從瑞安售樓看看新天地上市前的準備？
近日，位于上海新天地的甲級寫字樓企業(yè)天地5號舉行了開幕儀式。作為中國新天地獨立營運后的首批標桿項目，企業(yè)天地二期項目在啟動之初也引發(fā)了市場的關注。這不單單因為這幢樓緊鄰新天地和淮海路，位置極佳；更在于其剛剛被其投資方瑞安集團出售了。這對一個租金水平浦西第一、預租率接近70％的物業(yè)來說，是極為罕見的情況。
那么，瑞安出售這棟寫字樓的動機如何呢？不妨讓我們從一個月前的交易說起。
2013年12月初，瑞安房地產(chǎn)宣布旗下子公司中國新天地將出售企業(yè)天地5號權益給中國人壽信托。該項目包括商業(yè)和辦公，可租售建筑面積約79000平米，緊鄰新天地和淮海路，地理位置絕佳。交易總代價不超過34億元。
這個是一個極為劃算的價格。一則中國人壽信托的出價大概要比評估價低兩成；二則一周前附近成交的土地樓板價就高達42000元/平方米，而人壽信托徒手的交易價折合的樓面價僅為43000元/平方米。當然瑞安也沒全吃虧，交易附帶一個最長7年的回購條款，可以憑特定條件購回所售物業(yè)。
這樣一來，這單交易看起來有點類似抵押貸款。
瑞安通過交易獲得資金，其后在合適的時候歸還本金，拿回物業(yè)，并支付相應利息。其資金成本年化大約為9%-9.5%，如果回購期短于三年則更高。
對于中國人壽信托來說，交易價格僅約評估價的八成，可以視作抵押物的安全邊際。如果屆時瑞安不回購物業(yè)，那么中國人壽信托也能獲得低價購入物業(yè)帶來的收益。而如果回購，除了年化約9%-9.5%的資金收益外，其買入的物業(yè)還能獲得額外的經(jīng)營收益。
但是，人壽信托的收益就是瑞安的付出。瑞安在這筆交易中獲利極為有限，拱手將要下蛋的雞出讓，背后所圖者大。這個所圖，則是和中國新天地的上市相關。
2012年年初，瑞安計劃分拆旗下的商業(yè)物業(yè)業(yè)務至新的子公司中國新天地，并擬赴港上市。分拆后的中國新天地將專注于管理、設計、租賃、營銷瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)，瑞安房地產(chǎn)則專注于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。2013年10月31日，Brookfield將斥資5億美元，認購中國新天地的可換股永久證券，同時還將購入4.15億份瑞安的認股權證。Brookfield的最后入股，意味著新天地上市日程已經(jīng)臨近。在此關鍵時刻，這單33億元的交易對新天地上市的意義重大。
中國新天地行政總裁黃勤道曾表示，希望爭取以1倍PB作價上市。中國新天地持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，這樣的估值要求似乎并不高。但在目前的香港市場，地產(chǎn)公司的市值往往較其賬面資產(chǎn)價值有較高的折讓。以瑞安房地產(chǎn)為例，目前PB不足0.5。新天地1倍PB上市的要求也非易事。
要提高市場對公司的估值，中國新天地必須要提升現(xiàn)有資產(chǎn)價值、優(yōu)化資產(chǎn)和負債結(jié)構，并提高經(jīng)營回報。而企業(yè)天地5號的交易安排，則可以順應此要求。
瑞安房地產(chǎn)預計，通過企業(yè)天地5號的交易可以盈利3.3億元，如此可以推算該地塊發(fā)展的總成本約為30億元。在目前市況下，新入市物業(yè)達到滿租狀態(tài)，通常需要近一年乃至年半的時間，而初期的租金也比成熟經(jīng)營期低?？紤]到這段時間是中國新天地上市的關鍵期，該項重大資產(chǎn)的低收益，很可能既無助于公司的盈利表現(xiàn)，又容易對公司的估值形成拖累。
但通過此次交易，中國新天地能夠大大減少尚待成熟經(jīng)營而易被低估的物業(yè)資產(chǎn)，改善資產(chǎn)結(jié)構，同時又增加公司的現(xiàn)金和盈利。這就為中國新天地未來的上市創(chuàng)造了較好財務和經(jīng)營條件，而一旦其上市融資成功，又可以根據(jù)市況選擇回購，保持繼續(xù)持有該項優(yōu)質(zhì)物業(yè)的權利。
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