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商業(yè)地產(chǎn)項目定位培訓(xùn)

課程大綱：
一、引言 —— 1776年3月，中國遭遇絕殺
商業(yè)連鎖反應(yīng)             商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別；    商業(yè)地產(chǎn)項目的操作出發(fā)點。
二、項目開發(fā)決策 —— 關(guān)于商業(yè)開發(fā)同生孩子的關(guān)系
被動懷孕 —政策性立項；    計劃懷孕 —主動性開發(fā)；        項目可行性研究決策要素
前期流程案例—筑巢引鳳與關(guān)門打狗。
三、項目定位
規(guī)劃陷阱——中國商業(yè)綜合體特點；
商業(yè)項目各類型產(chǎn)品及套現(xiàn)解析；
A、公寓類產(chǎn)品； B、辦公類產(chǎn)品； C、酒店類產(chǎn)品；D、商業(yè)類產(chǎn)品；E、商業(yè)物業(yè)綜合體布局效率；
止損——項目各物業(yè)體量調(diào)整
商業(yè)業(yè)態(tài)類型；                                    主力店及非主力店互動意義；
詳解主力店 —— 會招主力店不等于會用主力店；      1：6與6：1；
主力店實操邏輯（一） —— 真相；                   主力店實操邏輯（二） —— 真相背后的真相；
顛覆規(guī)則 —— “形兵之極，至于無形”              商業(yè)綜合體內(nèi)各業(yè)態(tài)的布局關(guān)系；
由一個停車場引發(fā)的話題 —— 論化學(xué)反應(yīng)與物理反應(yīng) 
主題與概念 —— 三大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的核心產(chǎn)品線    品牌檔次的選擇 —— 客單價并不代表一切
局部戰(zhàn)爭 —— 商業(yè)地產(chǎn)之魂                        商業(yè)物業(yè)是否應(yīng)該自持？ 
詳解租金；
A、租金的構(gòu)成方式；    B、租金水平金字塔；  C、收益組合；  D、重兵器——流水倒扣的博弈營銷；
詳解售價；  A、表面價差 ；         B、實際定價方法；    C、商業(yè)散售可能出現(xiàn)的問題；
城市綜合體操作節(jié)奏案例。

四、主力店招商計劃不要被硬件斷送（簡述）
想招主力店核能招主力店是兩回事；              各布局位置業(yè)態(tài)功能確定；
主力店重點設(shè)計條件；                          各主力店工程基礎(chǔ)要求示意
項目設(shè)計的四個關(guān)鍵階段                        商業(yè)項目各功能設(shè)計同人體的關(guān)系。
五、商業(yè)項目推廣
租賃客戶心理訴求；
租賃客戶推廣模式；  A、推廣對象；           B、推廣渠道；         C、推廣難點；
投資客戶心理訴求；
投資客戶推廣模式；  A、推廣對象；           B、推廣渠道；         C、推廣難點。
六、業(yè)務(wù)營銷 —— 項目招商
商業(yè)租賃業(yè)務(wù)體搭建；                商務(wù)合同談判要點；
A、租賃意向書解讀及控制；B、商務(wù)條款；C、技術(shù)條款；D、常規(guī)談判周期；E、合同陷阱；F、杠桿談判；
談判流程案例——一場有關(guān)忽悠實力的較量；              潛規(guī)則？規(guī)則！關(guān)于幕后交易；
脆弱的紐帶——所謂戰(zhàn)略合作商；     危險談判性格；   某集團談判決策流程。

七、業(yè)務(wù)營銷 —— 項目銷售
商業(yè)項目銷售節(jié)點：A、住宅：越到現(xiàn)房越好賣；  B、商業(yè)：越到現(xiàn)房越難賣；
商務(wù)銷售業(yè)務(wù)體搭建；       商業(yè)銷售重點環(huán)節(jié)；       不要低估通貨膨脹。
八、業(yè)務(wù)相關(guān)方
淺析外部商業(yè)運營管理公司在營銷中的運用；      案例——BJ項目的前期失策。后期運營彌補；
影子殺手——物業(yè)管理公司；                    是敵是友？——專業(yè)顧問公司。
九、政策渠道的利用方式
兵以詐立，以利動，以分和為變者；              以共贏的方式獲取支持。

十、模擬操盤
項目可研論證：案例——TJ項目的前期三大失策對后期造成的蝴蝶效應(yīng)；
項目操作節(jié)點；   策劃操作節(jié)點；    招商操作節(jié)點；    銷售操作節(jié)點。
十一、案例分析：萬達歷程
第一階段：沈陽，長春；   第二階段：濟南，南昌、長沙；  第三階段：北京CBD；
第四階段：北京石景山；   有效復(fù)制階段：濟南萬達、太原萬達。
十二、商業(yè)地產(chǎn)營銷的*目的 —— 資產(chǎn)證券化
商業(yè)地產(chǎn)表象價值；       商業(yè)地產(chǎn)深度價值；     商業(yè)地產(chǎn)帝國是怎樣煉成的。
十三、翻過頭來看真相
一只化裝成大熊貓的大貓熊；                    明知錯誤為何冒進；
明修棧道，暗渡陳倉——到底什么在被復(fù)制？      由于信息不對稱造成的錯誤互學(xué)。
十四、地產(chǎn)企業(yè)崛起之路——關(guān)于商業(yè)模式（結(jié)語：商業(yè)地產(chǎn)下一代產(chǎn)品趨勢）

商業(yè)地產(chǎn)項目定位培訓(xùn)