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南京精細(xì)化管理培訓(xùn)大綱

課程背景
設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%以上：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本控制及精細(xì)化管理培訓(xùn)；如何在實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值，保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化與管控*？大量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和實(shí)踐表明，設(shè)計(jì)階段的成本管控對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本的影響程度大于75%。道理雖懂，但實(shí)際工作中，不同管控模式的房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化與管控的態(tài)度不一，操作方式方法更是千差萬別。不同的態(tài)度、不同的做法，導(dǎo)致工程成本控制結(jié)果大不一樣。

課程收益
本課程通過實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和經(jīng)典案例分享，重點(diǎn)講解房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)各階段的成本管控思路、方法及手段。并詳細(xì)解讀建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、景觀、裝修等各專業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化的關(guān)鍵點(diǎn)，并從設(shè)計(jì)中成本管控盲區(qū)及教訓(xùn)中借鑒經(jīng)驗(yàn)；
掌握標(biāo)桿企業(yè)設(shè)計(jì)階段成本管理思路、方法及原側(cè)；
了解結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化的一些重大關(guān)注點(diǎn)；
從大量案例中分享設(shè)計(jì)的各個(gè)階段控制成本的經(jīng)驗(yàn)和方法；
在成本控制的同時(shí)，如何保證工程的質(zhì)量和項(xiàng)目的品質(zhì)。

課程大綱：
第一部分：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化與管理 
一、成本管理的思維與理念
（一）設(shè)計(jì)成本優(yōu)化的價(jià)值與意義
1、設(shè)計(jì)階段的成本對總投資的影響至關(guān)重要
2、樹立三個(gè)正確的成本觀及一個(gè)管控原則
（二）當(dāng)下房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段管理現(xiàn)狀及問題剖析

二、住宅產(chǎn)品關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管控：案例及經(jīng)驗(yàn)分享
（一）規(guī)劃總平面圖成本優(yōu)化（附：規(guī)劃設(shè)計(jì)審核表）
1、總圖概念規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)造*化價(jià)值
（1）總圖決定了產(chǎn)品的形態(tài)和空間品質(zhì)
（2）總圖決定了景觀的格局
（3）總圖決定了物業(yè)管理的基礎(chǔ)
2、多業(yè)態(tài)組合拉升土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)（案例：江蘇連云港xx華府）
3、外聯(lián)攻關(guān)利用調(diào)規(guī)化不利為有利
（1）突破限高（案例：廣州xx御景灣）
（2）住改商（案例：無錫xx官邸）
4、用足容積率與建筑密度保證效益*化
（1）利用陰影區(qū)完成商業(yè)指標(biāo)（案例）
（2）提高容積率的三個(gè)有效方案（案例：長春xx綠洲）
（3）利用公寓充商業(yè)指標(biāo)（案例：寧波象山xx御景灣）
（4）配套商業(yè)以街鋪代Mall減少持有壓力（案例：合肥xx悅城）
5、盡可能發(fā)掘不占容積率的地上和地下空間
利用法規(guī)打擦邊球——“偷”面積手法一覽
6、不平衡使用容積率是提高貨值的有效辦法（案例：合肥xx悅城）
7、人防工程自建與繳費(fèi)另建的決策
8、單體布局與豎向關(guān)系處理（案例）
9、規(guī)劃布局對不利因素的規(guī)避（案例）
10、戶型檔次與景觀價(jià)值匹配（案例）
11、規(guī)劃中首期優(yōu)先開發(fā)的優(yōu)點(diǎn)（案例：哈爾濱xx名都）
12、地下室（地庫）是設(shè)計(jì)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)地帶”
13、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)指引（案例）

（二）戶型設(shè)計(jì)的成本優(yōu)化
1、戶型分布圖（定位表、戶型指標(biāo)配比表）（案例：江蘇淮安xx華府）
2、戶型八大要點(diǎn)（案例：武漢xx錦江）
3、建筑風(fēng)格對成本的影響（案例：福州xx宜家）
4、外立面優(yōu)化要點(diǎn)及原則（案例：福州xx悅城）
5、平立面細(xì)化
（1）平面細(xì)化圖的目的方法
（2）平立面細(xì)化圖的制作規(guī)定
（3）各專業(yè)審核要點(diǎn)
（4）審查回復(fù)（表）

（三）小區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)的成本優(yōu)化（案例：恒大標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所）
1、遵循必要化的設(shè)置原則
2、規(guī)模優(yōu)化
3、功能優(yōu)化
4、位置優(yōu)化
5、泛會(huì)所概念

（四）某地產(chǎn)公司限額設(shè)計(jì)參考意見（表）
1、設(shè)計(jì)費(fèi)限額
2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)限額
3、外窗型材及玻璃選型
4、外立面裝飾限額
5、公共部位裝飾限額
6、園林景觀限額

（五）標(biāo)準(zhǔn)化與成本控制
（六）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化
1、結(jié)構(gòu)成本占到建安成本：40-60%
2、和建筑及設(shè)備專業(yè)有關(guān)的技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)
（1）控制層高的意義
（2）設(shè)備管道空間與梁的共同優(yōu)化
（3）避免結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換（案例：福建雙龍項(xiàng)目安置房）
（4）靈活利用結(jié)構(gòu)選型解放建筑空間（案例）
（5）局部利用厚板創(chuàng)造完美空間（案例）
（6）地下室結(jié)構(gòu)頂板覆土厚度的優(yōu)化控制（案例）
（7）住宅中的結(jié)構(gòu)梁的高度位置應(yīng)充分服從建筑功能（案例：福州xx悅城）

（七）景觀設(shè)計(jì)成本優(yōu)化
1、園林景觀設(shè)計(jì)原則指引（案例）
2、前期規(guī)劃概念設(shè)計(jì)優(yōu)化的3個(gè)主要管控要點(diǎn)
3、方案階段設(shè)計(jì)優(yōu)化8個(gè)主要管控要點(diǎn)
4、初步設(shè)計(jì)優(yōu)化6個(gè)管控要點(diǎn)
5、施工圖設(shè)計(jì)優(yōu)化在考慮施工現(xiàn)場的要求
6、景觀設(shè)計(jì)合同的“三控”原則及清單分項(xiàng)報(bào)價(jià)法
7、優(yōu)化細(xì)節(jié)匯總

（八）精裝修過程設(shè)計(jì)成本優(yōu)化（案例：福州xx江南水都兩項(xiàng)目）
著重探討對室內(nèi)空間的認(rèn)知與理解
（九）重點(diǎn)分享一別墅盤成功設(shè)計(jì)優(yōu)化案例（福州xx旗山觀山府）
（十）機(jī)電設(shè)計(jì)優(yōu)化點(diǎn)滴經(jīng)驗(yàn)匯總

三、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化的管理思路及方法
（一）房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理
1、房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的框架圖
2、影響成本管理的關(guān)鍵流程階段
3、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化涵蓋專業(yè)與內(nèi)容界定
4、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化職責(zé)劃分與各部門的參與配合

（二）房地產(chǎn)設(shè)計(jì)優(yōu)化方法
1、設(shè)計(jì)優(yōu)化的事前控制
（1）設(shè)計(jì)部開發(fā)前期介入{了解相關(guān)條件（附表）｝與政府博弈趨利避害。
（2）選擇一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)事半功倍。
（3）標(biāo)準(zhǔn)合同（方案和施工圖）的應(yīng)用助執(zhí)行力提升。
（4）中標(biāo)單位對風(fēng)險(xiǎn)的承諾避免無效成本產(chǎn)生
2、設(shè)計(jì)優(yōu)化的事中控制
（1）概念規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)階段三原則
（2）（擴(kuò)）初步設(shè)計(jì)階段（建筑專業(yè)、結(jié)構(gòu)專業(yè)、機(jī)電專業(yè)）
各專業(yè)方案做四性（技術(shù)性、專業(yè)性、經(jīng)濟(jì)性、時(shí)間性）比選
（3）施工圖設(shè)計(jì)階段
（4）主要材料設(shè)備的選型（電梯、空調(diào)等）
（5）實(shí)現(xiàn)最少設(shè)計(jì)變更幾個(gè)行之有效的辦法
小結(jié)：
1、概念及方案階段設(shè)成本優(yōu)化重在定性
2、施工圖階段設(shè)計(jì)成本優(yōu)化定性與定量并重

（三）設(shè)計(jì)優(yōu)化成果的落地與實(shí)施
（1）完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是基礎(chǔ)
（2）堅(jiān)持全程優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取傳統(tǒng)工序前置，工序并聯(lián)作業(yè)
（3）重視長期性工作
（4）強(qiáng)有力的管控流程是保障

南京精細(xì)化管理培訓(xùn)大綱