃、產(chǎn)品規(guī)劃、成本控制、投融資，后期的工程管理、盈利保障與物業(yè)服務(wù)。
隨著大數(shù)據(jù)時代下房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視前期的土地獲取，土地價值評估、項目的可行性分析以及拿地階段項目測算方式與技巧，如何進行地塊屬性研究和精準測算并提升企業(yè)利潤，越來越成為優(yōu)秀房企開發(fā)前期工作的必備技能。本課程梳理、分析了數(shù)家標桿地產(chǎn)的成功案例，總結(jié)了多位職業(yè)經(jīng)理人二十多年來的工作實踐數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)投資拿地整個過程的土地價值進行解讀、分析和研判，并對標桿企業(yè)的拿地前后的項目測算計算方式和技巧進行分析總結(jié)，讓房地產(chǎn)行業(yè)的投資拓展、成本、財務(wù)和策劃、規(guī)劃人員對土地獲得的整個過程有個全面的了解和掌握，以成功案例和失敗教訓(xùn)為鏡，以標桿企業(yè)為對標坐標，在大數(shù)據(jù)廣泛應(yīng)用的發(fā)展機遇和不斷競爭與變革的形勢下，根據(jù)自己企業(yè)的特點，有所為和有所不為，作出最優(yōu)是抉擇決策。
【課程時間】2天（6小時/天）
【課程對象】房地產(chǎn)企業(yè)高管、企業(yè)投資部門負責(zé)人、投資經(jīng)理、成本和財務(wù)經(jīng)理、設(shè)計研發(fā)及工程經(jīng)理等。
【授課方式】：操盤案例講解、交流體驗、標桿實例研討、Q&A答疑及典型問題互動。
【課程收益】：
1、了解房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地的一般規(guī)律和黃金法則，提高定性分析及定量測算的技巧；
2、順應(yīng)天時、地利、人和，了解投資拿地新法，掌握新項目拿地前后測算、精算的重點、難點和關(guān)鍵點，避免常規(guī)錯誤的發(fā)生；
3、掌握土地價值判斷的技術(shù)邏輯與計算方法，熟練運用項目最優(yōu)規(guī)劃、以及簡潔實用的項目建議書和可研報告提高拿地方案的實操本領(lǐng)；
4、領(lǐng)會并掌握標桿房地產(chǎn)企業(yè)拿地研判技巧和項目測算方法，結(jié)合自己公司特質(zhì)，有效嫁接和合理借鑒。
5、看地測評的方式及各種拿地模式和渠道的風(fēng)險有哪些？如何規(guī)避和管控？
6、培養(yǎng)和留住前期投資拓展和策劃規(guī)劃的核心人才，進而精準提升企業(yè)的開發(fā)利潤。
【課程提綱】：
第一部分：土地估價方法與房地產(chǎn)估價方法
一、宗地地價評估基本方法與預(yù)測
1、收益還原法
2、市場比較法
3、成本逼近法
4、剩余法
5、基準地價系數(shù)修正法
案例：大數(shù)據(jù)下的房屋與成交量的預(yù)測
二、房地產(chǎn)評估基本方法
1、市場比較法
2、收益法
3、成本法
4、假設(shè)開發(fā)法
5、基準地價修正法
案例：基準地價修正法如何對土地和房產(chǎn)價值進行判斷？
第二部分：地塊價值判斷——項目建議書與可研報告的編制
一、地塊屬性研究
1、做好地塊屬性研究的三個問題？
（一）如何看地？
（二）項目地塊的屬性？
（三）看問題的方法？
2、如何拿地？
（一）拿地的兩種方式
（二）看地拿地時要注意的幾個問題：
（三）拿地新法（天時地利人和）解析
（四）土地獲取黃金法則總體思維框架（定性）
3、土地價值研判的意義及目的
（一）地塊研究到底是要研究什么？
（二）地塊的區(qū)位分析的三個基本層面（城市、區(qū)域、地段）
（三）意義：①發(fā)現(xiàn)地塊本身的優(yōu)勢和劣勢所在，②明確地塊的產(chǎn)品適宜性
（四）目的:為項目的定位奠定重要依據(jù)
4、XX標桿地產(chǎn)成功模式的借鑒
（一）土地土地要素構(gòu)成基礎(chǔ)與分析
（二）傳統(tǒng)開發(fā)流程及以客戶為導(dǎo)向的開發(fā)流程
（三）七對眼睛是解決什么問題的？
案例解析：項目拓展相關(guān)經(jīng)驗借鑒（產(chǎn)品、客戶、土地之間的內(nèi)在邏輯）
5、土地儲備結(jié)構(gòu)與決策評判
案例：XX新晉20強地產(chǎn)的三個“漏斗”決策依據(jù)與要點
6、土地儲備結(jié)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)低價土地的選擇
7、土地獲取方式的常規(guī)與非常規(guī)操作方式
8、房地產(chǎn)項目前期拿地投資決策
（一）企業(yè)投資戰(zhàn)略和慣性
（二）如何選城市--城市評價標準和指標體系
（三）企業(yè)自身產(chǎn)品定位—“有所為和不為”
（四）有準備拿地有選擇布局
（五）前期投資測算定位和風(fēng)險控制
案例：如何判讀估價報告與實例點評
二、競爭分析和土地評估
1.土地市場分析
2地塊考察和分析
考察報表：宗地社會條件調(diào)查表和自然條件調(diào)查表等
3.區(qū)域市場分析
4.競爭樓盤分析
考察報表：市場調(diào)研任務(wù)書
5.項目定位七步驟
案例：地塊現(xiàn)場考察的主要關(guān)注點
6.項目獲取需要關(guān)注的六大風(fēng)險：
調(diào)研報表：項目獲取風(fēng)險評估表
案例分析：2019房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查
三、地塊投資的決策核心：產(chǎn)品規(guī)劃
1.企業(yè)自身產(chǎn)品密切相關(guān)的產(chǎn)品規(guī)劃模板設(shè)計
2.投資（或研發(fā)）部門如何進行設(shè)計強排？
3.如何通過產(chǎn)品規(guī)劃實現(xiàn)項目銷售總額、銷售利潤*化？
實操案例：xx收并購項目的最優(yōu)化強排方法的介紹和實踐
四、地塊投資的決策依據(jù)：財務(wù)分析
1、項目建設(shè)計劃和成本構(gòu)成
2、項目銷售計劃和收入估算
3.房地產(chǎn)投資收益分析:項目的靜態(tài)投資和動態(tài)測算
4.項目投資建議書
5.簡要實用的可行性報告的編制要求和問題點
案例解析：XX項目的可行性報告的編制要點
第三部分：房地產(chǎn)企業(yè)拿地實操技能
思考一：項目利潤是怎么計算出來的？
思考二：需要哪些要素投入房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營？
思考三：什么樣的房地產(chǎn)才能算好項目（投入/產(chǎn)出、付出/回報）
思考四：如何掌握項目經(jīng)濟評價中測算要點及其在決策中的作用
一、土地市場
1、市場基本面分析
2、競爭分析及延伸理解
3.產(chǎn)品分析與常見拿地模式及案例
1）、政府主導(dǎo)模式，成功案例：廣東惠州xx科技小鎮(zhèn)的選擇與攻堅
2）、企業(yè)主導(dǎo)模式，成功案例：A、碧桂園評價土地的兩大核心工具，B、標桿地產(chǎn)xx項目拓展相關(guān)經(jīng)驗
二、房地產(chǎn)企業(yè)拿地方式
1、國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通行的拿地方式五個模式十種方式：
招拍掛介紹（二種方式）
土地轉(zhuǎn)讓介紹（一種方式）
股權(quán)轉(zhuǎn)讓介紹（四種方式）
合作經(jīng)營介紹（二種方式）
委托代建介紹（一種方式）
2.品牌房企的各種獨門絕技及其拿地策略
1）融創(chuàng)的收并購模式
2）萬科的模式
3）碧桂園的模式
4）常見企業(yè)勾地技巧、門檻條件設(shè)置
3.非招拍掛的三種最常見的拿地方式
（1）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，萬科大宗購并南都集團案例
（2）、合伙成立項目公司
（3）、以聯(lián)合開發(fā)的名義
4.其他拿地方式的局限性
（4）、兼并或合并，中交并購綠城案例
（5）、在建項目轉(zhuǎn)讓，南京xx小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)讓案例
（6）、股權(quán)托管
（7）、變更用地類型
（8）、染指“插花規(guī)劃”
5.房地產(chǎn)并購實務(wù)及案例分析
（1）、法規(guī)政策
（2）、交易結(jié)構(gòu)
（3）、盡職調(diào)查
（4）、交易文件
討論與點評：什么是適合企業(yè)自身拿地條件的*方式？
三、房地產(chǎn)項目測算的基本知識（測算意義、思路、假設(shè)）
1、測算意義（測算必要性/測算作用/測算精度要求）
2、測算思路（融資計劃/成本/收入/稅收/利潤等）
3、測算假設(shè)（模擬開發(fā)進程/財務(wù)評價）
四、項目投資
1、投資成本費用
①土地費用（土地征收拆遷費/土地出讓地價款/土地轉(zhuǎn)讓費/土地租用費/土地投資折價）
②前期工程費
③房屋開發(fā)費用（建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費）
④期間費用（管理費用、銷售費用、財務(wù)費用）
⑤開發(fā)期間稅費
⑥其他費用
⑦不可預(yù)見費等
小結(jié)：開發(fā)建設(shè)費用投資估算表
2、項目收入：項目收入的關(guān)鍵要素（收入估算/開發(fā)方案/租售方案及價格）
①開發(fā)計劃
②銷售計劃：某項目案例
③價格估算：市場比較法/成本法及某案例：價格估算及預(yù)測表
④租售收入及某項目案例
⑤稅費估算與稅費表
⑥稅費估算：土地增值稅與“營改增”后的房地產(chǎn)行業(yè)具體規(guī)定及注意事項
3、項目利潤
①利潤的基本概念：
資金價值/現(xiàn)金流量（經(jīng)營、投資、籌資活動）/現(xiàn)金量與利潤的關(guān)系/經(jīng)濟評價指標等
②核心指標：內(nèi)部收益率（財務(wù)內(nèi)部收益率的計算）/銷售凈利率/財務(wù)凈現(xiàn)值/投資回收期
③參考指標：
（一）地價支付貼現(xiàn)比及xx城市花園項目案例
（二）啟動資金獲利倍數(shù)
（三）銷售毛利率
（四）資金峰值比例
（五）獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）
4、相關(guān)分析
①盈虧平衡分析（本、量、利分析）
②敏感性分析（步驟及案例）
5、重點說明
①經(jīng)濟評價的常見誤區(qū)
②經(jīng)濟評價報告步驟
③指標體系說明
④填報模版參考
案例：XXXXX項目投資分析報告
五、經(jīng)濟測算表格分析
1、測算參數(shù)
2、項目盈利預(yù)測
3、現(xiàn)金流預(yù)測
案例：XXXXX項目節(jié)點計劃編制模板
案例：xx產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地的財務(wù)成本分析
第四部分：房地產(chǎn)企業(yè)各種實操拿地模式的風(fēng)險
1、二級市場拿地方式實操及風(fēng)險防范
1）哪些情形必須進行招拍掛？招標、拍賣、掛牌三種方式適用范圍？
2)招拍掛形式出讓土地使用權(quán)的利弊分析
3)企業(yè)實力雄厚、準備充分卻無法成功通過二級市場拿地？癥結(jié)何在？
4)“招拍掛”獲取土地會踩到哪些“雷區(qū)”？
5)如何避免“招拍掛”雷區(qū)？
6)真實案例揭示哪些情形會導(dǎo)致“招拍掛”無效及其后果
7)真實案例全程揭示通過“招拍掛”成功獲取土地的操作規(guī)程及技巧
2、直接進行項目轉(zhuǎn)讓獲取項目實操及風(fēng)險防范
1)“精心策劃”的項目轉(zhuǎn)讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”？
2)如何避免直接項目轉(zhuǎn)讓不至于因違反法律禁止性規(guī)定而無效
3)如何看清直接項目轉(zhuǎn)讓的利弊不至于盲動
4)如何合理合法降低項目轉(zhuǎn)讓過程中的稅收成本
5)真實案例全程展現(xiàn)直接進行項目轉(zhuǎn)讓獲取土地實操及風(fēng)險防范
3、股權(quán)收購獲取項目實操及風(fēng)險防范
1)收購不同性質(zhì)企業(yè)股權(quán)取得房地產(chǎn)項目會遇到哪些法律障礙
2)股權(quán)收購如何做好合理避稅
3)通過股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項目的利弊分析
4）通過股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項目風(fēng)險事前、事中如何防范，事后如何處理？
5）真實案例全程展現(xiàn)股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項目實操
第五部分：如何展現(xiàn)和提升企業(yè)的“拿地能力”投資部門地位和使命
1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式的分析
2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式對投資拿地的影響
3、如何提升企業(yè)的“拿地能力”
1）綜合能力的積累
2)合理的項目信息來源
3)了解及研究政府規(guī)劃動向
4)品牌價值
5）開發(fā)思路的引導(dǎo)性
6）提高資金解決能力
分析討論：企業(yè)自身的開發(fā)模式是什么？對投資拿地有什么要求和避諱？
4、房地產(chǎn)投資部門的龍頭地位和工作使命
1）地塊投資在企業(yè)系統(tǒng)中的地位
2）國內(nèi)標桿房地產(chǎn)的投資管理方式和組織架構(gòu)
3）投資經(jīng)理需要掌握的基本技能
4）公司的目標和投資部的任務(wù)分解
5）房企投資部門的年度目標是什么？實現(xiàn)目標的路徑是什么？
案例：若干實操收并購拿地分享與答疑互動
房地產(chǎn)項目測算培訓(xùn)
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