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房地產(chǎn)開發(fā)模式培訓(xùn)

主要內(nèi)容：
一、房地產(chǎn)合作開發(fā)的模式
1、公司制：成立項(xiàng)目公司
優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)項(xiàng)目在雙方共同成立的項(xiàng)目公司名下，保障雙方權(quán)益
缺點(diǎn)：按公司制管理，股東會(huì)、董事會(huì)等決策程序復(fù)雜，容易引起內(nèi)耗
前提：項(xiàng)目公司有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)
操作方式之一：一方取得土地，另一方以增資方式介入，可以節(jié)稅
2、合同型合作，雙方簽訂合作開發(fā)協(xié)議
優(yōu)點(diǎn)：利潤(rùn)分配和相互配合簡(jiǎn)單一些，按雙方約定
缺點(diǎn)：項(xiàng)目在一方名下，名下沒有項(xiàng)目的一方風(fēng)險(xiǎn)較高
3、項(xiàng)目部制：成立項(xiàng)目部，雙方在項(xiàng)目部基礎(chǔ)上合作
優(yōu)點(diǎn)：一項(xiàng)目一管理，誰(shuí)管理誰(shuí)主導(dǎo)（也有說不清的）
缺點(diǎn)：項(xiàng)目在一方名下，另一方風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理粗放有失控現(xiàn)象：長(zhǎng)沙項(xiàng)目合作債務(wù)案，蘿卜章等事件。

二、公司制合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和問題
1、公司章程和合作協(xié)議的效力問題（附幾個(gè)案例）
2、公司章程中：關(guān)于股權(quán)表決權(quán)、利潤(rùn)分紅權(quán)可以另行約定的使用
3、約定一方按固定比例分配利潤(rùn)的方法及對(duì)賭協(xié)議的法律效力
4、股東出資額和時(shí)間的約定，及股東未按約定出資的股權(quán)比例調(diào)整
5、股東融資（股東向公司借款）的約定及未按約定借款涉及的違約責(zé)任
6、項(xiàng)目公司融資中的配合問題（股權(quán)質(zhì)押、資產(chǎn)抵押）
7、利潤(rùn)分配和提前從項(xiàng)目公司提取資金的約定
8、公司管理及重大事項(xiàng)決策的約定
9、公司制下的保底協(xié)議效力及規(guī)避，合作不成清算條款的效力及案例

三、項(xiàng)目公司管理經(jīng)營(yíng)中的問題
1、公司董事會(huì)的決策機(jī)制
2、公司重大經(jīng)營(yíng)事件決策權(quán)利的約定：重大事件的具體種類
3、公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的約定（北京七棵樹項(xiàng)目案例）
4、公司施工招標(biāo)，施工方的確定
5、施工中工程進(jìn)度和質(zhì)量、價(jià)款的管理
6、商品房銷售的約定：銷售方式，銷售成本、銷售團(tuán)隊(duì)管理
7、合作雙方權(quán)益分配的方式
分配稅后利潤(rùn)，分配實(shí)物，分配租賃物業(yè)等，及其中涉及的稅負(fù)負(fù)擔(dān)問題（重慶分配實(shí)物案的稅務(wù)籌劃案例）

四、經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)和問題教訓(xùn)
1、投資資金不足的增資問題
2、因政府規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致面積增加、減少導(dǎo)致利潤(rùn)的增減或分配實(shí)物的變化
3、未能融資導(dǎo)致的項(xiàng)目延期問題
4、融資政策調(diào)整導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)
5、銷售政策調(diào)整導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

五、合同型合作的風(fēng)險(xiǎn)
1、保底條款的約定
2、房?jī)r(jià)上漲的收益歸屬
3、合作協(xié)議中對(duì)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用的承擔(dān)的約定
4、最高法院對(duì)投資超額、利潤(rùn)不足、面積改變的規(guī)定
5、其他風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)是合作各方未預(yù)料到的因素導(dǎo)致的損失，所以以往的經(jīng)驗(yàn)只能讓我們盡辦避免一些問題的發(fā)生，但無法完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于合作各方，提前在合同中考慮各種可能并做出盡可以詳細(xì)的約定，是避免合作糾紛的好方法，不能哥們義氣，約定不明。

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