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房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)課程班

一、房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)概述
基于三個(gè)鏈條的房企管理系統(tǒng)：
1管控鏈——企業(yè)管理
2價(jià)值鏈——項(xiàng)目管理
3供應(yīng)鏈——外包管理

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)&管理概述
基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任，項(xiàng)目總履職的核心能力：
1經(jīng)營(yíng)管理能力（對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)設(shè)定和結(jié)果負(fù)責(zé)）
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃系統(tǒng)（7個(gè)關(guān)鍵計(jì)劃）：
（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃
（2）項(xiàng)目目標(biāo)成本計(jì)劃
（3）項(xiàng)目投資計(jì)劃
（4）項(xiàng)目銷(xiāo)售收入計(jì)劃
（5）項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃
（6）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)計(jì)劃
（7）項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡計(jì)劃
財(cái)稅金融管理系統(tǒng)：
（1）項(xiàng)目全成本管理
（2）稅務(wù)籌劃
（3）融資管理
2項(xiàng)目管理能力（對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全生命周期各階段、各專(zhuān)業(yè)的業(yè)務(wù)管理、決策和成果負(fù)責(zé)）
突破個(gè)人專(zhuān)業(yè)背景局限，調(diào)動(dòng)團(tuán)隊(duì)各專(zhuān)業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)綜合的專(zhuān)業(yè)判斷力和決策力：
（1）財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)、成本、設(shè)計(jì)、工程、人力資源、行政管理、物管、商管……
（2）土地拓展、定位策劃、報(bào)批報(bào)建、招標(biāo)采購(gòu)、客戶(hù)關(guān)系
構(gòu)建甲方管理團(tuán)隊(duì)的資源整合能力，借力供應(yīng)鏈協(xié)助業(yè)務(wù)決策并達(dá)成開(kāi)發(fā)目標(biāo)：
（1）勘察院、設(shè)計(jì)院、施工企業(yè)、監(jiān)理公司、銷(xiāo)售代理、物業(yè)公司……
（2）調(diào)研機(jī)構(gòu)、策劃公司、咨詢(xún)公司、商管公司、各類(lèi)外包公司……
3組織管理能力（對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的組織建設(shè)及人力資源管理負(fù)責(zé)）
學(xué)習(xí)、掌握、運(yùn)用 “管理學(xué)”，從業(yè)務(wù)能手——組織高手：
（1）組織架構(gòu)、管理資源配置、責(zé)權(quán)劃分、制度流程設(shè)計(jì)……
（2）定崗定編、人力資源、績(jī)效考核……

三、房地產(chǎn)企業(yè)管理能力: 項(xiàng)目管控平臺(tái)（經(jīng)營(yíng)&運(yùn)營(yíng)管理） 
管控系統(tǒng)的四個(gè)基本點(diǎn):
1、開(kāi)風(fēng)商企業(yè)的資源配置（管好人）           架構(gòu)管理系
2、開(kāi)發(fā)商企業(yè)的系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)（管好事）           計(jì)劃管理系統(tǒng)
3、開(kāi)發(fā)商企業(yè)的投入控制（管好投入）        成本管理系統(tǒng)
4、開(kāi)發(fā)商企業(yè)的產(chǎn)出控制（管好產(chǎn)出）        績(jī)效管理系統(tǒng)
1、計(jì)劃管理
問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)中普遍存在工作銜接不暢， 人員忙于奔命，效率低下，成本高企等問(wèn)題。 
怎么解決問(wèn)題？ 
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、完善項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃體系  2、完善計(jì)劃管理機(jī)制 
要點(diǎn)：
四級(jí)計(jì)劃體系的內(nèi)容：
一級(jí)計(jì)劃：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃
二級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃/公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃
三級(jí)計(jì)劃：部門(mén)月度工作計(jì)劃
四級(jí)計(jì)劃：個(gè)人月度（周）工作計(jì)劃
計(jì)劃的編制：
計(jì)劃主要節(jié)點(diǎn)的分層管理
主要節(jié)點(diǎn)之間標(biāo)準(zhǔn)工作周期
計(jì)劃的分解與運(yùn)行
計(jì)劃的監(jiān)控與考核
2、三全成本管理
問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商普遍缺失成本管理系統(tǒng)， 各種浪費(fèi)， 極大地吞噬了項(xiàng)目的利潤(rùn)。 
怎么解決問(wèn)題？ 
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、建立全程、全員、全成本管理系統(tǒng) 2、市場(chǎng)倒推式的造價(jià)定位方法 
要點(diǎn)：
建設(shè)前期成本控制
目標(biāo)成本與責(zé)任成本
成本控制指導(dǎo)書(shū)
建設(shè)過(guò)程成本控制
動(dòng)態(tài)成本控制
建設(shè)后期的成本控制
結(jié)算、決算與成本考核

四、項(xiàng)目管理能力: 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程管控9大關(guān)鍵點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的九大關(guān)鍵點(diǎn)構(gòu)成項(xiàng)目的價(jià)值鏈，每個(gè)點(diǎn)都要為項(xiàng)目增值。
1．項(xiàng)目決策
問(wèn)題：傳統(tǒng)拿地的風(fēng)險(xiǎn)在于,項(xiàng)目能否賺錢(qián)基本取決于房?jī)r(jià)上漲。 
怎么解決問(wèn)題？ 
創(chuàng)新點(diǎn): 1投資決策系統(tǒng) 、 2投資分析模型 
要點(diǎn)：
項(xiàng)目論證管理流程
項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)分析
項(xiàng)目成本估算方法 
土地的投資價(jià)值
《可行性研究報(bào)告》的編制和評(píng)審
2．項(xiàng)目策劃
問(wèn)題：策劃報(bào)告普遍嚴(yán)重脫離市場(chǎng)和成本要求。沒(méi)有可操作性。 
怎么解決問(wèn)題？ 
創(chuàng)新點(diǎn): 四維項(xiàng)目策劃系統(tǒng) 
要點(diǎn)：
項(xiàng)目策劃管理流程
項(xiàng)目策劃任務(wù)書(shū)
項(xiàng)目策劃外包管理
客戶(hù)定位（客戶(hù)細(xì)分與需求調(diào)研）
造價(jià)定位及項(xiàng)目成本測(cè)算
產(chǎn)品定位（項(xiàng)目主題及物業(yè)發(fā)展建議）
項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位；
四維項(xiàng)目策劃
市場(chǎng)需求分析
造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)定位
設(shè)計(jì)技術(shù)建議（概念設(shè)計(jì)）
項(xiàng)目運(yùn)作策略
《項(xiàng)目定位策劃報(bào)告書(shū)》的編制和成果評(píng)審
《產(chǎn)品建議書(shū)》
《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書(shū)》

3．招商管理
問(wèn)題：很多開(kāi)發(fā)商雖重視招商，但不知道如何把招商和項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、工程、運(yùn)管等業(yè)務(wù)有效結(jié)合。 
怎么解決問(wèn)題？ 
創(chuàng)新點(diǎn)：貫穿始終的招商管理系統(tǒng) 
要點(diǎn)：
開(kāi)發(fā)前期招商管理
拿地決策階段的意向調(diào)查
項(xiàng)目策劃階段的招商策略管理
方案設(shè)計(jì)階段的招商管理
開(kāi)發(fā)中期招商管理
施工圖設(shè)計(jì)階段的招商對(duì)接
施工過(guò)程中的招商配合服務(wù)
商家進(jìn)場(chǎng)及裝修對(duì)接
開(kāi)發(fā)后期招商管理
交付驗(yàn)收階段的招商配合
開(kāi)業(yè)籌備組織
持續(xù)運(yùn)營(yíng)期招商管理
商管公司的導(dǎo)入
4．設(shè)計(jì)管理
問(wèn)題：很多開(kāi)發(fā)商只有設(shè)計(jì)委托，沒(méi)有設(shè)計(jì)管理。 
怎么解決問(wèn)題？ 
創(chuàng)新點(diǎn)：“市場(chǎng)、技術(shù)、造價(jià)”三度設(shè)計(jì)管理 系統(tǒng) 
要點(diǎn)：
設(shè)計(jì)管理流程
各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)
（規(guī)劃及建筑方案、擴(kuò)初、施工圖、精裝修、園林景觀、管網(wǎng)綜合）
各階段設(shè)計(jì)成果評(píng)審及優(yōu)化
交工標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、示范區(qū)、精裝修交工樣板房設(shè)計(jì)及材設(shè)選型選樣
設(shè)計(jì)跟蹤服務(wù)
設(shè)計(jì)變更

5．工程管理
問(wèn)題：甲方不會(huì)作甲方，造成進(jìn)度失控、 質(zhì)量失控、成本失控。 
怎么解決問(wèn)題？ 
創(chuàng)新點(diǎn): 1、甲方工程關(guān)鍵點(diǎn)管理系統(tǒng)  2、甲方工程管理的角色  
要點(diǎn)：
甲方工程部的角色與作用
甲方工程人員的四大角色
工程管理流程
工程管理指導(dǎo)書(shū)及工程管理標(biāo)準(zhǔn)
甲方工程管理十二大關(guān)鍵點(diǎn)
客戶(hù)敏感質(zhì)量問(wèn)題的防治 
物業(yè)移交管理
保修期內(nèi)的維修管理
6．營(yíng)銷(xiāo)管理
問(wèn)題：銷(xiāo)售服務(wù)不到位，是買(mǎi)方市場(chǎng)銷(xiāo)售的基本問(wèn)題。 
怎么解決問(wèn)題？ 
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng) ，2、一站式銷(xiāo)售服務(wù)
要點(diǎn)：
營(yíng)銷(xiāo)策劃管理
案場(chǎng)內(nèi)部管理
銷(xiāo)售服務(wù)管理
銷(xiāo)售價(jià)格管理
銷(xiāo)售費(fèi)用管理
客戶(hù)事務(wù)管理
銷(xiāo)售變更的管理

7．客戶(hù)管理
問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商普遍輕視客戶(hù)管理，既丟了財(cái)，也丟了人。 
怎么解決問(wèn)題？ 
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、三位一體的客戶(hù)服務(wù)系統(tǒng) ，2、客戶(hù)資源管理與經(jīng)營(yíng) 
要點(diǎn)：
客戶(hù)滿(mǎn)意度提升計(jì)劃
產(chǎn)品服務(wù)
銷(xiāo)售服務(wù)
物業(yè)服務(wù)
商管服務(wù)
8．商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理
問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商如何組織持續(xù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。 
怎么解決問(wèn)題？ 
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、商管等機(jī)構(gòu)的外包管理 ，2、客戶(hù)資源管理與經(jīng)營(yíng) 
要點(diǎn)：
項(xiàng)目前期管理外包
項(xiàng)目中期外包對(duì)接
項(xiàng)目開(kāi)業(yè)籌備及試運(yùn)營(yíng)
項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)管理
9．報(bào)批報(bào)建及政府配套資源對(duì)接管理
問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商如何組織對(duì)外的報(bào)批報(bào)建和配套資源對(duì)接。 
怎么解決問(wèn)題？ 
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、視作項(xiàng)目管理 ，2、建立規(guī)范化操作流程
要點(diǎn)：
項(xiàng)目前期五證辦理
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
《國(guó)有土地使用證》
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
《建設(shè)工程施工許可證》
《預(yù)售許可證》
項(xiàng)目中期配套資源對(duì)接
自來(lái)水、排水、電力、燃?xì)?、供熱?br /> 項(xiàng)目后期權(quán)證辦理
竣工驗(yàn)收備案、準(zhǔn)住證
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證

五、甲方的外包管理能力：開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)鏈管理 
問(wèn)題：不會(huì)管理外包供方，不能借力賺錢(qián)是開(kāi)發(fā)商普遍存在的短板。
怎么解決問(wèn)題？ 
創(chuàng)新點(diǎn)： 供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)
要點(diǎn)：
1．外包管理流程
2．招投標(biāo)管理
招投標(biāo)管理流程
工程采購(gòu)招投標(biāo)
甲供材設(shè)采購(gòu)招投標(biāo)
3．外包業(yè)務(wù)任務(wù)書(shū)
項(xiàng)目策劃任務(wù)書(shū)
設(shè)計(jì)委托任務(wù)書(shū)
工程管理指導(dǎo)書(shū)
營(yíng)銷(xiāo)策劃任務(wù)書(shū)
4．外包合同
設(shè)計(jì)類(lèi)合同
工程類(lèi)合同
營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)合同
5．外包成果評(píng)審
各類(lèi)外包評(píng)審的流程
各類(lèi)外包評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)
各類(lèi)外包成果的驗(yàn)收

六、房地產(chǎn)企業(yè)管理能力: 企業(yè)管控平臺(tái)（組織&人力資源） 
1、組織架構(gòu)管理
問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商架構(gòu)管理中普遍存在資源配置不合理，職責(zé)不清，扯皮推諉，效率低下， 管理成本高企等問(wèn)題。 
怎么解決這些問(wèn)題？ 
創(chuàng)新點(diǎn)：  1、以專(zhuān)業(yè)優(yōu)化組合配置資源配置  2、簡(jiǎn)約、精細(xì)化架構(gòu)管理系統(tǒng)
要點(diǎn):
專(zhuān)業(yè)優(yōu)化組合
專(zhuān)業(yè)設(shè)置及組合
簡(jiǎn)約管理架構(gòu)設(shè)計(jì)
職能工作細(xì)分
部門(mén)職能的工作清單
操作部門(mén)的接口
崗位責(zé)任系統(tǒng)
定崗定編
職務(wù)說(shuō)明書(shū)
運(yùn)作權(quán)限系統(tǒng)
部門(mén)職責(zé)權(quán)限
各種審批流程
2、績(jī)效管理
問(wèn)題：團(tuán)隊(duì)管理中普遍存在能力與動(dòng)力不 足，團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力低下， 項(xiàng)目不能取得預(yù)期利潤(rùn)等問(wèn)題。 
怎么解決問(wèn)題？ 
創(chuàng)新點(diǎn)： 1、過(guò)程與結(jié)果并重的雙重績(jī)效管理 
              2、量化簡(jiǎn)單的績(jī)效考核指標(biāo) 
要點(diǎn)：
項(xiàng)目績(jī)效考核
項(xiàng)目績(jī)效考核中的二次分配
項(xiàng)目績(jī)效考核指標(biāo)
骨干人員的長(zhǎng)期激勵(lì)機(jī)制
月度目標(biāo)管理考核流程：
計(jì)劃考核指標(biāo)的量化
績(jī)效工資體系的建立
多元考核主體的考核辦法

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)課程班