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房地產(chǎn)產(chǎn)品決策實(shí)戰(zhàn)公開課

【課程背景】
由于房地產(chǎn)取地模式的緣故，項(xiàng)目利潤被不斷擠壓，傳統(tǒng)的以客戶利益為導(dǎo)向的產(chǎn)品決策導(dǎo)向變得越來越失去效力，企業(yè)尋求利潤突破的動力越來越強(qiáng)。用周老師產(chǎn)品選擇器，無需強(qiáng)排，瞬間找到利潤最高的產(chǎn)品，再通過產(chǎn)品匹配組合運(yùn)算法，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤*化。
【課程亮點(diǎn)】
痛點(diǎn)出發(fā)：針對目標(biāo)，快速達(dá)成，切中要害!
簡單粗暴：用最短的時間，掌握最好用的套路!
立竿見影：現(xiàn)場學(xué)員案例，現(xiàn)場解答!
立足實(shí)戰(zhàn)：實(shí)戰(zhàn)才有用，我們只解決實(shí)戰(zhàn)問題!

【課程收益】
思想解放：換一個視角，見到全新的產(chǎn)品決策新視角
組織提升：通過形成團(tuán)隊(duì)共識，瞬間提高工作效率，從而提升組織資產(chǎn)
戰(zhàn)術(shù)落地：用一套成熟的思維格式探求產(chǎn)品策劃的操盤套路
實(shí)戰(zhàn)演練：課堂現(xiàn)場完成產(chǎn)品決策工具
【課程對象】
董事長，總經(jīng)理，營銷、設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人，參與產(chǎn)品決策的其他人員。

【講師簡介】
周老師：華中科技大學(xué)管理學(xué)博士，原華夏幸?；鶚I(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理，國內(nèi)*房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派專家，先后在深圳、北京、三亞等地任職，有17年公司總經(jīng)理的職業(yè)經(jīng)歷，具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和理論功底。2011創(chuàng)辦了設(shè)計(jì)的建筑設(shè)計(jì)公司，現(xiàn)為多家企業(yè)顧問，多家創(chuàng)業(yè)公司合伙人，清華等多家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)核心講師。
周老師擅長從看似紛繁復(fù)雜的表面現(xiàn)象中探尋底盤邏輯，并能夠總結(jié)出可復(fù)制的套路。
周老師創(chuàng)新能力突出，曾獲6項(xiàng)國家專利。
周老師對企業(yè)發(fā)展路徑、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與策劃、營銷組織與創(chuàng)新、團(tuán)隊(duì)管理與構(gòu)建等都有自己獨(dú)到見解，形成了可行、高效、能復(fù)制的系列戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，每次都能讓學(xué)員腦洞大開，并且付諸于工作之中。
研發(fā)成果：
1.0容積率聯(lián)排；0.7-0.8容積率雙拼；130平米別墅0.8容積率；別墅生活的洋房；1.8容積率的洋房；高層創(chuàng)新戶型；產(chǎn)品基因選擇器（用10分鐘決策產(chǎn)品）。
主要客戶：
碧桂園、中海、綠城、金科、中建、招商、金茂、華發(fā)、金輝、祥生、國華、華鴻、新城、中電建、中糧、中鐵、中交、中鐵建、金融街、北京住總、北京城投、旭輝、幸福時代、越秀、珠江實(shí)業(yè)、云南泰興隆......

【課程內(nèi)容】
第一章：未來房地產(chǎn)主流趨勢預(yù)判
房地產(chǎn)的金融屬性越來越控制和影響到房地產(chǎn)的走向，從金融角度看房地產(chǎn)將更加清晰的看到房地產(chǎn)與國家 戰(zhàn)略的沖突與依存關(guān)系，確保我們不會出現(xiàn)戰(zhàn)略性的投資失誤

第二章：走出房地產(chǎn)決策上的誤區(qū)
雖說房地產(chǎn)發(fā)展了 20 多年，但基本上都是處在上升通道，過程中大量的決策錯誤都被摧枯拉朽的漲勢給掩蓋了，很多決策都經(jīng)不起時間的檢驗(yàn)，當(dāng)我們復(fù)盤時產(chǎn)生了一大堆的遺憾和教訓(xùn)。本章將結(jié)合實(shí)操案例，借鑒行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，帶我們走出房地產(chǎn)決策我誤區(qū)。
一、項(xiàng)目控制點(diǎn)
提煉項(xiàng)目的核心控制點(diǎn)，并明確各自責(zé)任
二、營銷結(jié)構(gòu)圖找到產(chǎn)品的地位
結(jié)構(gòu)化的說明營銷、設(shè)計(jì)、工程、合約、財(cái)務(wù)各部門對營銷的營銷
三、產(chǎn)品策劃與營銷
產(chǎn)品策劃決定項(xiàng)目利潤
營銷壓力來自于利潤壓力
高房價(jià)區(qū)控制時間往往是最有效的手段

第三章：重構(gòu)產(chǎn)品決策模型
走出了誤區(qū)后如何決策，我們用一個個實(shí)戰(zhàn)問題來分析講解，逐步梳理出新的決策 邏輯，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品決策用30分鐘完成的奇跡。
一、簡化決策依據(jù)
A、產(chǎn)品策劃與營銷策劃密不可分嗎？
B、為誰造房子？股東還是客戶
C、產(chǎn)品由市場決定的嗎？
D、客戶決定產(chǎn)品，還是產(chǎn)品決定客戶？
E、我們可以有作品情節(jié)嗎？
二、產(chǎn)品策劃案例
1、通過案例，數(shù)據(jù)，全面揭示了產(chǎn)品決策過程中設(shè)計(jì)、營銷、成本的博弈過程，讓我們能夠更加輕松、自由的進(jìn)行產(chǎn)品選擇。
2、產(chǎn)品策劃的評價(jià)體系、產(chǎn)品策劃的前提條件
3、沒有賣不掉的產(chǎn)品，只有賣不掉的價(jià)格！
4、測算案例：獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房、高層
5、利潤*化的產(chǎn)品組合案例：龍湖滟瀾山滟瀾香頌
三、案例歸納：產(chǎn)品策劃的三部曲
1、從案例中歸納出一系列產(chǎn)品的產(chǎn)品選擇原則和規(guī)律，這些在實(shí)戰(zhàn)中具有特別強(qiáng)的可操作性！
2、理性與速度

第四章：實(shí)戰(zhàn)案例解答
一切都是為了實(shí)戰(zhàn)，用周博發(fā)明的產(chǎn)品基因選擇器，現(xiàn)場解決學(xué)員們項(xiàng)目的產(chǎn)品決策問題，每個項(xiàng)目僅需 30 分鐘。同時還可以展示周博士團(tuán)隊(duì)共同研發(fā)的多產(chǎn)品組合條件下的產(chǎn)品決策和輔助設(shè)計(jì)軟件。
一、產(chǎn)品問題：對高層、洋房、別墅、商業(yè)、寫字樓、立面、成本控制的常見問題做出精準(zhǔn)的處理定式
1、別墅類：
別墅類產(chǎn)品要做地下室嗎？
別墅類產(chǎn)品要做挑空嗎？
要設(shè)置內(nèi)庭院嗎？
3 重庭院對客戶有價(jià)值嗎？
5 個露天對客戶有意義嗎？
客廳層高加到 3.6 米需要什么對價(jià)？
2、多層類：
多層產(chǎn)品的尷尬
多層產(chǎn)品創(chuàng)造的賣點(diǎn)的產(chǎn)品套路
3、高層類：
面寬的代價(jià)
層高的選擇
交通的效率
高層產(chǎn)品的生活方式（別墅生活和經(jīng)濟(jì)空間）
4、商業(yè)類：
銷售還是自持？
業(yè)態(tài)確定的原則
建筑設(shè)計(jì)需要解決的問題
商業(yè)運(yùn)用的架構(gòu)設(shè)計(jì)
5、寫字樓：
寫字樓的商務(wù)屬性及配套
客戶最關(guān)注什么？
優(yōu)選寫字樓標(biāo)準(zhǔn)、定位誤區(qū)及配置偏好

二、產(chǎn)品選擇解析
1、戶型創(chuàng)新
平面設(shè)計(jì)到空間設(shè)計(jì)
精裝房的創(chuàng)新
平面創(chuàng)新案例：萬科雙月灣、深圳來座山、龍湖北京天街、日本戶型、山外山、*戶型等
戶型的空間設(shè)計(jì)案例
2、立面的作用
3、成本的控制
規(guī)劃層面的成本控制
單體階段的成本控制
選材階段的成本控制
4、停車方案

第五章：觀念蛻變 — 行動力學(xué)習(xí)
周老師經(jīng)過多年總結(jié)、以及對各種障礙和問題的提煉，設(shè)計(jì)了多組問題供學(xué)員現(xiàn)場討論和思想的碰撞，在學(xué)員的互動過程中，團(tuán)隊(duì)逐步達(dá)成共識！
一、能力訓(xùn)練：重新審視策劃依據(jù)
討論并回答問題
是“客戶”還是“產(chǎn)品”讓我們掙錢？
是“產(chǎn)品決定客戶”還是“客戶決定產(chǎn)品”？
營銷主導(dǎo)產(chǎn)品決策容易出現(xiàn)什么問題？
設(shè)計(jì)主導(dǎo)產(chǎn)品決策容易出現(xiàn)什么問題？
分析造成“市調(diào)”失真的原因
我們的方案設(shè)計(jì)被領(lǐng)導(dǎo)否定的原因？請舉例說明
概念策劃、產(chǎn)品策劃和營銷策劃有什么不同？
“什么好賣就做什么” 有問題嗎？為什么？
二、能力訓(xùn)練：快速評判項(xiàng)目可行性
 討論并回答問題
評估項(xiàng)目可行性需要哪些信息？請例舉出來。
給這些信息的重要性排序，并說明理由。
市調(diào)信息在什么情況下容易失真？結(jié)合工作舉例說明。
地價(jià)比房價(jià)高的最核心原因是什么？ 操盤團(tuán)隊(duì)有什么對策？

三、能力訓(xùn)練：快速決定戶型區(qū)間
討論并回答問題
大部分別墅滯銷，為什么？怎樣解困？
洋房好賣，應(yīng)該多做，這樣的想法是對嗎？為什么？
從市場數(shù)據(jù)判斷，高層就應(yīng)該做剛需，是這樣嗎？ 為什么？
四、能力訓(xùn)練：產(chǎn)品落地
討論并回答問題
怎樣判斷項(xiàng)目的產(chǎn)品做到了利潤*？
容積率一定要用足嗎？為什么？
面積能偷就偷，對嗎？為什么？
五、能力訓(xùn)練：觀念的自我突破
1、市調(diào)及定位
市調(diào)的核心目的是做什么？
在市調(diào)階段，產(chǎn)品有價(jià)無市怎么辦？
有銷量但沒有利潤的產(chǎn)品能不能做？
客戶定位是定層級還是定位置？
2、產(chǎn)品品質(zhì)
產(chǎn)品品質(zhì)指的是什么？請列舉。
盈利與提高品質(zhì)有矛盾時，如何取舍？請舉例說明。
如果我們要提高項(xiàng)目品質(zhì)，應(yīng)該提高哪些分項(xiàng)，并給這些分項(xiàng)按選擇順序排序。

3、項(xiàng)目成本
項(xiàng)目可變成本有哪些？我們在哪些方面做的很好？請舉例說明。
成本管控上哪些方面欠缺，怎樣改進(jìn)？
成本部的減法與營銷部的加法是一對矛盾，如何協(xié)調(diào)？請舉例說明。
4、造鎮(zhèn)次第
先導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)還是先導(dǎo)入人？
鎮(zhèn)中心應(yīng)該設(shè)置哪些功能？
請歸納總結(jié)“京津新城”失敗的原因。
5、商業(yè)項(xiàng)目
如何選擇物業(yè)是自持還是銷售？
列舉業(yè)態(tài)定位需要哪些依據(jù)？
怎樣評價(jià)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣？
集中商業(yè)的每月每平米物業(yè)管理成本大約是多少？
6、寫字樓項(xiàng)目
在客戶購買寫字樓時，會多項(xiàng)目對比選擇，請?jiān)u估客戶選擇項(xiàng)目會考量哪些因素？
對于寫字樓，什么樣的方案設(shè)計(jì)是好方案？
什么樣的寫字樓立面為“好”的立面？

第六章：課程總結(jié)及現(xiàn)場學(xué)員答疑解惑
用學(xué)員的項(xiàng)目做案例，現(xiàn)場做項(xiàng)目產(chǎn)品決策

房地產(chǎn)產(chǎn)品決策實(shí)戰(zhàn)公開課