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房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理

【課程收益】
1、企業(yè)如何做好正確的拿地決策？分享標(biāo)桿房企拿地模式，掌握土地價(jià)值判斷的方法，熟練運(yùn)用項(xiàng)目最優(yōu)規(guī)劃、以及簡(jiǎn)潔實(shí)用的項(xiàng)目可行性方案的操作
2、地產(chǎn)投資的全過(guò)程解析及風(fēng)險(xiǎn)防范
3、各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何規(guī)避？
4、不同交易模式的項(xiàng)目投資測(cè)算工具、方法以及可行性研究
5、不同交易模式的相關(guān)法律實(shí)務(wù)解析及防范。
【課程對(duì)象】
1、總經(jīng)理、副總等具有戰(zhàn)略規(guī)劃與投資運(yùn)營(yíng)決策力的決策層；
2、投資拓展部門人員、財(cái)務(wù)、成本、法務(wù)、資金等條線管理者以及拿地相關(guān)的部門人員。
【講師介紹】
張老師：現(xiàn)任某*10房企華南大區(qū)投資總，曾就職于深圳萬(wàn)科地產(chǎn)、卓越集團(tuán)投資總。在深圳從事投資工作至今，簽約項(xiàng)目二十余個(gè)，項(xiàng)目種類涉及收并購(gòu)、城市更新、招拍掛等。簽約項(xiàng)目總面積三百萬(wàn)余平方米，總貨值超千億，完整跟進(jìn)多個(gè)收并購(gòu)及城市更新項(xiàng)目全流程，擁有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)。

【課程大綱】
第一部分 房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)與拿地決策
一、拿地決策
1、典型房企投資策略：
（1）私企：
案例：碧桂園的投資區(qū)域、打法、456和789鐵線要求
案例：融創(chuàng)的投資區(qū)域，收并購(gòu)鼻祖
案例：萬(wàn)科的投資區(qū)域，最授權(quán)的管理機(jī)制
（2）國(guó)企：
案例：招商蛇口
2、土地價(jià)值判斷
（1）拿地方法：把握好天時(shí)、地利、人和
（2）拿地技巧：看城市、看區(qū)域、看項(xiàng)目、看收益
（3）項(xiàng)目研判的四個(gè)維度：土地、效益、市場(chǎng)、風(fēng)險(xiǎn)
二、投資交易模式
1、交易類型：一手項(xiàng)目、二手項(xiàng)目
2、交易模式特點(diǎn)及難點(diǎn)：
（1）特點(diǎn)
（2）難點(diǎn)
（3）招拍掛交易方式簡(jiǎn)析
（4）收并購(gòu)交易方式簡(jiǎn)析
（5）城市更新交易方式簡(jiǎn)析
三、地產(chǎn)投資的流程
1、地產(chǎn)投資流程：招拍掛、收并購(gòu)、舊改
2、土地信息的收集：信息的來(lái)源與種類
3、土地信息初判：重要性維度與可行性維度
4、經(jīng)濟(jì)可行性研判：財(cái)務(wù)測(cè)算涵蓋內(nèi)容、輸出結(jié)果、評(píng)價(jià)指標(biāo)、投資標(biāo)準(zhǔn)
5、可行性研究報(bào)告
6、商務(wù)談判及交易方案：合作意向書、合作協(xié)議
7、投資達(dá)成
8、投資達(dá)成后事項(xiàng)
四、地產(chǎn)投資未來(lái)的趨勢(shì)與機(jī)遇把握
1、行業(yè)進(jìn)一步集中化，中小企業(yè)面臨要“規(guī)模“還是要”差異化“的抉擇
2、投資的趨勢(shì)進(jìn)入后碧桂園/恒大時(shí)代
3、未來(lái)投資布局明確：聚焦城市群、找準(zhǔn)增長(zhǎng)點(diǎn)、深耕優(yōu)勢(shì)區(qū)域

第二部分：房地產(chǎn)投資測(cè)算
【問(wèn)題1、2、3、4】
一、投資測(cè)算的經(jīng)濟(jì)可行性研判
1、財(cái)務(wù)測(cè)算的基本邏輯：模擬一條項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金流，定量的論證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，以幫助投資者決策
2、財(cái)務(wù)測(cè)算的前提輸入條件：設(shè)計(jì)規(guī)劃指標(biāo)、銷售計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃、土地成本、建安成本、三費(fèi)、三稅、經(jīng)營(yíng)物業(yè)假設(shè)、融資方案
3、財(cái)務(wù)測(cè)算的輸出結(jié)果：核心評(píng)價(jià)指標(biāo)、現(xiàn)金流量圖、敏感性分析
4、生成可行性研究報(bào)告
二、財(cái)務(wù)測(cè)算模塊解析
1、招拍掛項(xiàng)目測(cè)算
（1）城市板塊深化研究：如何充分認(rèn)知市場(chǎng)
（2）測(cè)算視角下的產(chǎn)品最優(yōu)化：怎樣提高貨值？
（3）測(cè)算視角下的成本最優(yōu)化：怎樣降低成本？
2、收并購(gòu)項(xiàng)目測(cè)算
（1）溢價(jià)的處理：直接處理、間接處理
（2）稅務(wù)的特殊處理
（3）不同交易架構(gòu)對(duì)測(cè)算的影響

第三部分：投資相關(guān)法律實(shí)務(wù)
一、在建工程轉(zhuǎn)讓
1、法律特點(diǎn)及適用情況：交易前提、交易特點(diǎn)、適用情況
2、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施
3、在建工程轉(zhuǎn)讓的特殊情況：未達(dá)到25%投資額的處理方案
二、股權(quán)類合作開發(fā)
1、法律特點(diǎn)及優(yōu)劣勢(shì)
2、法律風(fēng)險(xiǎn)：土地風(fēng)險(xiǎn)、股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
3、法律風(fēng)險(xiǎn)防范
（1）股權(quán)收購(gòu)之買新不買舊
（2）股權(quán)收購(gòu)之收購(gòu)還是增資
（3）收購(gòu)前法律財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，合同設(shè)置相應(yīng)條款
4、股權(quán)收購(gòu)的特殊情況
（1）土地尚未落實(shí)
（2）擬收購(gòu)的股權(quán)未實(shí)際出資
（3）已質(zhì)押的股權(quán)能否轉(zhuǎn)讓
（4）擬交易的股權(quán)存在其他權(quán)利瑕疵（如已轉(zhuǎn)讓第三人但未辦理工商變更，股權(quán)代持）
（5）收購(gòu)國(guó)資股權(quán)，外資股權(quán)
三、聯(lián)營(yíng)型合作開發(fā)
1、法律特點(diǎn)
2、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施
四、委托代建代管
1、法律特點(diǎn)及適用情況：交易前提、交易特點(diǎn)、適用情況
2、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施：合作模式、風(fēng)控措施
五、投資法務(wù)盡職調(diào)查
1、盡職調(diào)查：財(cái)務(wù)、法務(wù)盡調(diào)元素
2、需發(fā)表意見(jiàn)及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估
（1）基礎(chǔ)信息調(diào)查
（2）股權(quán)并購(gòu)類法務(wù)風(fēng)控
（3）股權(quán)并購(gòu)類稅務(wù)風(fēng)控
（4）資產(chǎn)收購(gòu)類法務(wù)風(fēng)控
（5）權(quán)益合作--代建&權(quán)益收購(gòu)
六、投資法務(wù)設(shè)計(jì)思路
1、如何設(shè)置交易架構(gòu)
2、如何約定交易價(jià)款
3、資金支付原則、節(jié)奏設(shè)計(jì)思路
4、違約責(zé)任設(shè)計(jì)思路
七、投資法務(wù)疑難雜癥
1、標(biāo)的資產(chǎn)的自身瑕疵
案例一：坂田項(xiàng)目（規(guī)劃沖突）
案例二：南山項(xiàng)目（拆遷不可控）
案例三：惠州項(xiàng)目（土地?zé)o法移交）
2、行政審批的風(fēng)險(xiǎn)
案例四：龍崗項(xiàng)目（政策變化）
3、或有負(fù)債出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
案例五：平湖項(xiàng)目（涉訴）
4、土地成本及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
案例六：寶安項(xiàng)目（土地成本是否抵稅）
5、合作方風(fēng)險(xiǎn)
案例七：資產(chǎn)包（優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）
案例八：惠州項(xiàng)目（合作方意愿）

第四部分：房地產(chǎn)融資方式及策略
一、中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀和前景
1、穿透原則精準(zhǔn)打擊銀行、信托渠道灰色地帶
2、當(dāng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)存融資方式
3、更多房企尋求合作，“大魚吃小魚”也愈演愈烈
4、資產(chǎn)證券化開始快速發(fā)展
5、融資分化指引地產(chǎn)未來(lái)方向
二、房地產(chǎn)融資產(chǎn)品
1、銀行資金
2、房地產(chǎn)信托資金
3、房地產(chǎn)保險(xiǎn)資金
4、地方及國(guó)有金控平臺(tái)
5、房地產(chǎn)企業(yè)債券
6、房地產(chǎn)公司上市
7、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理計(jì)劃
8、中小房企與房地產(chǎn)私募基金
9、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

第五部分：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資
一、產(chǎn)業(yè)勾地模式：案例
1、自帶產(chǎn)業(yè)模式
2、先住后產(chǎn)模式
3、借雞生蛋模式
4、資源合作模式
二、勾地項(xiàng)目流程
三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式
案例：聯(lián)東
案例：天安

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理