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南京房企開(kāi)發(fā)流程解析培訓(xùn)大綱

課程概要
房地產(chǎn)業(yè)受制于國(guó)家政策和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的局限性，市場(chǎng)的諸多不確定因素；如開(kāi)發(fā)投資的周期長(zhǎng)、預(yù)期回報(bào)的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)程度高；市場(chǎng)供給缺乏彈性和規(guī)律性不明確；市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性；市場(chǎng)消費(fèi)的階段層次性和發(fā)展不平衡性等。我們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析 時(shí)，需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)市場(chǎng)因素、經(jīng)濟(jì)因素等多方面的分析，做到項(xiàng)目研判和決策的可行性、可操作性。
當(dāng)一塊價(jià)值不菲的土地拿地前如何評(píng)估測(cè)算？如何準(zhǔn)確地測(cè)算項(xiàng)目成本（從土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程成本、間接成本等）？分析測(cè)算的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)已確定，建材市場(chǎng)行情相對(duì)穩(wěn)定，并且開(kāi)發(fā)商有一定的管理水平。
拿地后如何更快、更穩(wěn)定地收回成本、獲取收益？項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管控及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制、流程等如何來(lái)做呢？ 一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從提出到完成必須經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的設(shè)想、機(jī)會(huì)分析、可行性分析、投資決策、實(shí)施和總結(jié)這幾個(gè)階段。在各階段中，從項(xiàng)目設(shè)想的提出到項(xiàng)目的評(píng)估決策是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心，這一階段工作的好壞直接影響到項(xiàng)目整體目標(biāo)的完成。應(yīng)當(dāng)綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問(wèn)題，綜合評(píng)價(jià)，合理取舍。
房地產(chǎn)的項(xiàng)目評(píng)估和投資決策是一個(gè)多目標(biāo)、多因素的分析過(guò)程，是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與收益權(quán)衡的結(jié)果，同時(shí)也是科學(xué)分析與直覺(jué)的綜合考慮。在實(shí)際操作中，不能只看各種理論數(shù)據(jù)、理論指標(biāo)，還要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行客觀的估計(jì)和預(yù)測(cè)，綜合分析，以得出最終的投資決策結(jié)論。因此，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的大量務(wù)實(shí)而有效的工作，既是房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的體現(xiàn)，也是其核心競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)

課程大綱
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲?。ㄖ攸c(diǎn)講）
1、土地獲取的方式
2、土地獲利模式分析
3、市政配套條件與費(fèi)用分析
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建與問(wèn)題解析（重點(diǎn)講）
1、報(bào)建過(guò)程重點(diǎn)問(wèn)題控制
2、控規(guī)指標(biāo)與各項(xiàng)限制性條件
3、規(guī)劃設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)
4、產(chǎn)品研發(fā)與報(bào)建
5、規(guī)劃驗(yàn)收
6、竣工備案

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理（概要講）
1、工程管理各階段主要工作
2、工程管理大綱
3、開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制
4、項(xiàng)目計(jì)劃管理
5、產(chǎn)品質(zhì)量管控
6、文檔管理
7、工程管理的主要手段
四、房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理（概要講）
1、計(jì)劃管理主要內(nèi)容：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目全景計(jì)劃，各部門工作計(jì)劃
2、計(jì)劃管理的PDCA法則：編制，執(zhí)行，跟蹤，反饋
3、如何實(shí)現(xiàn)計(jì)劃管理的高達(dá)成率
4、計(jì)劃管理方法論

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制（概要講）
1、成本敏感點(diǎn)解析
2、目標(biāo)成本的分類與構(gòu)成
3、成本管控原則
4、成本管控內(nèi)容
5、招標(biāo)采購(gòu)的成本管理手段
六、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理（概要講）
1、設(shè)計(jì)管理原則：實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值*化，合理進(jìn)行價(jià)值分配
2、設(shè)計(jì)資源管理
3、規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品設(shè)計(jì)
4、戶型研究；外立面設(shè)計(jì)
5、設(shè)計(jì)指標(biāo)控制
6、景觀設(shè)計(jì)
7、市政管線設(shè)計(jì)（常規(guī)做法，特別做法）
8、精裝修設(shè)計(jì)
9、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)（實(shí)現(xiàn)各設(shè)計(jì)成果一致性）

七、房地產(chǎn)營(yíng)銷執(zhí)行與問(wèn)題解析（簡(jiǎn)介講）
1、項(xiàng)目定位與客群分析
2、市調(diào)方式與控制
3、產(chǎn)品建議
4、客戶體驗(yàn)
5、產(chǎn)品價(jià)格確定
6、常用銷售方式分析
7、營(yíng)銷執(zhí)行案
8、重點(diǎn)問(wèn)題（合同附圖、營(yíng)銷承諾、開(kāi)發(fā)量與推盤量的控制）
八、房地產(chǎn)采購(gòu)管理（簡(jiǎn)介講）
1、采購(gòu)管理原則
2、采購(gòu)管理要點(diǎn)
3、合約規(guī)劃
4、合同需求
5、分供方分類管理

九、房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)安排（重點(diǎn)講）
1、啟動(dòng)會(huì)作用
2、案例分析
3、項(xiàng)目策劃定位
4、產(chǎn)品定位與客群定位
5、目標(biāo)成本
6、財(cái)務(wù)指標(biāo)確定
十、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理及鳳控要點(diǎn)解析（重點(diǎn)講）
1、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析與確定
2、項(xiàng)目盈利能力分析和風(fēng)險(xiǎn)方防范
3、稅費(fèi)控制

十一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策技巧（重點(diǎn)講）
1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選定
2、開(kāi)發(fā)方案的選擇與確定
3、對(duì)總收入或銷售總額的估計(jì)
4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本的分析
項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本主要包括：
A 土地費(fèi)用
B 前期工程費(fèi)
C 開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)
D 管理費(fèi)
E 融資費(fèi)用及占用資金的利息
F 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)
G 營(yíng)銷費(fèi)用
5、經(jīng)濟(jì)分析
主要進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等指標(biāo)的測(cè)算。以及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析、風(fēng)險(xiǎn)決策分析等幾方面的分析評(píng)估。
6、項(xiàng)目投資決策
對(duì)多個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行評(píng)級(jí)，經(jīng)過(guò)總投資、項(xiàng)目建設(shè)周期、建筑技術(shù)、銷售周期、資金籌措、收益狀況等各因素的比較，從中選擇一個(gè)最適合開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目及適宜的開(kāi)發(fā)方式，提出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，確定市場(chǎng)營(yíng)銷策略、 技術(shù)計(jì)劃、 財(cái)務(wù)計(jì)劃、管理計(jì)劃。正式進(jìn)入項(xiàng)目的實(shí)際操作。

南京房企開(kāi)發(fā)流程解析培訓(xùn)大綱