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資產(chǎn)管理和運營管理培訓

課程大綱：
1.資產(chǎn)管理的本質(zhì)
根據(jù)資本的節(jié)奏，有效控制資產(chǎn)價值形成的過程，用最恰當?shù)姆绞浇M織資源、激勵團隊、挖掘一切可能的價值，使資產(chǎn)價值在預期的時間內(nèi)實現(xiàn)預期的價值。
1.1.從某上市公司的年報看投資者關(guān)心的視角
1.1.1.租金收入及其趨勢，聚焦在資產(chǎn)的價值
1.1.2.商業(yè)升值，包括土地公允值和品牌 ，回歸到資產(chǎn)價值
1.2.商業(yè)地產(chǎn)遞進的三個階段
1.2.1.物業(yè)管理（服務）階段維護保養(yǎng)的概念讓一個資產(chǎn)保持好的使用狀態(tài)
1.2.2.運營管理（服務）階段創(chuàng)造資產(chǎn)增值空間開源節(jié)流統(tǒng)籌調(diào)度客戶維護
1.2.3.資產(chǎn)管理階段營收管理和內(nèi)容創(chuàng)造基于商戶營收的管理
——核心邏輯是“租戶經(jīng)營賺得到錢，整體最優(yōu)才是最好”

2.資產(chǎn)管理從業(yè)態(tài)和品牌調(diào)整入手
2.1.品牌調(diào)整的成因和內(nèi)涵
2.1.1.成因
購物中心 開業(yè)招商品牌定位的檢討
購物中心的開業(yè)后的調(diào)整并不一定是對原有定位的更正或是推翻之前的模式，而是在不同時購物中心針對市場主動求變。對購物中心而言，前期的定位、規(guī)劃、招商到開業(yè)只是起點，項目開業(yè)后伴隨始終的品牌調(diào)整和升級才是永恒的話題。
檢討的步驟：
第一，從掉鋪率看開業(yè)定位的差異；
第二，從購物中心的形態(tài)看定位的準確性（城市中心型與社區(qū)型）；
第三， 從租金貢獻率看購物中心發(fā)展可持續(xù)性。
2.1.2.市場環(huán)境和競爭對手的變化
2.1.3.消費群體的需求的改變
第一， 輕奢品的涌現(xiàn)，體現(xiàn)年輕一族的消費取向；
第二，支付 手段的豐富催生新的經(jīng)營形式；（O2O的興起和“食里洋嘗”）；
第三， “體驗”成為不二的法則。
2.2.“新零售”的出現(xiàn)，大大豐富和突破了原有的商業(yè)理念和業(yè)態(tài)
2.2.1什么是新零售，新零售對于商業(yè)的啟迪是什么？
所謂新零售其實是通過新的消費模式，對信息社會 的一次重構(gòu)。簡單而言，是對消費環(huán)境和
服務模式的一次革命。
2.2.2.新零售的本質(zhì)，是將人流轉(zhuǎn)化成有效客流。
2.3.什么是“新餐飲 ”，“新餐飲”對于商業(yè)的啟迪是什么？
“新餐飲”從顧客只能點單到食材控制，“我的食品 我做主”。
“新餐飲”的四大內(nèi)涵
2.4.什么是“共享經(jīng)濟 ”，“共享經(jīng)濟”對于商業(yè)的啟迪是什么？
2.5.零售業(yè) 態(tài)生命周期的客觀規(guī)律
百貨類VS購物中心：
第一， 百貨與購物中心的區(qū)別購物中心是自己統(tǒng)一管理他人分散經(jīng)營的集
合體：而百貨商場是自己管理自己經(jīng)營的集成商。
第二， 目前新開業(yè)商業(yè)中心百貨與購物中心的比例
2.6.品牌集合店的興起和蓬勃
2.7.品牌調(diào)整的內(nèi)涵
2.7.1.主力店的市場動態(tài)（是強化還是去化）
2.7.2.購物中心結(jié)構(gòu)改造以利于變化的品牌市場的可能性
2.7.3.市場推廣方案的得失檢討

3.資產(chǎn)管理的核心是運營管理能力
3.1.購物中心經(jīng)營技術(shù)指標體系的建立和運用
3.1.1.客戶端指標體系研究
第一，租售比指標（租售比范圍及意義）；
第二，提袋率指標（提袋率指標及獲取方式）。
3.1.2.經(jīng)營端指標體系研究
第一，坪效指標；坪效分布和經(jīng)營分析。
第二，客流指標和熱力圖。
案例一：萬達核心業(yè)務的出售和資產(chǎn)管理的內(nèi)在邏輯
7月11日，萬達和融創(chuàng)先后發(fā)布公告，經(jīng)雙方友好協(xié)商，萬達以注冊資本金的91%，即295.75億元，將13個文旅項目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔項目的現(xiàn)有全部貸款。同時，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團還以335.95億元，收購萬達76個酒店 ，總額631.7億。分析：
第一，購物中心的盈利模式是租金收入和資產(chǎn)增值
1） 持有經(jīng)營才是資產(chǎn)增值的基本保障；
2）用商業(yè)可以幫助銷售商鋪的說法，其實這是對商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)的褻瀆；
3）所謂“輕資產(chǎn)”實際上不是商業(yè)地產(chǎn)。
第二，提高商業(yè)地產(chǎn)的資本化率（資本化率是一種利率，是把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率）才是真正的收益，即提高收益與價值的比率。評估一個商業(yè)的價值不會只看土地價格和建安成本，而是看這個商業(yè)地產(chǎn)能夠持續(xù)產(chǎn)生多少收益。
第三，坪效是衡量一個商業(yè)地產(chǎn)價值的客觀而重要的標準

4.商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的介入點
4.1.資產(chǎn)管理的概念是貫穿始終的嗎？
當然，并不盡然。
4.2.現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理導入的時間點
4.3.持有型商業(yè)物業(yè)才有資產(chǎn)管理嗎？
案例二：上海虹口SOHO出售
 6月26日早間，SOHO中國發(fā)布公告稱其以總價35.73億元人民幣整售虹口SOHO，折合單價為每平米5.1萬元人民幣，這次的交易對象為新加坡開發(fā)商吉寶置業(yè)以及吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯(lián)合投資者。
兩點啟示：
第一點： 持有經(jīng)營的盈利能力，決定了持有者的心態(tài)和最終的處分方式。
第二點： 持續(xù)提高資產(chǎn)管理質(zhì)量，是保證持有物業(yè)增值的重要途徑。

5.資產(chǎn)管理和運營管理的交叉及不同點
5.1.先有運營管理還是先有資產(chǎn)管理
案例三：運營管理的步驟和資產(chǎn)管理在運營管理中的滲透
本質(zhì)上，是資產(chǎn)管理的顯化。

6.資產(chǎn)管理項下“輕資產(chǎn)”概念的提出和運用
6.1.“輕資產(chǎn)”是偽命題嗎？
輕資產(chǎn)是一個徹頭徹尾的即欺騙別人也危害自己的偽命題，源于對商業(yè)地產(chǎn)最主要的增值盈利模式的無知。--引自王瑋先生
依據(jù)是：商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式是租金收入和資產(chǎn)增值，而且資產(chǎn)增值在國際商業(yè)地產(chǎn)幾十年發(fā)展的歷史 中被證明是更加的重要。
6.2.什么是“輕資產(chǎn)”？
輕資產(chǎn)就是企業(yè)經(jīng)營的一種重要方式和戰(zhàn)略選項之一，即以最少的資本投入，充分利用杠桿原理，整合外界資源，以自身最有效率的方式實現(xiàn)企業(yè)價值和利潤的*化。
案例四：中信泰富嘉定引入萬達管理
 6月28日，萬達集團通過官方微信宣布，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司與香港中信泰富（中國）投資有限公司在北京簽訂長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，同時簽訂上海嘉定中信泰富萬達廣場委托管理合作協(xié)議。
 輕資產(chǎn)模式一直是萬達的轉(zhuǎn)型方向，從物業(yè)持有的重資產(chǎn)模式走向?qū)I(yè)的運營管理商，彰顯其管理輸出的價值；泰富中投此次選擇與萬達合作，更多是作為一個投資公司來定位，只要有利于資產(chǎn)價值的提升，無論選擇外部托管還是自我管理都可行。
泰富中投關(guān)注的是投資價值，萬達關(guān)注的是管理輸出價值，兩者也是各取所需。
案例四：中信泰富商業(yè)與韓國樂天百貨
在金融 工具不足，商業(yè)物業(yè)回報率低下的大環(huán)境下，切合國情的“重資產(chǎn)模式”對中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)影響至深至遠，租售結(jié)合、以售養(yǎng)租才是中國企業(yè)切入商業(yè)地產(chǎn)的*模式，也是商業(yè)地產(chǎn)的“中國式重資產(chǎn)”模式。
真正要做商業(yè)地產(chǎn)的“輕資產(chǎn)”模式，不會比做“重資產(chǎn)”更容易，更不是一個可以低門檻或無門檻進入商業(yè)地產(chǎn)的路徑。輕資產(chǎn)，不是一個可以隨便玩得動的模式。

7.資產(chǎn)管理的工具和在商業(yè)運營中的運用
7.1.利潤中心和成本中心
7.2.投資回報率是一切問題的導出和歸宿嗎？

8.資產(chǎn)管理的分層
8.1.物業(yè)服務是基礎(chǔ)一個好的物業(yè)管理會讓物業(yè)的價值保持在一個較高的水平，是資產(chǎn)管理中重要的內(nèi)容，但僅僅是基礎(chǔ)的部分。
8.2.運營服務是內(nèi)容運營管理關(guān)注租金的實現(xiàn)和回收，制定目標和提升計劃，這對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)增值無疑有重要的幫助。好的資產(chǎn)管理一定要懂運營，不過還不夠。
8.3.資產(chǎn)增值是結(jié)果商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本，將一項不能移動的實物資產(chǎn)，實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流的提供，就是讓資產(chǎn)錢再生錢。

總結(jié)：以資產(chǎn)管理的思路一以貫之，所有的付出都必須有一個清晰的增值目標，必須服從統(tǒng)一的目標管理。

資產(chǎn)管理和運營管理培訓