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甲方與總（分）包尖銳問(wèn)題處理培訓(xùn)

【課程背景】
2015年4月15日恒大集團(tuán)突然宣布，其在全國(guó)的住宅樓盤(pán)將實(shí)施“無(wú)理由退房”，此新聞一出便引起業(yè)界軒然大波。想活下去？力保業(yè)主不退房，就要對(duì)工程質(zhì)量管理提出更嚴(yán)苛的要求。微利時(shí)代，提升品質(zhì)又不能增加成本，開(kāi)發(fā)商只有強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)度、質(zhì)量、安全管理，無(wú)形中更加大了與總包、分包單位的沖突與矛盾，如何辦？
作為工程管理者，你是否經(jīng)常遇到這樣的問(wèn)題與困惑呢？整日疲于應(yīng)付與處理甲方與總、分包單位沒(méi)完沒(méi)了的問(wèn)題和矛盾，無(wú)心關(guān)注技術(shù)?，F(xiàn)場(chǎng)一些突發(fā)性事件處理，一著不慎便影響到全局計(jì)劃？工程節(jié)點(diǎn)一拖再拖，運(yùn)營(yíng)計(jì)劃從來(lái)就沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)過(guò)。事先制定好的計(jì)劃執(zhí)行起來(lái)總是滯后而力不從心？質(zhì)量問(wèn)題層出不窮，安全文明沒(méi)保障、交付率從來(lái)就沒(méi)有高滿(mǎn)意過(guò)；成本老是居高不下，設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證滿(mǎn)天飛。各種例會(huì)，一出問(wèn)題，責(zé)任似乎總在工程部門(mén)身上；壓力山大，盡心盡力，仍有一些事情防不勝防？一談到追究責(zé)任，發(fā)現(xiàn)誰(shuí)都能找到一大堆理由，問(wèn)題究竟出在哪？
本課程通過(guò)理論引導(dǎo)、實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，結(jié)合工程管理現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的各種問(wèn)題及產(chǎn)生的原因，提出有針對(duì)性的解決方案，詳解甲方與總包、分包尖銳矛盾及項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全四大核心問(wèn)題處理辦法。全程對(duì)接講師親自操作的項(xiàng)目案例，實(shí)用性地講解不同施工階段的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和要點(diǎn)，提供“事前預(yù)防、事中管理、事后檢驗(yàn)”的技術(shù)管理方法和創(chuàng)新思維，強(qiáng)調(diào)過(guò)程管理中“人”的作用，把復(fù)雜的問(wèn)題簡(jiǎn)單化，重點(diǎn)解決高品質(zhì)工程落地問(wèn)題，以大視角全案例解讀工程管理的難題。

【課程收益】
1、掌握房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理體系的基本構(gòu)成；
2、掌握工程管理進(jìn)度、質(zhì)量、成本與安全四大核心控制標(biāo)準(zhǔn)與精髓；
3、掌握不同施工階段質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié)、管控重點(diǎn)及質(zhì)量通病防治；
4、提高項(xiàng)目工程管理的效率、風(fēng)險(xiǎn)控制能力；
5、提升項(xiàng)目經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)管理大局觀，有效應(yīng)對(duì)總包、分包單位的日常尖銳問(wèn)題。
6、參考標(biāo)桿房企工程精細(xì)化管理體系標(biāo)準(zhǔn)模板，復(fù)制運(yùn)用到日常工程管理工作；
【課程對(duì)象】
房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、總工、集團(tuán)分管工程副總、項(xiàng)目總經(jīng)理、工程總監(jiān)、設(shè)計(jì)總監(jiān)、前期部、開(kāi)發(fā)部經(jīng)理、工程部經(jīng)理等。

【課程大綱】
第一部分、剖析甲方與總（分）包尖銳問(wèn)題的處理
第一講：項(xiàng)目工程準(zhǔn)備及現(xiàn)場(chǎng)矛盾分析
秘訣：積極面對(duì)、加強(qiáng)溝通、有效管控分歧和矛盾、合作共贏
第二部分、工程四大核心問(wèn)題實(shí)例解決
第二講：項(xiàng)目工程實(shí)施階段
解析：進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全四大核心16大過(guò)程管理工具
第三部分、如何實(shí)施并保證工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)（人+事）
第三講：項(xiàng)目工程交付及后評(píng)估階段
理念：先有正確的人；才有正確的事
前言：簡(jiǎn)析當(dāng)前房地產(chǎn)公司行業(yè)形勢(shì)
七嘴八舌：【天變了】白銀時(shí)代下房地產(chǎn)？【融三觀】工程+設(shè)計(jì)+成本三觀
【拼基礎(chǔ)】房地產(chǎn)工程管理環(huán)境【管理之道】品質(zhì)精工+管理精益

第一講：房地產(chǎn)項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段
第一節(jié)、項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理
現(xiàn)場(chǎng)管理就是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理的全過(guò)程。
思考：我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)經(jīng)常面對(duì)的有那些問(wèn)題？
討論：房地產(chǎn)企業(yè)工程管理普遍面臨的問(wèn)題
1）越來(lái)越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力；
2）如何肢解分包、分包的范圍、權(quán)責(zé)多少才是最合適？
3）工程管理人員素質(zhì)層次不齊，監(jiān)理形同虛設(shè)，勞務(wù)缺失，
4）低價(jià)中標(biāo)的誤區(qū)，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾
5）、甲方計(jì)劃與外包商執(zhí)行的偏差和信息不對(duì)等
6）、關(guān)于工程界面管理的確定
7）、支付工程款與外包管理執(zhí)行力關(guān)系
8）、甲方變更、簽證與外包管理關(guān)系處理
9）、甲方風(fēng)險(xiǎn)管理與外包商風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的界定執(zhí)行
10）、監(jiān)理公司的選擇與管理

思考：1、現(xiàn)場(chǎng)總包管理的矛盾點(diǎn)、消極怠工及停工對(duì)抗等危機(jī)處理辦法
2、總包與分包單位的矛盾點(diǎn)、多發(fā)階段及控制辦法
風(fēng)險(xiǎn)案例：1、上海市6.27“蓮花河畔”倒樓事故
2、XX項(xiàng)目竣工結(jié)算爭(zhēng)議較大影響交房
話題：1、那些是開(kāi)發(fā)商管理原因造成的常見(jiàn)問(wèn)題？
2、低價(jià)中標(biāo)的游戲：餓死同行、累死自己、坑死業(yè)主
3、對(duì)內(nèi)：部門(mén)間的矛盾產(chǎn)生的主要原因
4、對(duì)外：甲方、監(jiān)理、總包關(guān)于項(xiàng)目管理的差異
5、現(xiàn)場(chǎng)管理面對(duì)困難與挑戰(zhàn)
6、現(xiàn)場(chǎng)管理的*秘訣
分享1：總承包商日常慣用的8大計(jì)謀分享2：開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)管理10大緊箍咒
解讀1：甲方、監(jiān)理、總包現(xiàn)場(chǎng)關(guān)系協(xié)調(diào).doc
解讀2：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的常見(jiàn)問(wèn)題、矛盾及解決建議.doc
案例：某施工現(xiàn)場(chǎng)總包單位對(duì)甲方管理抵抗與沖突
結(jié)論：1、選擇優(yōu)秀的合作伙伴是保證質(zhì)量的前提
2、建立“事前預(yù)防、事中管理、事后檢驗(yàn)”的工程技術(shù)管理方法。
3、工程現(xiàn)場(chǎng)矛盾平衡是管理的永恒主題。

第二節(jié)：項(xiàng)目工程管理模式分析
1、合作模式分析2、關(guān)于項(xiàng)目組織管理模式建立（適合自己的就是最好的）
案例：標(biāo)桿企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)（矩陣式）
討論：關(guān)于“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”
第三節(jié)、開(kāi)工前期準(zhǔn)備階段管理
1、明確項(xiàng)目生產(chǎn)目標(biāo)2、明確項(xiàng)目部組織架構(gòu)3、總包標(biāo)段合理劃分
4、制定合理工期5、總平面管理策劃6、工程質(zhì)量管理組織結(jié)構(gòu)的確定
案例1：某施工場(chǎng)地高效布置圖對(duì)比2：總平面策劃的施工中有效應(yīng)用
小結(jié)：
前置：工程管理的策劃思想—先策后控
科學(xué)：工程目標(biāo)計(jì)劃與工期制定的合理性
強(qiáng)調(diào)：總平面管理策劃的重要性
創(chuàng)新：實(shí)體景觀示范區(qū)建造的標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作
落地：1）制定項(xiàng)目管理策劃書(shū)2）制定工程質(zhì)量管理手冊(cè)
分享1、萬(wàn)科集團(tuán)項(xiàng)目管理策劃書(shū).doc2、中海地產(chǎn)工程質(zhì)量管理手冊(cè).doc
分享3、開(kāi)工前準(zhǔn)備階段管理---必須掌握的20大實(shí)施攻略
分享：標(biāo)桿房地產(chǎn)經(jīng)典項(xiàng)目賞析
我們要學(xué)習(xí)最優(yōu)秀的：1、龍湖地產(chǎn)2、萬(wàn)科地產(chǎn)3、星河灣4、綠城百合
思考：如何將優(yōu)秀的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)貫徹進(jìn)工程營(yíng)造的全程？

第二講：項(xiàng)目工程實(shí)施階段
項(xiàng)目工程管理實(shí)施核心要素----“四控、三管、一協(xié)調(diào)”
四大控制核心問(wèn)題：進(jìn)度、質(zhì)量、成本與安全
第一、工程管理四大核心之一--進(jìn)度管理
1、項(xiàng)目總體計(jì)劃編制2、項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)分解3、工程管理進(jìn)度控制
一級(jí)計(jì)劃：公司2—3年的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)計(jì)劃里程碑
二級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重要節(jié)點(diǎn)操作計(jì)劃
三級(jí)計(jì)劃：各專(zhuān)業(yè)部門(mén)項(xiàng)目具體實(shí)施作業(yè)計(jì)劃
討論：1、關(guān)于三級(jí)進(jìn)度計(jì)劃的重要性2、計(jì)劃不力的主要原因分析
實(shí)例分享：如何保證工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃有效實(shí)施？
2、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃保證的6項(xiàng)措施
包括：1）集團(tuán)關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)2）做好甲方內(nèi)部計(jì)劃編制與協(xié)調(diào)
3）重點(diǎn)審核總包施工進(jìn)度計(jì)劃編制4）強(qiáng)化總包單位對(duì)施工計(jì)劃的總協(xié)調(diào)管理作用
5）加強(qiáng)對(duì)總包計(jì)劃實(shí)施過(guò)程控制6）加強(qiáng)考核、獎(jiǎng)懲機(jī)制
小結(jié)：計(jì)劃執(zhí)行的穩(wěn)定性，是項(xiàng)目公司管理能力的集中體現(xiàn)。

第二、工程管理四大核心之二---質(zhì)量管理
質(zhì)量是客戶(hù)滿(mǎn)意度中的保健因子，是企業(yè)的生命線，是企業(yè)生存與發(fā)展的基礎(chǔ)。
1、工程質(zhì)量≠施工質(zhì)量；2、工程質(zhì)量不單純只是工程管理部門(mén)的責(zé)任；
分享1：萬(wàn)科相對(duì)完善的質(zhì)量管理理念分享2：萬(wàn)科三年質(zhì)量夢(mèng)
分享3：萬(wàn)科2015年過(guò)程質(zhì)量評(píng)估方案
建議：改進(jìn)質(zhì)量先從解決業(yè)主投訴做起質(zhì)量保障：萬(wàn)科實(shí)測(cè)實(shí)量評(píng)估指數(shù)92.32%
2、過(guò)程管理---工程質(zhì)量管理技能最有效環(huán)節(jié)
解析：16大過(guò)程控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)與實(shí)施工具
1、施工組織設(shè)計(jì)審查2、承包商進(jìn)場(chǎng)知會(huì)與交底
3、材料設(shè)備選型定版、部品封存4、甲、乙供材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收
5、施工質(zhì)量樣板引路6、工程質(zhì)量巡檢制度
7、工序檢查8、要讓問(wèn)題可視化
9、監(jiān)理管理10、成品保護(hù)
11、實(shí)測(cè)實(shí)量12、例會(huì)制度
13、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)14、工地開(kāi)放日與示范區(qū)展示
15、信息協(xié)調(diào)與資料管理16、專(zhuān)業(yè)融合之培訓(xùn)與學(xué)習(xí)
分享：1）、工程樣板先行執(zhí)行效果展示案例及工程樣板制的認(rèn)識(shí)與作用
2）、現(xiàn)場(chǎng)巡檢之工程現(xiàn)場(chǎng)召開(kāi)觀摩會(huì)及工程巡檢問(wèn)題記錄
3）、各分部工程質(zhì)量過(guò)程控制要點(diǎn)；觀感部位質(zhì)量驗(yàn)收要點(diǎn)
4）、工程施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量一些常見(jiàn)病、多發(fā)病的預(yù)防與管控；
5）、萬(wàn)科集團(tuán)實(shí)測(cè)實(shí)量標(biāo)準(zhǔn)版本.doc
6）、集團(tuán)某項(xiàng)目周例會(huì)紀(jì)要.doc
7)、精細(xì)化地產(chǎn)的追求---精工品質(zhì)、不負(fù)匠心不負(fù)卿
重磅分享：管理施工單位的“緊箍咒”---標(biāo)準(zhǔn)化合同（總包及分包）
合同范本1、《萬(wàn)科某項(xiàng)目施工總包合同》2、《萬(wàn)科建設(shè)工程施工監(jiān)理合同》
小結(jié)：沒(méi)有質(zhì)量的擴(kuò)大規(guī)模是一條不歸路。

第三、工程管理四大核心之四---安全管理
安全管理目標(biāo)：為現(xiàn)場(chǎng)人員提供一個(gè)安全的工作環(huán)境,使安全意外風(fēng)險(xiǎn)降至*。一旦發(fā)生意外事故，要使事故損失降至*。
1、安全管理的在工程現(xiàn)場(chǎng)重要性2、安全文明施工考核辦法
案例：河北張家口市某小區(qū)在建的18層樓，因施工導(dǎo)致起火
分享1：萬(wàn)科現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn);2：《現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工考評(píng)表》
分享3：萬(wàn)科某項(xiàng)目安全文明施工管理觀摩
堅(jiān)持：“安全與質(zhì)量同在、安全與進(jìn)度互促、安全與效益同在。”
第四、工程管理四大核心之三---成本管理
施工期間成本控制是公司經(jīng)營(yíng)最關(guān)心的，做好現(xiàn)場(chǎng)成本管控是項(xiàng)目工程管理的重要職責(zé)之一。
1、建立以目標(biāo)為導(dǎo)向的成本管理體系2、建議項(xiàng)目全員、全過(guò)程成本控制管理體系
3、分析成本管理中常見(jiàn)的幾個(gè)問(wèn)題
注意1：聚焦成本進(jìn)行有效投放；2：結(jié)構(gòu)性、敏感性、功能性成本的不均衡投放
價(jià)值點(diǎn)1、工程對(duì)設(shè)計(jì)階段成本控制的介入；2、施工圖紙階段成本控制
3、工程配合強(qiáng)化項(xiàng)目二次設(shè)計(jì)管理；4、工程實(shí)施階段成本控制
案例1：樁基設(shè)計(jì)與施工現(xiàn)場(chǎng)價(jià)值表現(xiàn)；2：總包單位安置區(qū)砂石料質(zhì)量施工爭(zhēng)議
分享1：價(jià)值創(chuàng)造---設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管控要點(diǎn)
2：價(jià)值創(chuàng)造---減少工程簽證的四大經(jīng)典總結(jié)
3：工程管理成本控制秘籍----“三個(gè)固化”及“五項(xiàng)月結(jié)制表單”

第三講：項(xiàng)目工程交付及項(xiàng)目后評(píng)估階段
第一：交付前督查督導(dǎo)---“一房三驗(yàn)”
1、驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作2、專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收3、公司內(nèi)部驗(yàn)收
4、保修合同及保修擔(dān)保5、物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作
分享：1、交房時(shí)重點(diǎn)注意的30個(gè)重要問(wèn)題2、業(yè)主收房25個(gè)重要關(guān)注點(diǎn)
第二：工程竣工交付后管理
1、物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備會(huì)2、物業(yè)接管驗(yàn)收
3、保修工作的組織、原則及管理4、整改及收尾工作
第三、客戶(hù)入住及客戶(hù)服務(wù)管理
1、入住前準(zhǔn)備工作2、客戶(hù)入住
3、客戶(hù)服務(wù)及投訴處理4、客戶(hù)入住也是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)
第四、關(guān)注客戶(hù)體驗(yàn)
1、交付階段的快速反應(yīng)直接影響客戶(hù)認(rèn)知；2、交付階段是項(xiàng)目管理的最后一道防線
思考：如何建立客戶(hù)維修、理賠的快速通道“
案例：XX項(xiàng)目交房業(yè)主大規(guī)模維權(quán)事件分析

第五、項(xiàng)目后評(píng)估實(shí)施要點(diǎn)（前事不忘、后事之師）
項(xiàng)目后評(píng)估是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行客觀、科學(xué)、公正的回顧和分析，提煉出成功的經(jīng)驗(yàn)，找出不足，研討后形成復(fù)盤(pán)成果，用以完善已建項(xiàng)目、改進(jìn)在建項(xiàng)目、指導(dǎo)待建項(xiàng)目，避免問(wèn)題重復(fù)出現(xiàn)。
1、項(xiàng)目整體施工組織管理總結(jié)
2、技術(shù)、進(jìn)度、質(zhì)量、成本及安全文明施工總結(jié)
3、合同執(zhí)行情況及工程交付總結(jié)
分享1、學(xué)習(xí)萬(wàn)科做好項(xiàng)目后評(píng)估.doc
思考：如何建立產(chǎn)品缺陷反饋手冊(cè)？
結(jié)論：項(xiàng)目工程精細(xì)化管理的核心還是人的問(wèn)題。
1）內(nèi)部管理靠流程；外部管理靠合同
2）沒(méi)有完美的個(gè)人，只有完美的團(tuán)隊(duì)；小成功靠個(gè)人，大成功靠團(tuán)隊(duì)。
最后：我的三個(gè)建議

甲方與總（分）包尖銳問(wèn)題處理培訓(xùn)