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物業(yè)和業(yè)委會溝通技術(shù)

課程背景：
      目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主 委員會之間存在著毛肚和分歧，正確處理好物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系，營造良好的社區(qū)環(huán)境和實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。只有妥善處理好物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會之間的關(guān)系，物業(yè)管理工作才能有效開展，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益就能得到保障。

課程目標(biāo)：
1、理順物業(yè)管理與業(yè)主委員會之間的關(guān)系；
2、明確業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間的法律關(guān)系；
3、破解物業(yè)公司與業(yè)主委員會間的矛盾及解決辦法；
4、掌握溝通方法與技巧.在物業(yè)管理公司與業(yè)主之間搭起和諧溝通的橋梁,為物業(yè)管理的健康發(fā)展提供保障；
5、針對沖突產(chǎn)生的原因,必須采取相應(yīng)措施來緩解二者間的沖突,改善社區(qū)治理現(xiàn)狀,促進和諧社區(qū)建設(shè)。

課程大綱：
第一部分  業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會
一、業(yè)主與物業(yè)使用人
1、業(yè)主與使用人的概念
2、業(yè)主的三個層次
3、業(yè)主要具備的三種意識
二、業(yè)主大會
1、業(yè)主大會的職責(zé)
2、業(yè)主大會會議
3、業(yè)主大會的召開
三、業(yè)主委員會
1、業(yè)主大會的基本概念
2、業(yè)主委員會的組成
3、業(yè)主委員會會議
4、業(yè)主委員會自身建設(shè)
四、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則
1、管理規(guī)約
2、業(yè)主大會議事規(guī)則

第二部分   物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的關(guān)系
一、契約關(guān)系：各享其權(quán)，各盡其責(zé)
1、法律上的平等關(guān)系
2、經(jīng)濟上的交換關(guān)系 
3、工作上的合作關(guān)系
二、魚水關(guān)系：共存共榮，互惠互利
三、建立多種有效機制，是處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系的關(guān)鍵
1、建立約束機制
2、建立信用機制（合作伙伴）
3. 建立溝通機制
4. 建立合作機制
5. 建立協(xié)調(diào)機制：

第三部分 業(yè)主委員會日常規(guī)范運作工作內(nèi)容
一、召集和主持業(yè)主大會
二、審議決定維修基金和共用設(shè)施專用基金的使用
三、采取公開招投標(biāo)的方式聘請物業(yè)管理公司對物業(yè)進行 物業(yè)管理，并與 其訂立、變更或解除委托管理合同
四、審議物業(yè)管理公司制訂的對物業(yè)年度管理計劃、物業(yè) 配套工程和重大 的維修工程項目
五、審議物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn) 六、監(jiān)督物業(yè)管理公司對本物業(yè)管理 工作
七、執(zhí)行業(yè)主大會的各項決定
八、遵守和履行物業(yè)委托管理合同
九、不得從事各種投資和經(jīng)營活動
十、對物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營和管理活動予以支持和配合 
十一、提請物業(yè)管理公司和政府有關(guān)部門處理的事項必須以書面形式送達

第四部分   物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)委會、居委會關(guān)系
一、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)委會、居委會“三方互動”
1、社區(qū)建設(shè)和管理涉及到四個方面的關(guān)系
2、對居委會而言,協(xié)調(diào)者,監(jiān)督者
3、對物業(yè)管理企業(yè)而言,一定要理順居委會、業(yè)委會、物業(yè)管理企業(yè)之間的相互關(guān)系
二、積極溝通物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)委會、居委會三方關(guān)系
1、要形成業(yè)委會的自治管理、居委會的社區(qū)管理、物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理 相結(jié)合的局面。
2、要強調(diào)居委會與業(yè)委會之間的關(guān)系是一種監(jiān)督與協(xié)調(diào)的關(guān)系。
3、居委會與物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)相互協(xié)調(diào)
三、三方共同建設(shè)小區(qū)的社區(qū)文化
1、社區(qū)文化的需求分析
2、社區(qū)文化的建設(shè)思路

第五部分  物業(yè)公司與業(yè)主委員會間的矛盾及根源
1、收費問題
2、財務(wù)管理問題
3、公共設(shè)施設(shè)備維修不當(dāng)
4、服務(wù)質(zhì)量差
5、管理水平低
6、治安消費漏洞多
7、物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理合同約定的其他各種義務(wù)

第六部分  物業(yè)管理公司應(yīng)對的措施
一、守法經(jīng)營、誠信服務(wù)，也要敢于維權(quán)。
1、施工設(shè)計階段的遺留問題進行專業(yè)分析
2、誠信經(jīng)營。
3、做業(yè)主的維權(quán)顧問。
二、以誠心贏得業(yè)委會的信任和理解。
1、從維護業(yè)主切身利益入手，爭取信任。
2、從理解業(yè)主入手，贏得信任。

物業(yè)和業(yè)委會溝通技術(shù)