商業(yè)項目如何重新規(guī)劃定位務實課程
講師：吳瑕 瀏覽次數(shù)：2566
課程描述INTRODUCTION
商業(yè)項目規(guī)劃定位課程
培訓講師：吳瑕
課程價格：￥元/人
培訓天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
商業(yè)項目規(guī)劃定位課程
課程概要
核心內(nèi)容一、項目定位、規(guī)劃組合
很多項目都有其特殊性，文化、旅游等都可能成為其商業(yè)元素。因此，做商業(yè)地產(chǎn)
時需要*限度地挖掘它的商業(yè)元素，而成功挖掘的前提也依賴于高水平的規(guī)劃。
制定科學的商業(yè)規(guī)劃科學的商業(yè)規(guī)劃是招商質(zhì)量的基礎(chǔ)，要做到有的放矢，把功夫下在
做好商業(yè)規(guī)劃上。那么怎樣制定一個比較科學的商業(yè)規(guī)劃？
做好商業(yè)項目的品牌規(guī)劃與組合必須要先考慮商業(yè)項目的定位，這是商業(yè)項目策劃的
開始，它決定和影響著項目的規(guī)劃設計、物業(yè)需求、品牌招商、經(jīng)營管理、商品定價、
服務管理、促銷策略、形象推廣等諸多方面，是一個商業(yè)項目運作的前提和保障。
目標市場定位
業(yè)態(tài)定位
功能定位
經(jīng)營定位
營銷策略定位
招商策略定位
企業(yè)形象定位
核心內(nèi)容二、商業(yè)項目、組合策略
產(chǎn)品線廣度與特色；
目標市場之區(qū)隔方式與選擇；
垂直整合程度之取決
相對規(guī)模與規(guī)模經(jīng)濟；
地理涵蓋范圍；
競爭武器；
產(chǎn)品與服務的組合；
消費者需求的滿足。
核心內(nèi)容三、項目定位、生存發(fā)展
商業(yè)項目的招商必須要符合項目定位，項目定位必須要符合區(qū)域消費，而不是簡單地以
招來了為原則，商家考慮的是它的生存與發(fā)展；
招商品牌并不是越大越好，適合這個項目，適合這個區(qū)域消費水平的品牌才是科學的招
商；
招商不考慮自己的產(chǎn)品設計，認為自己的項目位置不錯，商家一定能來嗎？
項目在開發(fā)和招商時，更多的將目光盯在世界*一線品牌強上對嗎？
核心內(nèi)容四、整體科學、調(diào)查分析
調(diào)查至少要包括市場環(huán)境的分析、商業(yè)環(huán)境的分析、消費者的分析、投資者的分析、競
爭對手的分析、差異分析等等，因為商業(yè)地產(chǎn)的主題概念定位，功能分區(qū)的布局、樓層
布局，這些規(guī)劃設計的內(nèi)容，一定要通過前期的調(diào)查分析才能夠得到。
分析的基礎(chǔ)上，確定業(yè)態(tài)的組合、規(guī)模的估算、布局的規(guī)劃設計
分析要從兩個角度進行，
1、從市場自身的角度
2、從招商資源的角度。
項目的重新定位須有差異性；
項目的重新定位的差異性影響建筑規(guī)模上的差異性；
項目的重新定位要對時段劃分方面的考慮；
項目的重新定位要做好客源重疊分析和規(guī)劃；
項目的重新定位要使商品趨向全方位服務功能；
項目的重新定位要品形成互補功能；
項目的重新定位要結(jié)合個別形象，塑造購物中心的群體形象；
項目的重新定位要注重提升平效 所謂平效。
核心內(nèi)容五、定位、性能、完善、提升、管理
在功能上是這樣的，在業(yè)態(tài)互補也是這樣的，即使在綜合體里有零售，有購物中心
一直保持商業(yè)地產(chǎn)全面調(diào)試的運轉(zhuǎn)模式。
項目的重新定位原有設計外觀非常好，但是內(nèi)部設計在細節(jié)動線上；
項目的重新定位推廣方式上要提升；
項目的重新定位就是立足于原來的基礎(chǔ)上形成一個整個業(yè)態(tài)的組合和目標；
項目的重新定位能商業(yè)項目改項目變的前途；
項目的重新定位就是要通過準確定位能改變項目的命運；
項目的重新定位品牌商怎樣看；
項目的重新定位前的宣傳推廣；
項目的重新定位改造裝修形象。
核心內(nèi)容六、商業(yè)地產(chǎn)項目市場定位所應考慮的消費者因素
消費者的數(shù)量；
消費者的性別、年齡結(jié)構(gòu)；
消費者的職業(yè)特征；
消費者的文化程度構(gòu)成；
消費者的收入狀況。
核心內(nèi)容七：城市綜合體項目對地段、交通、商圈的要求
商圈是指店鋪吸引消費者的地理區(qū)域，或者可以理解為商場經(jīng)營的影響范圍，是由消費
者的購買行為和商場店鋪的經(jīng)營能力所決定的，一般將商圈視為以商場為中心，向四周
展開的同心圓，商圈與商場經(jīng)營活動有著極為密切的關(guān)系，無論新設或已設商場，都不
應忽視對商目的策劃。商圈策劃是新設商場進行合理選址的前提；
地段、交通、商圈的概念；
地段、交通、商圈的研究意義；
地段、交通、商圈戰(zhàn)略對于發(fā)展商業(yè)意義；
如何對醒目的地段、交通、商圈進行分析。
現(xiàn)場考考你：看完圖以后請如何劃出主力尚圈。
核心內(nèi)容八：商業(yè)地產(chǎn)如何配比城市綜合體中各業(yè)態(tài)間的相互關(guān)聯(lián)性
對商業(yè)地產(chǎn)進行定位，可以在經(jīng)營上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點是滿足市
場競
爭的需要。零售市場在經(jīng)歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進入合理利潤的
經(jīng)營階段，激烈的市場競爭使任何一家商業(yè)地產(chǎn)都難以在不同檔次、不同類別的商品經(jīng)
營上均保 持競爭優(yōu)勢，這種競爭環(huán)境中，一個商業(yè)地產(chǎn)項目要在經(jīng)營上取得成功
商業(yè)項目自身的特點和競爭優(yōu)勢；
商業(yè)項目選擇市場定位；
商業(yè)項目如何進行商場定位；
商業(yè)項目目標市場定位；
商業(yè)項目功能定位；
商業(yè)項目經(jīng)營規(guī)模定位；
商業(yè)項目顧客購物疲勞度對商業(yè)規(guī)模的制約；
商業(yè)項目商圈購買力對單店規(guī)模的制約；
商業(yè)項目產(chǎn)品品種對商業(yè)規(guī)模的制約；
商業(yè)項目商場形象定位。
核心內(nèi)容九：商業(yè)地產(chǎn)如何確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模
商業(yè)地產(chǎn)大盤不能亂吹牛；
開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)大盤要有市場根據(jù)；
商業(yè)地產(chǎn)市場分析市場調(diào)查；
商業(yè)地產(chǎn)商圈的細分；
商業(yè)地產(chǎn)有多少住宅區(qū)就會配多大的商業(yè)項目；
獨立項目的商業(yè)都有那些；
商業(yè)地產(chǎn)購物中心與獨立商業(yè)如何銜接；
如何看待獨立商業(yè)的設計與發(fā)展；
商業(yè)地產(chǎn)大盤都應該有那些業(yè)態(tài)。
核心內(nèi)容十：商業(yè)地產(chǎn)的前期定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃
從基本物質(zhì)滿足發(fā)展到追求意識形態(tài)上的享受?，F(xiàn)代人的消費觀發(fā)生了很大的變化。
目前國內(nèi)的商業(yè)是千店一面，同質(zhì)化程度很高，缺乏經(jīng)營文化上的個性，這是商業(yè)不景
氣的重要原因之一，從已開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目來看，也有同質(zhì)化的趨勢，因此，將商業(yè)
地產(chǎn)項目文化化是形成核心競爭優(yōu)勢的根本，通過提煉一個城市的消費文化元素注入其
物理空間，形成有文化內(nèi)涵的人文空間。
商業(yè)項目文化核心是整合上游各業(yè)態(tài)品牌資源需要。商業(yè)項目的Shopping
Mall是集購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站式消費中心，它需要整合眾多上游
中外*品牌資源，通過觀察消費市場，不難發(fā)現(xiàn)在消費市場上越是有生命力、被消費
者認同的品牌，越有文化性，而作為品牌集合最豐富的銷售載體——Shopping
Mall自身要具備極強文化性，只有有文化內(nèi)涵的商業(yè)地產(chǎn)項目的Shopping
Mall才具品牌市場感染力。
商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位前期是非常重要，*定位的好壞直接影響今后的運營管理，商業(yè)
項目籌建之初，要根據(jù)當?shù)氐氖袌鰲l件和該項目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，科學地確定
該項目要做成哪種經(jīng)營業(yè)態(tài)，是做綜合性百貨商場、主題性商場、超市，還是做成百貨
與超市相結(jié)合的綜合業(yè)態(tài)，抑或是購物中心、Mall等。以此來明確商業(yè)地產(chǎn)項目今后的
經(jīng)營品類、經(jīng)營方向、管理方式、商戶的投資形式，進而明確企業(yè)的品牌商品和招商方
向。
為什么商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位要專業(yè)；
為什么商業(yè)規(guī)劃要專業(yè)；
為什么商業(yè)招商要專業(yè)；
為什么商業(yè)經(jīng)營管理要專業(yè)；
消費者消費行為的調(diào)查與研究；
商圈分析的內(nèi)容和步驟 ；
怎樣看待盈利商圈的確定及評估策略；
商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃與設計應該考慮哪些因素；
為什么商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計要贏在起跑線；
為什么要準確定位商業(yè)地產(chǎn)項目 。
學習案例
自己動手動學習做市調(diào)分析表
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作業(yè)思考題
案例分享
商業(yè)項目規(guī)劃定位課程
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