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房地產(chǎn)運營體系管理

【課程背景】
近5年來地產(chǎn)行業(yè)利潤率大幅下降，千億級企業(yè)越來越多，top50的市場占有率從20%提高到40%左右。在此背景下，通過計劃管理已經(jīng)無法達(dá)到企業(yè)經(jīng)營的管理要求，因此在計劃管理的基礎(chǔ)上，加入貨值管理、利潤管理和現(xiàn)金流管理等業(yè)務(wù)范圍。
大運營體系是規(guī)模化發(fā)展的核心管理能力，既能升級計劃運營體系匹配規(guī)模擴(kuò)張要求，又可促進(jìn)項目高周轉(zhuǎn)保證利潤率，應(yīng)對急速而來的內(nèi)外兼有經(jīng)營壓力。
自2001年起，房地產(chǎn)行業(yè)的運營管理經(jīng)歷3個發(fā)展階段。

第一階段——2008年以前：職能運營階段
關(guān)鍵詞：分工有序
地產(chǎn)企業(yè)都在學(xué)習(xí)萬科，通過組織和流程優(yōu)化實現(xiàn)管理規(guī)范，通過績效考核促進(jìn)專業(yè)能力提升。

第二階段——2009年-2014年：計劃運營階段
關(guān)鍵詞：協(xié)同提效
行業(yè)競爭加劇，企業(yè)在尋求規(guī)范化管理的同時，也在尋求企業(yè)規(guī)?；案咧苻D(zhuǎn)發(fā)展，業(yè)內(nèi)均以龍湖和碧桂園作為學(xué)習(xí)目標(biāo)，通過計劃管理實現(xiàn)專業(yè)間協(xié)同，通過運營管理實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)及規(guī)?；l(fā)展。

第三階段——2015年至今：大運營階段 關(guān)鍵詞：財務(wù)經(jīng)營
地價不斷攀升，行業(yè)融資難，政府管控越來越嚴(yán)格，行業(yè)內(nèi)洗牌整合情況加劇，寡頭局勢已初步形成，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)需要正視的現(xiàn)實，財務(wù)運營對項目成本的重要性越來越高，行業(yè)已進(jìn)入財務(wù)經(jīng)營階段。
事實上，此前雖已進(jìn)入財務(wù)經(jīng)營階段，但由于缺乏完善、成熟的大運營管理體系支撐，一直不被人熟知和深入了解。
房企項目不確定的環(huán)境下如何理順開發(fā)機(jī)制 ，綜合管控和評判運營效率將是長期的探索。

【課程收益】
1、洞見未來，認(rèn)清趨勢，建立運營市場意識
2、學(xué)習(xí)大運營管理體系的精髓與落地途徑和支撐體系
3、深刻認(rèn)識運營本質(zhì)，建立全新的運營管理思維方式
4、深入了解業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)的運營與計劃管理操作方法和經(jīng)典案例
5、改善內(nèi)部計劃運營體系以提升內(nèi)部運營績效，促進(jìn)內(nèi)部專業(yè)協(xié)同,提升計劃達(dá)成率
6、掌握計劃執(zhí)行、控制、調(diào)整與考核的核心要點與方法

【講師介紹】
江老師：商學(xué)院高級顧問;
**會員、認(rèn)證PMP;一級建造師、注冊巖土工程師;
在國內(nèi)一線房企具有18年的項目管理實踐工作經(jīng)驗，從事項目級和集團(tuán)級運營、工程等精細(xì)化管理工作;
先后在南都(萬科)、復(fù)地、綠城等知名房地產(chǎn)公司從事項目級和集團(tuán)級運營管理工作;現(xiàn)任某建設(shè)管理公司執(zhí)行總經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)項目組合運營管理、工程建設(shè)及標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。
江老師主持及參與了多家公司的全體系運營標(biāo)準(zhǔn)化、成本標(biāo)準(zhǔn)化、工程精細(xì)化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的管理及咨詢工作;通過多年一線及集團(tuán)管控實踐及痛點治理，運營管理體系的研究與精細(xì)化管理構(gòu)建，歸納、提煉、總結(jié)國內(nèi)外一線地產(chǎn)公司管理精髓，總結(jié)出一整套在大運營、大數(shù)據(jù)背景下的房地產(chǎn)項目精準(zhǔn)運營體系。

【課程對象】
1、房地產(chǎn)企業(yè)總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理;
2、運營管理部、、戰(zhàn)略投資部、營銷策劃部、總裁辦等相關(guān)職能部門。

【課程大綱】
第一部分：中國宏觀經(jīng)濟(jì)運行分析及大運營時代
1、中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析
2、地產(chǎn)政策變動及趨勢
3、房企運營管理目前發(fā)展到大運營階段
【收獲】洞見未來，認(rèn)清趨勢，建立運營市場意識

第二部分：運營管理理論框架
**項目管理、項目集管理框架
1、基于PMBOK的項目管理框架
2、基于PGMP的項目集管理框架
【收獲】掌握運營管理基本理論框架 ，理清單項目與多項目管控之間的視角及操作差異

第三部分：大運營背景下，優(yōu)秀運營管理人員的特質(zhì)
大運營背景下，運營管理人員要有更豐富的經(jīng)濟(jì)和市場知識、財務(wù)知識、組織意識以及戰(zhàn)略意識
現(xiàn)金流管控：反映周轉(zhuǎn)能力，關(guān)注資金峰值與現(xiàn)金流回正--地價，建設(shè)計劃與銷售計劃、支付計劃
利潤管控：反映盈利能力，貨量*化，支出最小化-收入(貨量與均價管控)，成本、費用、稅金管理指標(biāo)
戰(zhàn)略引領(lǐng)：反映發(fā)展能力，戰(zhàn)略研究與三(五)年經(jīng)營規(guī)劃，“以終為始”的戰(zhàn)略運營管理思維，戰(zhàn)略引領(lǐng)運營，運營反哺戰(zhàn)略
1、運營管理人員要有很高的洞察力和預(yù)見性
2、要懂項目管理，更要置身于項目管理
3、優(yōu)秀的譜曲家，平衡與協(xié)調(diào)團(tuán)隊
4、激勵與領(lǐng)導(dǎo)力，實現(xiàn)計劃到業(yè)績的轉(zhuǎn)化
5、要有很強(qiáng)的控制力與“偏執(zhí)狂”
6、超群的邏輯思維與統(tǒng)計分析能力
7、獨特的個人魅力
【收獲】掌握大運營背景下，優(yōu)秀運營管理人員應(yīng)具備的基本特質(zhì)及所處的獨特環(huán)境;以及公司需要運營管理人員發(fā)揮的作用及達(dá)到的目標(biāo);

第四部分：運營體系落地及發(fā)揮作用
1、運營管理管什么、如何管
1)管目標(biāo)：戰(zhàn)略目標(biāo)、年度目標(biāo)、部門目標(biāo)
2、如何編制合理項目進(jìn)度計劃
1)如何開展資源盤點
2)制定標(biāo)準(zhǔn)工期的標(biāo)準(zhǔn)
3)制定關(guān)鍵節(jié)點的標(biāo)準(zhǔn)
4)制定總控計劃的標(biāo)準(zhǔn)
5)制定偏差分析及調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)
3、如何有效將會議、成果二位一體
1)成果編制及評價
2)有效的會議籌備和控制
如何開好項目投資決策會
如何開好項目啟動會
如何開好月度經(jīng)營分析決策會
如何開好年度經(jīng)營工作會議
4、如何通過報表系統(tǒng)交叉驗證項目運營
1)報表體系應(yīng)如何完善
2)如何減少跨部門冗余填報內(nèi)容
3)如何保障基礎(chǔ)數(shù)據(jù)完整、統(tǒng)一
4)如何做好年度資源盤點與分析
5、如何使用“兩上兩下”編制年度計劃
1)年度經(jīng)營計劃原則的設(shè)立
2)項目特質(zhì)的原則掌控
3)項目計劃執(zhí)行情況監(jiān)控與調(diào)整
6、如何開展運營巡檢
1)巡檢標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)立
2)巡檢準(zhǔn)備
3)巡檢中如何識別問題
4)巡檢后成果輸出及糾偏
7、如何做好后評估及成果轉(zhuǎn)化
8、運營指標(biāo)體系建設(shè)
【收獲】掌握常見運營系統(tǒng)的工具及如何優(yōu)化調(diào)整與企業(yè)規(guī)模、階段、特質(zhì)相適應(yīng)
案例及討論：
管目標(biāo)案例
1.標(biāo)桿企業(yè)3年經(jīng)營戰(zhàn)略制定案例
2.標(biāo)桿企業(yè)年度經(jīng)營計劃分解案例
3.標(biāo)桿企業(yè)部門計劃分解案例
4.經(jīng)營計劃監(jiān)控及異動分析案例
5.經(jīng)營計劃專項調(diào)研及調(diào)整建議案例
控進(jìn)度案例
1.標(biāo)準(zhǔn)工期制定案例
2.標(biāo)桿企業(yè)總控計劃編制及周期控制
3.三級計劃的基準(zhǔn)設(shè)立及作用案例
4.標(biāo)桿企業(yè)資源盤點及全面預(yù)算案例
經(jīng)營計劃案例：
1.某*10 地產(chǎn) 項目上報經(jīng)營計劃;
2.討論年度經(jīng)營計劃制定“兩上兩下”項目首次上報計劃，應(yīng)從何處下手讀解與應(yīng)對。
3.主流*10地產(chǎn) 運營體系成果解析

第五部分：如何掌控和理解項目
一、市場分析模型
1、城市市場分析邏輯
1)成交量價關(guān)系
2)供求關(guān)系
3)存銷關(guān)系
2、.項目地位分析
1)市場 2) 份額 3)產(chǎn)品 4)宗地
二、項目經(jīng)營情況分析
1、報表體系交叉檢驗
2、實地勘察與訪談
3、階段性跟蹤體系的偏差提取分析
4、項目趕工及經(jīng)營步序優(yōu)化
【收獲】掌握利用項目階段可交付成果(項目定位報告、項目年度營銷計劃書等)掌握項目信息，初步形成項目運營判斷;
案例及討論：
某*10地產(chǎn) 項目定位報告、項目營銷策劃報告;
討論如何通過可交付成果讀解，掌握項目狀態(tài)，初步形成項目判斷標(biāo)準(zhǔn);

第六部分：企業(yè)績效與激勵
1、三級考核體系
1)房地產(chǎn)項目公司考核或區(qū)域公司考核
2)項目考核
3)部門考核方法介紹――KPI/計劃目標(biāo)考核
2、如何分解建立成本責(zé)任考核體系
3、如何設(shè)計部門考核指標(biāo) 【項目部門、強(qiáng)相關(guān)部門(業(yè)務(wù)部門)、弱相關(guān)部門(后勤部門)
4、如何設(shè)計定性指標(biāo)評估標(biāo)準(zhǔn)
5、如何設(shè)計崗位業(yè)績考核指標(biāo)
6、某創(chuàng)地產(chǎn)激勵機(jī)制借鑒
【收獲】掌握與運營體系相適配的激勵考核體系
案例：某標(biāo)桿房企項目公司考核體系
案例：某房企對項目的考核體系――關(guān)鍵節(jié)點考核法
案例：某房企KPI考核體系
案例：某房企計劃目標(biāo)考核體系同

房地產(chǎn)運營體系管理