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寫字樓開發(fā)運(yùn)營(yíng)決策公開課 

邀請(qǐng)對(duì)象
1、房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理
2、營(yíng)銷總經(jīng)理/總監(jiān)、商業(yè)項(xiàng)目總經(jīng)理/總監(jiān)、招商總經(jīng)理/總監(jiān)、運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理/總監(jiān)
3、與商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷、招商管理工作相關(guān)的相關(guān)設(shè)計(jì)、工程、采購(gòu)、成本從業(yè)人員

課程價(jià)值
1、寫字樓的本質(zhì)是什么？與住宅、商業(yè)有何區(qū)別？
2、寫字樓的開發(fā)邏輯是什么？
3、寫字樓的盈利模式對(duì)產(chǎn)品配置造成怎成怎樣影響？
4、寫字樓操作核心事項(xiàng)是什么？
5、寫字樓的替代物業(yè)是什么？

老師簡(jiǎn)介
寫字樓高級(jí)講師 李老師
現(xiàn)任世界500強(qiáng)集團(tuán)城市綜合體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。
專業(yè)特長(zhǎng)：專職城市綜合體及住宅營(yíng)銷領(lǐng)域，擅長(zhǎng)各類型物業(yè)（住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店）前期研策及后期營(yíng)銷操作，能有效把控項(xiàng)目操作節(jié)點(diǎn)及技術(shù)要點(diǎn)、善于項(xiàng)目定位及產(chǎn)品線搭建。以后期實(shí)際運(yùn)作指導(dǎo)前期產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，以效益最優(yōu)進(jìn)行后期實(shí)際操作。
操盤項(xiàng)目：某著名大型商業(yè)綜合體產(chǎn)品系、卓達(dá)天津項(xiàng)目（1萬(wàn)畝區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目）、新保利大廈（北京寫字樓標(biāo)桿項(xiàng)目）、銀泰中心（北京綜合體地標(biāo)項(xiàng)目）、泰達(dá)時(shí)代廣場(chǎng)（北京CBD*人氣寫字樓項(xiàng)目）、山西太原萬(wàn)科項(xiàng)目（萬(wàn)科首次太原試水項(xiàng)目）、天潤(rùn)集團(tuán)平谷項(xiàng)目（區(qū)域豪宅項(xiàng)目）、珠江峰景（北京西部地區(qū)當(dāng)年銷冠項(xiàng)目）。

課程內(nèi)容
第一章、寫字樓本質(zhì)——基礎(chǔ)知識(shí)
一、寫字樓的概念特點(diǎn)及發(fā)展歷程
1、寫字樓概念特點(diǎn)
2、寫字樓發(fā)展歷程——通過(guò)北京寫字樓30發(fā)展歷程，尋求寫字樓發(fā)展脈絡(luò)；
3、開發(fā)寫字樓優(yōu)劣勢(shì)分析——ＬＤ模式、ZL集團(tuán)某項(xiàng)目拿地過(guò)程；
二、寫字樓分類及標(biāo)準(zhǔn)
1、甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)
2、乙級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)
3、商住寫字樓標(biāo)準(zhǔn)
4、評(píng)判寫字樓級(jí)別準(zhǔn)則

第二章、寫字樓能不能做——開發(fā)決策前置
一、寫字樓的開發(fā)環(huán)境
1、自身?xiàng)l件—— 北京望京（曾經(jīng)的睡成） VS 北京亦莊（國(guó)家經(jīng) 濟(jì)開發(fā)區(qū)）；
2、市場(chǎng)環(huán)境
2.1 宏觀市場(chǎng)評(píng)判
2.2 地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)判
2.3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)評(píng)判
3、客戶需求
3.1 客戶需求模型
3.2 購(gòu)買客戶需求
3.3 租賃客戶需求
3.4 外資客戶需求——世界500強(qiáng)富士施樂承租特點(diǎn)、新加坡凱德置地收購(gòu)北京CBD某項(xiàng)目過(guò)程。
4、自身?xiàng)l件、市場(chǎng)環(huán)境、客戶需求匹配度深度分析

二、寫字樓的開發(fā)邏輯
1、住宅開發(fā)邏輯——ＷＫ的邏輯、ＸＨＷ的邏輯
2、商業(yè)開發(fā)邏輯——ＤＹＣ的邏輯
3、寫字樓開發(fā)邏輯
三、寫字樓盈利模式
1、盈利模式論證——持有＼銷售＼租售并舉模式分析
2、案例分享——ＡＬ集團(tuán)收購(gòu)＼ＨＭ中心項(xiàng)目
3、收購(gòu)模式的神經(jīng)刀——ＨＨ集團(tuán)案例
4、前期決策案例——ＺＬ某項(xiàng)目否定開發(fā)寫字樓案例

第三章、寫字樓做什么——寫字樓定位及產(chǎn)品塑造
一、寫字樓整體定位
1、項(xiàng)目定位方法
1.1 核心問(wèn)題的梳理
（1）本體與市場(chǎng)環(huán)境的矛盾——北京時(shí)間國(guó)際項(xiàng)目案例
（2）市場(chǎng)與客戶需求的矛盾——星河灣的豪＼龍湖的園林＼萬(wàn)科的戶型＼恒大的眼見為實(shí)；
（3）現(xiàn)實(shí)與未來(lái)的矛盾——太原某項(xiàng)目；
（4）政府意愿與開發(fā)商掏錢的矛盾——東莞松山湖天津響羅灣；
（5）外來(lái)和尚與本土情節(jié)的矛盾——ＪＤ項(xiàng)目＼ＷＫ項(xiàng)目
1.2 SWOT分析
2、定位內(nèi)容
2.1 功能定位
2.2 主題定位
2.3 檔次定位
2.4 形象定位
2.5 客戶定位
3、案例分享——富爾大廈＼北京國(guó)際中心

二、寫字樓產(chǎn)品塑造
1、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)
1.1 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則
1.2 平面布局設(shè)計(jì)
1.3 交通組織設(shè)計(jì)
2、建筑實(shí)體設(shè)計(jì)
2.1 建筑風(fēng)格
2.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
2.3 層高設(shè)計(jì)
2.4 大堂設(shè)計(jì)
2.5 裝修設(shè)計(jì)
2.6 車位配比
3、機(jī)電設(shè)備
3.1 電梯
3.2 暖通
3.3 5A設(shè)備
4、配套環(huán)境
4.1 廣場(chǎng)設(shè)計(jì)
4.2 商業(yè)配套
5、案例分享——北京YT中心＼北京HM中心
三、前期研究成果表現(xiàn)——設(shè)計(jì)任務(wù)書及部分失誤設(shè)計(jì)案例

第四章、寫字樓怎么做——營(yíng)銷實(shí)務(wù)
一、寫字樓營(yíng)銷實(shí)務(wù)——ＪＣ廣場(chǎng)＼ＴＤ時(shí)代中心＼ＳＯＨＯ中國(guó)案例
1、營(yíng)銷策略
1.1 入市時(shí)機(jī)的選擇
1.2 租金、售價(jià)的制定
1.3 折扣設(shè)定
1.4 銷控策略
1.5 業(yè)務(wù)體搭建
1.6 案場(chǎng)管理
2、推廣策略
2.1 推廣主題
2.2 推廣費(fèi)用
2.3 推廣渠道
2.4 公關(guān)活動(dòng)
2.5 銷售道具
3、案名設(shè)計(jì)
4、營(yíng)銷與推廣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排

二、寫字樓物管要求
1、物管模式的分類
2、適用于不同企業(yè)的物管
3、物管介入的時(shí)間節(jié)點(diǎn)
三、關(guān)于寫字樓的發(fā)展復(fù)制模式論證
1. 進(jìn)入城市邏輯——HR、ＨＤ集團(tuán)布局，WK新進(jìn)城市要求
2. 城市布局邏輯——城市地圖的應(yīng)用
3. 復(fù)制要素——成功案例＼管控體系＼作業(yè)指導(dǎo)
三、寫字樓未來(lái)發(fā)展方向

第五章、 寫字樓不能做怎么辦——項(xiàng)目其他發(fā)展方向
一、酒店方向
1. 酒店產(chǎn)品線——洲際＼雅高等
2. 酒店管理公司運(yùn)營(yíng)模式——喜達(dá)屋標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店
3. 酒店投資收益——喜達(dá)屋標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店
二、公寓方向
1. 公寓屬性及分類
2. 公寓的開發(fā)邏輯
3. 公寓的開發(fā)決策
4. 米公寓——公寓目前最好的做法

第六章、 其他
一、營(yíng)銷、顧問(wèn)合作方的介入及談判——乙方的管理
二、標(biāo)桿企業(yè)管控體系
三、對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)銷人的要求——如何找到一名優(yōu)秀的人才
四、寫字樓營(yíng)銷、顧問(wèn)合作方的介入及談判——乙方的管理

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