課程描述INTRODUCTION
培訓(xùn)講師：李昊軒
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
營銷策劃技巧課程
【課程大綱】
上篇：營銷策劃篇
一、房地產(chǎn)銷售策劃
1.項(xiàng)目市場分析
市場態(tài)勢分析
競爭對手分析
2.項(xiàng)目自身分析
SWOT分析與應(yīng)對策略
產(chǎn)品概念設(shè)想
內(nèi)容與規(guī)模策劃
環(huán)境策劃
功能與空間策劃
戶型策劃
3.目標(biāo)客戶分析
區(qū)域人口結(jié)構(gòu)研究
客戶構(gòu)成
表象需求分析
潛在需求分析
4.項(xiàng)目定價策略
6個定價目標(biāo)
6個定價因素
2種銷售過程定價策略
4種時點(diǎn)定價策略
垂直差價與水平差價的確定
5.項(xiàng)目營銷策略
1)確定樓盤銷售渠道
2)制定樓盤銷售計劃
3)擬定樓盤銷售周期
4)樓盤銷售控制策略
價格控制
客源控制
房源控制
房號控制
促銷控制
6.公關(guān)活動策略
目標(biāo)客戶公開
目標(biāo)媒介公關(guān)
營銷隊(duì)伍公關(guān)
二、房地產(chǎn)形象策劃
1、樓盤文化定位
從品質(zhì)上定位
從業(yè)主實(shí)力上定位
從文化層次上定位
模糊定位
2、樓盤形象定位
形象定位的3個內(nèi)容
形象定位的4個原則
3、命名策劃
樓盤命名的9種方法
4、樓盤形象設(shè)計與包裝
銷售現(xiàn)場的設(shè)計與包裝
工地現(xiàn)場的設(shè)計與包裝
三、房地產(chǎn)廣告
1、廣告策劃的5個原則
時代性
創(chuàng)新性
實(shí)用性
階段性
全局性
2、廣告策劃的4個階段
預(yù)熱期
強(qiáng)銷期
持續(xù)期
尾盤期
3、廣告策劃的6個內(nèi)容
廣告主題
廣告媒體
廣告創(chuàng)意
廣告設(shè)計
廣告預(yù)算
廣告反饋
中篇：銷售技巧
一、銷售前的準(zhǔn)備
1、樹立正確的銷售理念
銷售為何物？
大數(shù)法則
銷售公式
銷售的三個境界
2、心態(tài)的準(zhǔn)備
信心比黃金更重要！
如何保持激情？
3、工具的準(zhǔn)備
手機(jī)
IPAD
價目表
4、了解市場
購房政策
行業(yè)趨勢
區(qū)域經(jīng)濟(jì)
工具：市場知多少自測
5、研究競品
競品的位置
競品的定位
競品的價格
競品的優(yōu)點(diǎn)
競品的缺點(diǎn)
工具：競品知多少自測
6、熟悉產(chǎn)品
產(chǎn)品的定位策略
產(chǎn)品的定價策略
產(chǎn)品的賣點(diǎn)
工具：產(chǎn)品知多少自測
7、了解客戶
目標(biāo)客戶群定位
目標(biāo)客戶群的需求分析
客戶的七種類型和對策
8、了解自己
置業(yè)顧問的角色認(rèn)知
專業(yè)知識
銷售技巧及訓(xùn)練方法
性格特點(diǎn)及應(yīng)對辦法
9、熟悉銷售流程的八個步驟
尋找客戶
接洽客戶
介紹產(chǎn)品
異議處理
促成交易
跟蹤客戶
簽約成交
售后服務(wù)
二、拓客20招
1.營銷活動法
2.坐銷法
3.緣故法
4.轉(zhuǎn)介紹法
5.展柜咨詢法
6.派單法
7.競品攔截法
8.網(wǎng)絡(luò)媒體法
9.專場推介會法
10.商會法
11.協(xié)會法
12.學(xué)習(xí)班
13.同學(xué)會
14.同鄉(xiāng)會
15.俱樂部（興趣班）
16.豪華旅游團(tuán)法
17.銷售同行法
18.夾頁滲透法
19.陌生拜訪法
20.隨機(jī)拜訪法
三、如何接洽客戶
1.電話接洽的三個類型
電話邀約的三個關(guān)鍵
電話回訪的三個關(guān)鍵
接聽電話的三個要點(diǎn)
2.如何識別五類看房客戶？
同行踩盤
拿獎品客戶
對比客戶
購房客戶
路過客戶
3.如何探尋客戶的市場認(rèn)知？
直接詢問
間接了解
4.如何挖掘客戶的購買需求？
剛性需求及挖掘技巧
改善型需求及挖掘技巧
投資性需求及挖掘技巧
5.如何辨別誰是決策人？
誰問的最多？
誰出錢？
誰居?。?br />
誰是影響力中心？
6.如何全面掌握客戶的信息？
客戶的主要信息包括哪些？
什么時候問詢比較合適？
整理記錄
四、產(chǎn)品介紹
1、如何介紹項(xiàng)目區(qū)域圖？
交通網(wǎng)線
周邊配套
未來規(guī)劃
升值空間
練習(xí)：介紹區(qū)域圖
2、如何介紹項(xiàng)目沙盤？
介紹沙盤的原則
介紹沙盤的思路
賣點(diǎn)優(yōu)先還是客戶關(guān)注點(diǎn)優(yōu)先？
大而全還是小而精？
了解客戶現(xiàn)居住的小區(qū)情況或需求
練習(xí)：介紹沙盤
3、如何介紹樣板房？
先介紹戶型圖
如何介紹設(shè)計風(fēng)格
如何介紹空間布局
發(fā)現(xiàn)客戶的功能需求
哪些是承重墻？哪些是非承重墻？
若是精裝，哪些是客戶的？
了解客戶現(xiàn)居住的戶型
練習(xí)：介紹樣板房
五、異議處理
1、異議處理的原則
如何正確認(rèn)識異議？
同理心原則
不爭辯、不放棄原則
2、異議處理三部曲
理清異議
明確異議
處理異議
3、異議處理的五大技巧
忽視法
補(bǔ)償法
太極法
詢問法
間接否認(rèn)法
4、16類常見異議處理技巧及話術(shù)
研討：遇到哪些異議？如何處理各類異議？
價格異議
配套異議
優(yōu)惠異議
朝向異議
樓層異議
戶型異議
物業(yè)異議
限購異議
限貸異議
精裝異議
貸款異議
園區(qū)異議
地段異議
學(xué)位異議
信任異議
拖延異議
工具：各類異議的處理話術(shù)集錦
練習(xí)：角色扮演處理異議
六、促成交易
1、10種成交信號
重復(fù)你的話
關(guān)注付款方式
對比你的產(chǎn)品
確認(rèn)交房時間
詢問其他消費(fèi)者的購買傾向
詢問物業(yè)信息
了解未來周邊環(huán)境發(fā)展情況
肢體語言的信息
找你要電話
詢問優(yōu)惠情況
2、12種成交方法
研討：日常有使用哪些成交技巧？
直接成交法
假設(shè)成交法
單元被搶成交法
優(yōu)惠期限成交法
優(yōu)惠政策成交法
案例數(shù)據(jù)成交法
折扣申請成交法
異議解決成交法
富蘭克林成交法
二選一成交法
漲價成交法
角色扮演成交法
工具：各種成交話術(shù)集錦
練習(xí)：角色扮演成交話術(shù)練習(xí)
七、如何服務(wù)客戶？
1、銷售從服務(wù)開始、沒有終點(diǎn)
2、服務(wù)贏得轉(zhuǎn)介紹
3、服務(wù)的關(guān)鍵時刻
第一印象時刻
關(guān)鍵訴求時刻
4、服務(wù)的411原則
真誠、及時、周到、細(xì)致
以客戶喜歡的方式服務(wù)他
超越客戶的預(yù)期
5、服務(wù)的五大內(nèi)容
介紹朋友
介紹業(yè)務(wù)
提供資訊
免費(fèi)咨詢
活動邀約
下篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目招商
一、商業(yè)地產(chǎn)招商的7個原則
1、業(yè)態(tài)比例合理
2、品牌形象具有統(tǒng)一性
3、業(yè)態(tài)具有互補(bǔ)性
4、商戶開發(fā)具有順序性
5、主力店布局
6、特殊商戶優(yōu)惠
7、統(tǒng)一服務(wù)
二、招商對象定位的四大要素
1、業(yè)態(tài)定位
2、目標(biāo)市場
3、主題特色
4、業(yè)種、品種組合
三、商業(yè)地產(chǎn)招商的七大誤區(qū)
1、盲目定位、不切合實(shí)際
2、缺乏整體招商規(guī)劃
3、期望值過高
4、單純依靠廣告
5、過分強(qiáng)調(diào)市場影響
6、缺乏持續(xù)經(jīng)營觀念
7、招商工作欠缺執(zhí)行力
四、打動商鋪投資者的六大策略
1、叩擊心門
2、理念創(chuàng)新
3、提升性價比
4、洞悉心理
5、銷售方式別樣化
6、強(qiáng)調(diào)保值增值
五、商場頂層招商致勝四招
1、形成互補(bǔ)效應(yīng)
2、運(yùn)用專業(yè)化
3、競爭差異化
4、強(qiáng)調(diào)品牌店
六、商業(yè)地產(chǎn)營銷推廣十大工具
1、招商處
2、樓書
3、DM單
4、VI系統(tǒng)
5、戶外包裝
6、報紙
7、電臺
8、電視臺
9、車身
10、其他媒體
課程回顧與總結(jié)
營銷策劃技巧課程
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