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地塊投資決策培訓(xùn)

課程大綱：
一、地塊投資的時機(jī)選擇：宏觀環(huán)境分析與預(yù)測  
1、當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況和政策解讀
2、比較過去四次房價下跌的宏觀經(jīng)濟(jì)背景看這次限購的產(chǎn)業(yè)周期點
3、白銀時代房地產(chǎn)發(fā)展特點和房地產(chǎn)投資方向  
4、未來政策預(yù)估
限購限貸，甚至是限價等措施加強(qiáng)的概率大還是減弱的概率大？
房地產(chǎn)未來的投資價值是否還存在？
如何判斷所處時間節(jié)點的在經(jīng)濟(jì)周期的位置？
課堂討論：投資拿地判斷宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的幾個關(guān)鍵性指標(biāo)是什么？

二、地塊投資的自身評估：開發(fā)模式?jīng)Q定了拿地的條件（重點）
1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式的分析
從投資回收速度看：長線模式和短線模式
從產(chǎn)品類別看：單一產(chǎn)品模式和組合產(chǎn)品模式
從單一規(guī)模來看：大盤模式和精品模式；
從地區(qū)分布看：區(qū)域模式和跨區(qū)模式
從經(jīng)營主旨來看：品牌模式和贏利模式、生存模式和成長模式
2、各類商業(yè)地產(chǎn)投資模式的本質(zhì)  
（旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、稀缺資源項目的投資模式）  
課程討論：我們企業(yè)的投資模式是什么？有什么優(yōu)缺點？

三、地塊投資的決策基礎(chǔ)：市場分析和預(yù)測（重點）
1、地塊分析和土地市場分析
2、競爭樓盤分析
3、區(qū)域市場分析
4、市場分析要解決的主要問題：專案市場調(diào)研的指引
實戰(zhàn)操練：樓盤的市場調(diào)研

四、地塊投資的決策核心：產(chǎn)品規(guī)劃（重點）
1、產(chǎn)品規(guī)劃和自身企業(yè)的產(chǎn)品密切相關(guān)
2、如何實現(xiàn)產(chǎn)品規(guī)劃的*利益？
實戰(zhàn)操練：強(qiáng)排方法的介紹和實踐
3、產(chǎn)品規(guī)劃中企業(yè)的運(yùn)營能力和銷售能力的因素

五、地塊投資的決策依據(jù)：財務(wù)分析（重點）
1、房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成 
2、房地產(chǎn)項目的收入估算 
3、房地產(chǎn)投資收益分析: 項目的靜態(tài)投資和動態(tài)測算
4、項目投資建議書
5、簡要實用的可行性報告的編制要求
實戰(zhàn)操練：項目的可行性報告的編制
  
六、 房地產(chǎn)企業(yè)拿地方式  
1、國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通行的拿地方式五個模式十六種方式
招拍掛介紹（二種方式）
土地轉(zhuǎn)讓介紹（一種方式）
股權(quán)轉(zhuǎn)讓介紹（市種方式）
合作經(jīng)營介紹（二種方式）
委托代建介紹  （一種方式）
2、各種方式的利弊分析  
3、品牌房企的各種獨門絕技及其拿地策略  
萬達(dá)模式  
萬科模式  
綠地模式  
4、企業(yè)勾地技巧、門檻條件設(shè)置  
實戰(zhàn)操練：什么是我們企業(yè)拿地條件的*方式？
  
七、各種拿地模式的風(fēng)險
1、 二級市場拿地方式實操及風(fēng)險防范
1）哪些情形必須進(jìn)行招拍掛？招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式適用范圍？
2)招拍掛形式出讓土地使用權(quán)的利弊分析
3)企業(yè)實力雄厚、準(zhǔn)備充分卻無法成功通過二級市場拿地？癥結(jié)何在？
4)“招拍掛”獲取土地會踩到哪些“雷區(qū)”？
5)如何避免“招拍掛”雷區(qū)？
2、 直接進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓獲取項目實操及風(fēng)險防范
1)“精心策劃”的項目轉(zhuǎn)讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”？
2)如何看清直接項目轉(zhuǎn)讓的利弊不至于盲動
3)如何合理合法降低項目轉(zhuǎn)讓過程中的稅收成本
案例分析：土地二種轉(zhuǎn)讓方法的稅費(fèi)比較
3、股權(quán)收購獲取項目實操及風(fēng)險防范
1)收購不同性質(zhì)企業(yè)股權(quán)取得房地產(chǎn)項目會遇到哪些法律障礙
2)股權(quán)收購如何做好合理避稅
3)通過股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項目的利弊分析
4）通過股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項目風(fēng)險事前、事中如何防范，事后如何處理？
5）真實案例全程展現(xiàn)股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項目實操
案例討論：非報表價值和財務(wù)報表價值孰重孰輕？
案例分析：某香港集團(tuán)公司并購某大型房地產(chǎn)集團(tuán)案例成敗得失分析

八、地塊投資部門的工作定位：投資部的龍頭地位和工作使命  （重點）
1、地塊投資在企業(yè)系統(tǒng)中的地位  
2、國內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)的投資管理方式和組織架構(gòu)
3、投資經(jīng)理需要掌握的基本技能
3、公司的目標(biāo)和投資部的任務(wù)分解：3121模式介紹   
課堂討論：公司給我的年度目標(biāo)是什么，和公司發(fā)展關(guān)系如何

地塊投資決策培訓(xùn)