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片區(qū)綜合開發(fā)探討課程

課程提綱：
第一部分 從“謎一樣的地方政府隱性債務(wù)”講起
一、揭開“謎一樣的地方政府隱性債務(wù)”面紗
（一）地方政府隱性債務(wù)的本質(zhì)及成因
（二）地方政府隱性債務(wù)的潛在風(fēng)險
（三）運(yùn)用技術(shù)手段助力化解存量隱形債務(wù)的方式
（四）運(yùn)作監(jiān)管科技完善地方債風(fēng)險防范機(jī)制的探討
二、債務(wù)監(jiān)管政策法規(guī)梳理解讀
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第二部分 地方政府隱性債務(wù)的界定與監(jiān)管變遷
一、地方政府隱性債務(wù)的界定
（一）隱性債務(wù)的定義
（二）區(qū)分地方政府債務(wù)、地方政府性債務(wù)、政府或有債務(wù)和隱性債務(wù)
（三）隱性債務(wù)的規(guī)模
二、地方政府隱性債務(wù)監(jiān)管政策變遷
（一）第一階段（2017-2018年）：以隱債甄別為重點(diǎn)
（二）第二階段（2019-2020 年）：開啟隱債置換，首批建制縣（區(qū)）隱債化解試點(diǎn)推出
（三）第三階段（2021年以來）：監(jiān)管加嚴(yán)，以 “控增化存”為核心的三條主線
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第三部分 “十四五”地方政府投融資模式的重構(gòu)與投融資邏輯創(chuàng)新
一、政府投融資模式重構(gòu)三步奏解讀
1、政府融資平臺公司職能的重新定位
2、地方投融資交易結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變
3、提供基建及公共服務(wù)市場化模式的轉(zhuǎn)變方式
4、新形勢下的地方政府隱性債務(wù)的形式及化解
5、地方政府和政府平臺公司投融資的負(fù)面清單
6、城投公司投融資的正面清單及難點(diǎn)解析
7、城投公司通過上市完成轉(zhuǎn)型升級的典型案例
8、城投公司轉(zhuǎn)型后主導(dǎo)地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)
9、PPP、ABO、EPC+F等模式的實(shí)施風(fēng)險與應(yīng)對策略
二、新基建與政府投融資新理念
1、區(qū)分隱性債務(wù)和市場化融資
2、區(qū)分政府投資項目和企業(yè)投資項目
3、規(guī)劃有經(jīng)營收入的項目（自求平衡與資源補(bǔ)償）
4、授權(quán)開發(fā)+做大做強(qiáng)平臺公司
5、合規(guī)安排政府資金的多種使用方式
6、土地最終產(chǎn)出與項目包裝的緊密結(jié)合
7、大基建時代的綜合平衡
8、結(jié)構(gòu)化融資過程中對優(yōu)先和劣后的安排分析
9、運(yùn)用政府債券撬動基建投融資的實(shí)務(wù)
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第四部分 片區(qū)綜合開發(fā)項目投融資實(shí)務(wù)要點(diǎn)分析及案例分享
一、土地儲備與土地出讓
1、土地儲備業(yè)務(wù)的流程及合規(guī)性要求
2、土地儲備項目政府采購工程和服務(wù)能否融資？
3、土地出讓金返還模式是否可行，土地出讓金可否融資
4、土地出讓金如何合規(guī)用于片區(qū)開發(fā)項目，建設(shè)時序、土地供應(yīng)及預(yù)算如何銜接？
5、土地儲備項目與片區(qū)綜合開發(fā)項目的聯(lián)系與區(qū)別
6、平臺公司與社會資本方如何合規(guī)介入土儲業(yè)務(wù)？
7、以土地出讓金為主要產(chǎn)出的項目如何融資？
8、專項債解決土儲資金的模式與要點(diǎn)
9、如何實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)一二級收入聯(lián)動
10、生地熟地毛地凈地的區(qū)別
二、片區(qū)綜合開發(fā)項目邊界界定與投融資問題解析
1、政府購買拆遷安置服務(wù)是否包括征拆補(bǔ)償資金
2、什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目有哪些開發(fā)模式
3、政府授權(quán)企業(yè)做片區(qū)綜合開發(fā)的授權(quán)范圍如何界定及其依據(jù)
4、“管委會+平臺”模式中管委會與平臺公司的核心權(quán)責(zé)界定及操作模式要點(diǎn)解析
5、不經(jīng)過招拍掛而獲得土地使用權(quán)的政策要求
6、政府同時授權(quán)一二級開發(fā)的條件與政策依據(jù)
7、如何分析片區(qū)項目的可融資性？
8、以房地產(chǎn)租售為主要產(chǎn)出的片區(qū)項目如何融資？
9、以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營為主要產(chǎn)出的片區(qū)項目如何融資？
10、從便于融資的角度應(yīng)該如何規(guī)劃片區(qū)項目或相應(yīng)的個子項
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第五部分 土地儲備開發(fā)模式解析與片區(qū)綜合開發(fā)聯(lián)動自平衡模式分析
一、土地儲備開發(fā)主流模式解析
1、傳統(tǒng)模式
2、委托代建+采購工程、采購服務(wù)模式
3、做地模式
4、二級贖買一級模式
5、反向委托（或反向購買）模式
二、片區(qū)綜合開發(fā)政策聯(lián)動自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、M0新型產(chǎn)業(yè)模式
5、礦山生態(tài)修復(fù)自平衡模式
6、砂石資源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
三、片區(qū)綜合開發(fā)操作聯(lián)動自平衡模式（產(chǎn)業(yè)勾地）
1、設(shè)條件拿地
2、帶方案拿地
3、前置資格審查
4、點(diǎn)狀供地
5、批量供地
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第六部分 片區(qū)綜合開發(fā)結(jié)構(gòu)化合作運(yùn)作模式
一、“政府授權(quán)+城市合伙人+EPC”模式在片區(qū)綜合開發(fā)應(yīng)用及案例分析
1、政府授權(quán)（ABO）與PPP、特許經(jīng)營甄別
2、政府授權(quán)（ABO）合規(guī)性分析
3、政府授權(quán)（ABO）模式中A對平臺公司如何操作，是否需要招標(biāo)？
4、政府授權(quán)模式做大做強(qiáng)地方平臺公司的操作要點(diǎn)
5、40號文后ABO常見的違規(guī)與整改方式及案例
6、政府授權(quán)（ABO）市場化融資運(yùn)用要點(diǎn)及案例
7、政府授權(quán)（ABO）模式政府支付路徑的特殊性及合規(guī)性安排
8、政府授權(quán)（ABO）模式如避免政府“固化支出”，如何設(shè)置“績效評價”
9、社會資本參與“政府授權(quán)+城市合伙人+EPC”模式的合規(guī)要點(diǎn)及分險防范
10、“政府授權(quán)+城市合伙人+EPC”模式包含的兩層付費(fèi)關(guān)系，平臺如何與社會資本進(jìn)行結(jié)算支付
11、“政府授權(quán)+城市合伙人+EPC”模式實(shí)務(wù)案例分享
12、片區(qū)綜合開發(fā)授權(quán)模式能否融資，該如何融資？
二、片區(qū)綜合開發(fā)項目如何實(shí)施“投資人+EPC”模式
1、企業(yè)核準(zhǔn)備案為何可以應(yīng)用“投資者+EPC”或“投資合作+EPC”模式？
2、真假“投資人+EPC”模式如何判斷？
3、純公益性項目打包可否用“投資人+EPC”模式？是否為隱性債務(wù)？
4、“投資人+EPC”模式下合規(guī)性分析及案例
5、“投資人+EPC”模式下收益來源分析及案例
6、“投資人+EPC”模式下市場化融資運(yùn)用要點(diǎn)
7、“投資人+EPC”模式下項目資本金籌集模式
8、“投資人+EPC模式”政府補(bǔ)貼怎么補(bǔ)才合規(guī)？
9、央企、國企與地方平臺合作采用“投資人+EPC模式”操作項目的兩類合規(guī)模式分析
10、“投資人+EPC”模式“兩標(biāo)并一標(biāo)”解析
11、避免“投資人+EPC”淪為BT模式違規(guī)應(yīng)注意的問題
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第七部分 項目投融資操作實(shí)務(wù)與運(yùn)營管理增值服務(wù)策略探討
一、城市更新項目投融資模式實(shí)務(wù)
（一）城市更新項目政策梳理及63號文的應(yīng)對措施
（二）城市更新項目分類
（三）城市更新項目的操作流程分析
（四）企業(yè)參與城市更新項目的操作模式分析
（五）城市更新項目的收益構(gòu)成及來源
（六）城市更新項目可采取的投融資模式探討
1、地方政府利用財政資金直接投資模式及案例
2、地方政府配套資金同時發(fā)行城市更新專項債模式及案例
3、地方政府授權(quán)下的地方國企ABO模式投資及案例
4、“投資人+EPC”模式的應(yīng)用
5、政府和社會資本合作模式（PPP模式）的應(yīng)用及案例
6、置換為單一權(quán)利主體的一二級聯(lián)動模式
7、政府與市場合作模式下一二級聯(lián)動模式
8、地方政府+房地產(chǎn)企業(yè)+產(chǎn)權(quán)所有者合作模式及案例
9、屬地企業(yè)或居民（村民）自主更新模式
10、項目經(jīng)營性收入不足下多個更新改造項目組合平衡及利用跨區(qū)域資源補(bǔ)償模式平衡的包裝
（七）城市更新相關(guān)案例解析
二、EOD模式運(yùn)作實(shí)務(wù)
1、EOD模式政策要點(diǎn)及一二批試點(diǎn)項目分析
2、EOD模式6大主要收益來源財務(wù)分析
3、EOD模式下的參與主體分析
4、EOD模式開展的三個階段
5、EOD項目三大落地投融資模式
6、EOD適宜的四大項目領(lǐng)域
7、EOD項目策劃和落地的核心要點(diǎn)
8、EOD模式中的“采購工程”和“購買服務(wù)”的問題與操作要點(diǎn)
9、EOD模式相關(guān)案例解析
10、 EOD項目融資（核心是一二級聯(lián)動）
三、園區(qū)（片區(qū)開發(fā)）運(yùn)營管理與增值服務(wù)策略
（一）園區(qū)運(yùn)營的四大模式分析
（二）園區(qū)運(yùn)營模式選擇的因素分析
（三）園區(qū)運(yùn)營方案設(shè)計
（四）園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)設(shè)計
（五）園區(qū)服務(wù)的盈利模式分析
1、園區(qū)服務(wù)的盈利模式設(shè)計
2、園區(qū)服務(wù)的盈利效益測算
3、園區(qū)服務(wù)的盈利模式實(shí)現(xiàn)
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