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商業(yè)地產(chǎn)定位與招商

【課程序言】
      商業(yè)地產(chǎn)是一個復合型的產(chǎn)業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等方面，非常復雜。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是一個系統(tǒng)工程，需要各方配合，要非常專業(yè)的去運營。商業(yè)開發(fā)由多個環(huán)節(jié)組成：開發(fā)（銷售）、招商、經(jīng)營、管理，是一個不可中斷的鏈條。如何做到開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三合一的有機整體？現(xiàn)場破解商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研定位與招商運營難題！
 【課程收益】
1、導師具有多年從事國內(nèi)標桿商業(yè)地產(chǎn)項目整體運營經(jīng)驗與研究，透過現(xiàn)身說法以實戰(zhàn)經(jīng)驗為重；
2、課程以開發(fā)商的角度，實案剖析商業(yè)項目前期定位、招商經(jīng)營難點及要點；
3、歡迎學員帶上項目方案討論，導師極具實戰(zhàn)經(jīng)驗和個案診斷能力，現(xiàn)場破解定位、規(guī)劃、招商、運營策略難題；
【主要內(nèi)容】
一、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的三大主要系統(tǒng)
第一階段     拿地階段   -- 決策判斷
第二階段  項目定位和概念設計 -- 項目研發(fā)
解釋概念設計方案必須包含的基本內(nèi)容：
地塊商業(yè)價值分析、總平面布局[建筑布局、功能布局]、建筑形態(tài)和體量、交通和停車系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)、高度、平面、柱網(wǎng)、樓層高度、樓板荷載、機電系統(tǒng)、暖通、水電系統(tǒng)、新風、排煙、排污、燃氣、照明、展示面、廣告位、店招位、室內(nèi)外動線和出入口、客流負荷測算規(guī)劃。采光、消防。
主力店、次主力店、品牌標桿店的物業(yè)條件。
第三階段   建筑設計施工招商 --項目開發(fā)
第四階段  開業(yè)籌備和開業(yè)--項目結(jié)尾
各系統(tǒng)各個階段的權(quán)重趨勢
案例分析：某大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)總體計劃表
“魚骨模式” 的四大階段
二、商業(yè)定位
征地期針對決策做初步評估判斷
地塊狀況的評估判斷
案例：安徽國際購物廣場
不規(guī)則地塊的基本判斷
項目基礎設施條件
定位第一步     征地期間      商業(yè)條件初步評估
消費狀況的初步評估
客群范圍初步評估
運營基礎初步評估
商業(yè)類型與建筑形態(tài)的初步評估
案例分析：當前商業(yè)定位研究普遍的做法、北京三里屯某大型綜合商業(yè)
定位研究的兩種基本模式
定位研究的基本方法
決策樹方式、層次分析法方式
客流及消費特征案例分析
定位第二步         商業(yè)定位
商業(yè)定位的基本內(nèi)容
區(qū)域性質(zhì)定位
商業(yè)功能定位
商業(yè)類型定位
目標范圍定位
主題與特色定位
三、項目規(guī)劃的基本內(nèi)容
地塊規(guī)劃             
案例    北京華貿(mào)中心
案例   西安大唐西市
案例   武漢菱角湖萬達廣場
案例   北京廣外天虹百貨
項目內(nèi)部動線的規(guī)劃
案例   北京 三里屯太古里  village 
案例 河南某大型項目
商業(yè)建筑規(guī)劃
集中式和街鋪式 
多層與高層
面寬與進深
平面與公共面積
中庭/電梯庭/挑空內(nèi)街
案例分析
商業(yè)空間規(guī)劃
動線導引導示
視線與導引
室外空間
照明與燈飾
案例分析：沈陽恒隆國際廣場
物業(yè)條件的規(guī)劃
物業(yè)條件規(guī)劃的原則
升降梯與扶手梯比較
餐飲條件各項指標
銷售型商鋪的機電系統(tǒng)
四、招商
業(yè)態(tài)配比的原則
    適合本項目定位與性質(zhì)，必須避免同業(yè)競爭、重復
業(yè)態(tài)的組合原則 銜接點
   業(yè)態(tài)業(yè)種之間按照消費者的消費鏈條設定。注重業(yè)態(tài)之間的
   關(guān) 聯(lián)與互補，避免不相關(guān)聯(lián)、拼湊。
業(yè)態(tài)落位
    規(guī)律、策略
品牌搭配
    搭配策略  按租期的長短和品牌的比例、調(diào)配培養(yǎng)成熟期
案例分析：北京華貿(mào)中心 / 新光天地
業(yè)種業(yè)態(tài)組合的策略
案例  北京石景山萬達廣場品牌調(diào)整前后變化
五、開業(yè)籌備和開業(yè)
1、制定總體系統(tǒng)促銷計劃
運營部需制定總體系統(tǒng)促銷計劃，應涵蓋商場總體推廣促銷計劃和商戶開業(yè)促銷策劃方案。商場與各商戶的開業(yè)推廣促銷相互結(jié)合，共同影響達到綜合效應
商戶之間的活動、推廣，需做好協(xié)調(diào)統(tǒng)一工作，避免相同相近業(yè)種業(yè)態(tài)同時進行造成惡性競爭，應以不同業(yè)種業(yè)態(tài)交叉進行為宜。
商戶之間的各項促銷活動，應順序進行，不可過于集中也不要相隔太遠。
如收取商戶推廣、活動費用，物資、人員、資源的征用等須將方案提前通知布置，并結(jié)合商戶及其他外部條件進行，不可單方面強行執(zhí)行，避免負面。
2、策略性實施總體推廣促銷方案
招商期間  與重要品牌商家[*品牌店、主/次主力店]聯(lián)合策劃實施推廣計劃
    借助其知名度的促銷推廣力提高商場影響、達到綜合效應
開業(yè)籌備期間  與各個商戶們結(jié)合、為他們的促銷活動提供各種服務設置和條件充分鼓勵幫助商戶們開展開業(yè)籌備的促銷活動。一起營造興旺的商業(yè)運營氛圍
注重商場與商戶促銷活動的推廣范圍、時效、銜接。以持續(xù)不斷影響各個消費層次的各種活動，為開業(yè)聚集大量的人氣。
3、國內(nèi)一些接地氣的開業(yè)策劃促銷案例
移動互聯(lián)新商業(yè)時代 、應做好線上與線下的引流 、導流 、價值共享
公眾號APP的會員引入策略
IP展的快速聚集大量人流效應
AR游戲的增值效應
微店引流導入實體店的模式
共享單車的引流
創(chuàng)新運營，增加新形態(tài)、增強聚客力
      快閃店
      特賣會
創(chuàng)新會員開拓提供客戶增值服務
      會員卡與會員服務
建立場景化、情景化運營服務
      場景包裝為招商和開業(yè)預熱
 

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