課程描述INTRODUCTION
· 高層管理者· 財務總監(jiān)· 稅務經(jīng)理· 財務經(jīng)理· 其他人員
培訓講師：陳老師
課程價格：￥3800元/人
培訓天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
土地增值稅清算課程培訓
【課程背景】
大數(shù)據(jù)查稅精準分析、數(shù)電票全面擴圍，國家“反洗票系統(tǒng)”精準運行，“智慧稅務”下新電子稅務局正式上線，實現(xiàn)全方位企業(yè)的業(yè)務運營信息收集、數(shù)據(jù)共享、建構風險制導模型、交叉比對，稅務監(jiān)控手段與預警評估系統(tǒng)功能強大，分類精準監(jiān)管全面預示以數(shù)治稅時代到來。
《增值稅法》于2024年12月25日正式公布，2026年1月1日實施。增值稅法核心變化點有哪些？和現(xiàn)行增值稅條例比有哪些變化？企業(yè)如何用好新法政策紅利空間？下一步納稅人急需關注哪些問題？
《中共*關于進一步全面深化改革推進中國式現(xiàn)代化的決定》要求，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。允許有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度。《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》 （財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部公告2024年第16號）自2024年12月1日起，取消普通住宅和非普通住宅標準后相關土地增值稅新政落實實施。拿地模式改變、“補貼” “換新購” “以舊換新”新模式出現(xiàn)、破產(chǎn)并購重組成為常態(tài)……經(jīng)濟低迷、財政緊張，借助大數(shù)據(jù)涉稅風險模型嚴稽查監(jiān)管，應收盡收成為目前征收常態(tài)，作為地方財政收入重要來源的土地增值稅清算來勢洶洶，要求已完工三年以上開發(fā)項目清算比例達到100%。“可信”平臺下新土地增值稅清算申報表平穩(wěn)上線，稅務機關為防范稅務管理風險，陸續(xù)修訂清算程序：項目征管分級，清算分段審核、集體合議交叉復核。開發(fā)企業(yè)依靠公關降低稅負的能力將難以施展、依靠粗暴的虛開發(fā)票避稅方式在大數(shù)據(jù)智慧稅務面前不堪一擊。成本總額不變情況下，如何通過土地增值稅全程籌劃和稅負動態(tài)測算，提前做好土地增值稅頂層規(guī)劃、合理劃分項目的清算單位、有效安排分期、選擇有利分攤方法和*清算時點，正確進行土地增值稅清算并防控金稅預警，可大幅度降低土地增值稅的稅負。嚴稽查形勢下，陳老師帶您根據(jù)*土地增值稅政策和管理模式進行現(xiàn)金流監(jiān)管、稅負測算、模擬清算，結合*房地產(chǎn)行業(yè)運營規(guī)律合規(guī)籌劃、系統(tǒng)梳理土地增值稅清算流程、全面分享千錘百煉的實戰(zhàn)思維和真實可落地實施的籌劃案例，用正確方法解決房地產(chǎn)業(yè)涉稅爭議焦點問題，實現(xiàn)項目全程稅收精準測算，精細化監(jiān)管。
本次課程結合各省相關規(guī)定和通過具體、淺顯、通俗實操案例解析，直擊當前新形勢下土地增值稅清算風險點與規(guī)避技巧，以清算申報表結構講解為主線，通過架構重整、流程再造、大數(shù)據(jù)監(jiān)管，讓您較為完整地掌握土地增值稅測算管控和清算檢查應對技能，獨立完成清算項目，合法降低土地增值稅的稅負。
【課程收益】
本課程針對以數(shù)治稅智慧征管新形勢，結合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實際，詳細講解可落地、能操作的清算案例和風險應對技巧及合規(guī)籌劃方案。掌握清算流程的關鍵問題和計算方法、開發(fā)成本歸集與分攤技巧、本省特殊政策在清算中運用及籌劃方法，正確進行土地增值稅模擬清算和稅負管控。對正式公布的增值稅法提前了解新政應用核心要點，用好政策紅利空間助力企業(yè)運營。
【授課老師】
陳老師，注冊稅務師、會計師，是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國多家納稅人俱樂部及全國各省多次講授：業(yè)稅融合下房地產(chǎn)企業(yè)全程風險管控和稅收籌劃、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算和增值稅管控籌劃、大數(shù)據(jù)嚴征管時代房地產(chǎn)企業(yè)財稅管控必須知曉的三部曲—架構搭建、商業(yè)模式優(yōu)化及核算管控、新土地增值稅立法背景下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅模擬清算和檢查應對、房地產(chǎn)企業(yè)項目稅負測算和全價值鏈籌劃應對等實踐方面非常強的財稅實務課，培養(yǎng)了很多財務總監(jiān)。近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內訓，并擔任多家房地產(chǎn)和建安企業(yè)集團的財稅顧問。
講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結，將一個個復雜的財稅知識點結合行業(yè)實務特點分析得簡單易懂。善于結合行業(yè)運營實際，充分利用現(xiàn)行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。
【課程大綱】
智慧稅務以數(shù)治稅下土地增值稅清算合規(guī)實務暨風險防控
針對智慧征管“以數(shù)治稅”新形勢下，國家新一輪精細化土地增值稅清算浪潮到來，以實戰(zhàn)案例方式解讀土地增值稅清算全程，緊緊圍繞項目收入確認、扣除項目要點、稅務機關大數(shù)據(jù)智能審核重點、優(yōu)惠政策、具體籌劃方法應用等展開。
上篇 稅收征管新形勢分析及應對
1．大數(shù)據(jù)金融嚴管新形勢分析及應對。
（1）大額資金及異常資金流轉的風險防控及合法公轉私的路徑。
（2）最高檢出臺民營企業(yè)內部人員犯罪新規(guī)應對。
2.新公司法風險防控。
（1）新《公司法》給財務人員挖了哪些“坑”？
（2）新公司法下房地產(chǎn)公司注冊資本風險管控實例解析。
3．以數(shù)治稅下稅務監(jiān)管新形勢解析及應對。
（1）全面剖析“金四”穿透式監(jiān)管原理及風險防控。新電子稅務局上線合規(guī)應對及風險預警防控。
（2）智慧稅務到底有多強大？
4.二十屆三中全會構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的財稅風險防范及謀劃
中篇 增值稅法新政解析
（1）增值稅法主要變化點
（2）增值稅法和現(xiàn)行增值稅條例比，主要變化了哪些方面？
（3）增值稅法實施對企業(yè)有哪些政策利好，如何用好政策紅利助力企業(yè)運營？
（4）新增值稅下企業(yè)未來急需關注哪些問題？
下篇 土地增值稅清算實操和預警防控
第一章 土地增值稅清算演練
一、大數(shù)據(jù)治稅下清算單位如何規(guī)劃對企業(yè)最有利？應清算項目和可清算項目必須了解哪些新政及籌劃應用點？
二、收入總額合規(guī)管理。
1.土地增值稅清算時，收入總額確定應防范哪些風險點？
2.視同銷售收入和代收費如何處理清算時稅負最優(yōu)？
案例：新項目土地成本抵減計稅銷售額的土地增值稅清算收入確認。
（1）訂金、誠意金、違約金、更名費是否應計入清算收入？
（2）清算收入明顯偏低如何規(guī)避被稅務機關調整風險？
（3）政府按土地出讓協(xié)議規(guī)定價回購安置房，如何確認清算收入？
2.面積誤差如何稅務處理和土地增值稅清算？
案例1：面積誤差清算調整。
案例2：拆遷補償實例解析。
3.各種返還收入如何規(guī)劃使土地增值稅的稅負最優(yōu)？
4.大數(shù)據(jù)數(shù)字化、智能化監(jiān)管下，稅務機關清算審核在收入確認方面主要查哪些內容？應防范哪些風險點？
三、扣除項目合規(guī)管理。
1.土地成本管理。
（1）如何最優(yōu)化歸集土地成本？共同土地成本在不同項目和同一項目內如何攤銷對企業(yè)最有利？無票成本如何實現(xiàn)合規(guī)扣除？
案例：土地價款不同攤銷方法實例解析。
（2）拆遷安置費新政解析及風險防范。
案例1：本地安置和異地安置案例解析。
案例2：用商品房做返遷房和非商品房做返遷房實例應用
（3）土地成本涉稅解析。
① 如：批量土地，分期分批開發(fā)，土地成本如何分攤？
② 地下無產(chǎn)權建筑物土地成本如何分攤？
③ 承接爛尾項目繼續(xù)開發(fā)后銷售，土地價款如何扣除？
④ 土地使用稅可否計入土地成本作為扣除項目？
⑤ 取得土地的印花稅可否記入土地成本？
⑥ 釘子戶額外補償費用如何確認扣除？……
2.前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用包括內容及大數(shù)據(jù)審核重點？填表要點？
（1）已開票未付款的工程支出可否扣除？
（2）清算時如何利用層高系數(shù)法計算其建筑成本？
（3）紅線外道路、公共設施配套建設如何最優(yōu)化扣除？
（4）如何理解建筑面積、可售面積、自用（出租）面積，成本分攤方法中如何有效把握？不同成本分攤方法如何有效結合？
案例1：無產(chǎn)權建筑物如何計算土地增值稅。
案例2：土地出讓金不同返還方式案例解析。
案例3：精裝房對土地增值稅的影響。
（5）實務問題：
① 建安成本高于平均造價，如何提供合理的正當理由？
② 開發(fā)成本憑證或資料不全，清算如何處理？
③ 建成后產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有如何確認？
④ 分期開發(fā)，公共配套設施在清算中如何分？
⑤ 紅線外政府要求項目產(chǎn)生的成本費用如何確認扣除？
⑥ 銷售房屋同時贈送如何確認？遮光補償費能否在土地增值稅前扣除？“以地換房”“以房換地”納稅時間何時確定？計稅依據(jù)如何確定？
⑦ 期間費用和開發(fā)間接費在土地增值稅清算時如何區(qū)分？
⑧ 土地增值稅清算后尾盤銷售，土地增值稅如何申報？
⑨ 清算審核期間轉讓房地產(chǎn)和清算后轉讓如何處理扣除項目？
⑩ 清算后發(fā)生后續(xù)成本是否可“二次清算”？……
第二章 土地增值稅清算審核合規(guī)應對
1、智慧稅務以數(shù)治稅下，稅務機關如何借助“稅即視”大數(shù)據(jù)對土地增值稅清算檢查？
2、稅務機關清算中案頭審核重點審核哪些關鍵風險點？常見問題有哪些？
3、土地增值稅清算小組實地觀察、盤點都做哪些程序，如何初步取證？
4、實質審核在清算收入方面重點查哪些事項？
5、扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？常見問題有哪些？
6、企業(yè)如何有效應對稅務機關對土地增值稅的清算檢查，降低涉稅風險點？
第三章 土地增值稅的反避稅和稅收籌劃
1.土地增值稅反避稅政策解析及風險防范？
2.土地增值稅籌劃應用。
（1）如清算主體規(guī)劃、征管方式應用、交易模式優(yōu)化、優(yōu)惠政策利用、項目收入分解、開發(fā)成本和分攤方法籌劃、股權轉讓、代建房、合作建房等籌劃實務案例。
（2）架構搭建和組織結構規(guī)劃在土地增值稅籌劃方面的應用？
第四章 土地增值稅清算案例應用
1、通過稅務檢查中真實案例，講解稅務機關在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)主要涉稅風險及企業(yè)有效應對策略。
第五章 新土地增值稅法新變化及應對方略
（1）新土地增值稅法和現(xiàn)行法規(guī)相比，都有哪些新變化？
（2）企業(yè)應關注哪些利好空間？應防范哪些風險點？
（3）現(xiàn)有待清算項目如何平穩(wěn)向新法過渡。。。。
第六章、現(xiàn)場答疑
【培訓對象】
房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、財務總監(jiān)、財務經(jīng)理、稅務總監(jiān)等財務管理人員，會計師事務所、稅務師事務所、律師事務所業(yè)務骨干。
土地增值稅清算課程培訓
轉載：http://szsxbj.com/gkk_detail/317699.html