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城中村改造課程

課程背景：
城中村改造是指2023年4月28日政治局會(huì)議上首次提出的三大工程之一，是當(dāng)前穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)增長、落實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。國常會(huì)審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，預(yù)計(jì)萬億元特別國債和城中村改造相關(guān)領(lǐng)域項(xiàng)目將是2024年信貸增量的重要貢獻(xiàn)之一。1月25日國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企提出，將指導(dǎo)和要求銀行等金融機(jī)構(gòu)大力支持“三大工程”建設(shè)，并且要求盡快形成實(shí)物工作量。同時(shí)“三大工程”實(shí)施城市擴(kuò)容，納入城中村改造、保障房建設(shè)的城市由城區(qū)常住人口超過300萬的城市分別擴(kuò)圍至省會(huì)城市或城區(qū)常住人口超過200萬的城市，省會(huì)城市或城區(qū)常住人口超過100萬的城市。意味著納入城中村改造、保障房建設(shè)的城市將由35個(gè)分別擴(kuò)大至52個(gè)、106個(gè)。
本課程將結(jié)合城市運(yùn)營全面深入分析城中村改造的背景、意義、目標(biāo)與重點(diǎn)布局城市以及實(shí)際操作中的各地城中村改造的新政及落地操盤解讀和案例分析，幫助學(xué)員全面掌握城中村改造的重要性和實(shí)踐方法，為城中村改造的發(fā)展提供有力支撐。

課程對象：
建筑施工類央國企及分子公司、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)

課程方式：
實(shí)戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問卷+模式解析

課程收益：
1.了解城市運(yùn)營與城中村改造之間的關(guān)系與融合
2.城市運(yùn)營基本思路與城中村改造三方主體訴求平衡
3.城市運(yùn)營與產(chǎn)業(yè)發(fā)展
4.城市運(yùn)營投融資與自平衡邏輯
5.熟悉城中村改造的基本概念及相關(guān)政策、資金、融資、投資扶持政策
6.了解城中村改造的各地操作流程及相關(guān)政策依據(jù)
7.了解城中村改造的實(shí)施步驟、方法及投融資模式
8.掌握如何進(jìn)行方案設(shè)計(jì)和實(shí)施管理；
9.熟悉城中村改造的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)，掌握風(fēng)險(xiǎn)評估和應(yīng)對策略；
10.掌握城中村改造的成功案例，了解其成功經(jīng)驗(yàn)和啟示。
11.掌握隱性債務(wù)隱患防范與創(chuàng)新模式要點(diǎn)依據(jù)

課程大綱
第一講城市運(yùn)營基本思路與城中村改造三方主體訴求平衡
一、中國19大城市群和5大核心城市群分類
1.京津冀、長三角、珠三角、長江經(jīng)濟(jì)帶、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)
2.胡煥庸線的東西城市對比
3.北緯31度線的南北城市對比
4.聚焦人口凈流入城市
二、城市運(yùn)營與城中村改造結(jié)合
5.產(chǎn)業(yè)發(fā)展
6.就業(yè)安置
7.城市形象提升
8.項(xiàng)目投資自平衡
三、城市運(yùn)營主體及項(xiàng)目可行性論證方法解析
1.地方政府訴求
a)城市治理與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展
b)高附加值的產(chǎn)業(yè)與技術(shù)更新
c)解決就業(yè)的效率
d)稅收的穩(wěn)定與效率
e)固定資產(chǎn)投資與GDP貢獻(xiàn)
f)政治穩(wěn)定、降低支出、土地出讓金收入
2.城中村改造主題企業(yè)訴求
a)投資規(guī)模與回報(bào)率
b)融資達(dá)成可行性
c)短期利潤與長期收益
d)交易模式簡單標(biāo)準(zhǔn)
e)回收周期短
3.產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的訴求
a)企業(yè)客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動(dòng)力充足穩(wěn)定、市場廣闊
b)居民客戶-職業(yè)發(fā)展、收入保障、戶口問題、居住環(huán)境、醫(yī)療養(yǎng)老
四、城市運(yùn)營資產(chǎn)分類及三級增值體系
1.國有土地
a)劃撥
b)出讓
i.協(xié)議出讓
ii.公開招標(biāo)拍賣掛牌
2.土地增值流程全解析
a)土地增值施工企業(yè)收益
b)土地增值政府收益
c)土地增值開發(fā)商收益
五、城市運(yùn)營土地三級增值邏輯
4.地塊增值
5.區(qū)域增值
6.物業(yè)增值
7.一級到二級土地溢價(jià)
8.二級到三級的資產(chǎn)增值
六、國內(nèi)典型城市運(yùn)營企業(yè)開發(fā)模式
9.一級開發(fā)土地溢價(jià)分成
a)華夏幸福、萬達(dá)商業(yè)、宏泰發(fā)展、金科
10.二級開發(fā)投資回報(bào)
a)聯(lián)東U谷、中南高科、萬洋重創(chuàng)城
11.三級持有物業(yè)增值-AscendasREIT(騰飛房地產(chǎn)信托基金)
a)中糧大悅城、華潤萬象城、張江高科
12.四級運(yùn)營收費(fèi)與第三方收入

第二講城市運(yùn)營資產(chǎn)保值與運(yùn)營
一、城市運(yùn)營收入來源分析
13.基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套及土地整體-工程企業(yè)的收入
14.征收拆遷補(bǔ)償-拆遷戶的收入
15.招拍掛的土地溢價(jià)-政府的收入
16.二級開發(fā)的資產(chǎn)溢價(jià)-開發(fā)商、銀行、政府、房建企業(yè)的收入
17.長期運(yùn)營持有的資產(chǎn)增值-基金公司、信托、資管公司、開發(fā)商的收入
二、城市運(yùn)營與收益業(yè)務(wù)
18.物業(yè)經(jīng)營-片區(qū)運(yùn)營的大數(shù)據(jù)接入點(diǎn)
19.片區(qū)物業(yè)增值-資本運(yùn)作與資產(chǎn)運(yùn)作的大殺器
20.住宅與商業(yè)地產(chǎn)-現(xiàn)金為王與滾動(dòng)開發(fā)的根基
21.產(chǎn)業(yè)類投資-好的片區(qū)匯報(bào)最為豐厚的模塊
22.公共服務(wù)收入-克強(qiáng)指數(shù)在實(shí)體企業(yè)中的最直接體現(xiàn)
23.一級開發(fā)與PPP-對賭暴利的一個(gè)隱藏利器
24.稅收與政府補(bǔ)貼-微不足道卻是招商法寶
七、城市運(yùn)營增值保值開發(fā)全流程運(yùn)營管理
25.市場研究、投資決策、土地獲取、市場定位、產(chǎn)品策劃
26.規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、施工組織、綜合控制、招商策劃
27.經(jīng)營管理、物業(yè)管理

第三講產(chǎn)業(yè)運(yùn)營與招商
一、招商引資項(xiàng)目信息獲取
28.自己開發(fā)
a)網(wǎng)絡(luò)-個(gè)人主頁、電話營銷、微信公眾號、百家號、大風(fēng)號、大魚號
29.招商渠道
a)商會(huì)、協(xié)會(huì)、網(wǎng)絡(luò)、展會(huì)、巡展、銀行對公客戶
b)招商中介
30.老帶新-入住企業(yè)帶關(guān)聯(lián)和同行新客戶
31.管委會(huì)推薦-管委會(huì)招商局、管委會(huì)企業(yè)需要配套
二、招商引資常用方法與項(xiàng)目策劃
32.傳統(tǒng)招商方法
a)小分隊(duì)招商
b)參加行業(yè)論壇
c)上門拜訪客戶
d)組織招商活動(dòng)
e)區(qū)域駐點(diǎn)、飛地招商
f)聘請中介機(jī)構(gòu)
g)顧問招商
h)學(xué)術(shù)研討會(huì)招商
33.新興招商方法與項(xiàng)目策劃
a)股權(quán)招商-克強(qiáng)指數(shù)在招商引資中的具體時(shí)間
b)產(chǎn)業(yè)基金招商的作用
c)產(chǎn)業(yè)集聚招商-萬達(dá)廣場究竟是如何打造的
d)互聯(lián)網(wǎng)+招商-“三查”的作用
e)大數(shù)據(jù)招商—企業(yè)老板的信息如何獲取
f)云計(jì)算招商-pathon爬蟲技術(shù)的應(yīng)用
g)技術(shù)平臺(tái)招商-如何建立技術(shù)招商聯(lián)盟
h)政府合作招商-怎樣與其他區(qū)域政府達(dá)成招商聯(lián)盟
i)產(chǎn)業(yè)鏈投資招商-供應(yīng)鏈招商究竟是什么回事
三、招商引資項(xiàng)目落地甄別與跟蹤
34.標(biāo)準(zhǔn)招商系統(tǒng)信息收集指標(biāo)
a)行業(yè)周期：成長、快速發(fā)展、成熟期、衰退期
b)企業(yè)規(guī)模：小微企業(yè)、中小企業(yè)、中大型企業(yè)
c)年產(chǎn)值及稅收
d)企業(yè)人員結(jié)構(gòu)
e)企業(yè)性質(zhì)
f)企業(yè)價(jià)值觀與文化
g)企業(yè)司齡管理階段：創(chuàng)業(yè)孵化器、成長初期、高速成長擴(kuò)張、成熟階段、衰退與死亡
35.項(xiàng)目信息甄別內(nèi)容5W2H
a)Who、Where、What、When、Why、How、Howmuch
八、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營25類增值服務(wù)與與39項(xiàng)通用增值服務(wù)
36.專業(yè)類增值服務(wù)
a)招商引資服務(wù)
b)建設(shè)報(bào)批服務(wù)
c)物業(yè)管理服務(wù)
d)生產(chǎn)服務(wù)
e)生活服務(wù)
37.通用類增值服務(wù)
a)財(cái)務(wù)管理服務(wù)
b)法律服務(wù)
c)人事服務(wù)
d)投資融資服務(wù)
e)政策咨詢服務(wù)
f)市場開拓服務(wù)
g)信息文化服務(wù)

第四講城中村改造項(xiàng)目建設(shè)投資解讀及背景介紹
一、城中村改造在本輪基建投資中的地位與作用
38.建工行業(yè)是2024年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器與壓艙石
39.“三大工程”是當(dāng)前建工行業(yè)的新發(fā)展機(jī)遇抓手
40.城鎮(zhèn)化率已達(dá)66%存量改造與補(bǔ)短板是未來一定時(shí)期內(nèi)的重要市場開拓領(lǐng)域
41.2024年是十四五規(guī)劃完成的關(guān)鍵之年
42.市場布局重點(diǎn)圍繞五大城市群與特大超特大城市
43.投建營一體化發(fā)展是建工行業(yè)的必然選擇
44.政府宏觀調(diào)控的基建投資正轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)投資為主導(dǎo)驅(qū)動(dòng)
45.萬億國債、地方債與國開行貸款成為三大工程的重要資金保障
二、城鎮(zhèn)村改造的基本特征與要素
1.《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》各地落實(shí)情況梳理
a)超大城市城中村改造規(guī)劃與實(shí)施進(jìn)度
i.廣州的房票制度創(chuàng)新與做地制度創(chuàng)新
ii.深圳城中村改造實(shí)施意見引入前期服務(wù)商突破政府隱債限制
b)特大城市城中村改造與制度創(chuàng)新
2.城中村改造的三個(gè)類型
a)拆除重新
b)整治提升
c)拆整結(jié)合
3.棚改、舊改、城中村改造異同
a)土地性質(zhì)與用途的拆別
b)改造實(shí)施主體的差別
c)前期土地一級開發(fā)補(bǔ)償主體與資金可融資
d)整治提升類項(xiàng)目拆除比例提高至30%
三、城中村改造四大階段
1.前期計(jì)劃規(guī)劃階段
2.拆遷安置補(bǔ)償階段
3.土地出讓上市階段
4.開發(fā)建設(shè)實(shí)施階段
5.村委、企業(yè)、業(yè)主多元協(xié)同
四、城中村改造策劃流程與創(chuàng)新
1.前期計(jì)劃規(guī)劃階段
2.意愿征集和可行性研究
3.城中村改造年度計(jì)劃編制
4.基礎(chǔ)信息核查與臺(tái)賬建立
5.城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案編制
6.城中村改造單元規(guī)劃確定基本規(guī)劃指標(biāo)
7.基礎(chǔ)信息臺(tái)賬
8.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
9.建設(shè)實(shí)施方案與投融資平衡方案
10.綜合評價(jià)確定實(shí)施主體
11.建管一體長效治理與物理管理

第五講城中村改造資金平衡方案與投融資模式設(shè)計(jì)及風(fēng)險(xiǎn)防范
一、城中村改造利資金平衡方案設(shè)計(jì)
1.城中村改造的三級利潤概念與投融資平衡
a)土地整體與一級開發(fā)引入前期服務(wù)商與實(shí)施單位
b)土地開發(fā)與二級開發(fā)實(shí)施單位與拿地單位分離
c)資產(chǎn)持有與三級利潤與收入
2.城中村改造參與主體
a)政府主導(dǎo)型
i.村委會(huì)+村集體經(jīng)濟(jì)合作組織
ii.政府新設(shè)立平臺(tái)公司
iii.政府城投公司
b)企業(yè)主導(dǎo)型
i.白名單類房地產(chǎn)企業(yè)
ii.施工央國企
c)政企聯(lián)合型
i.村集體出地出授權(quán)企業(yè)出資金
二、城中村改造資金來源與保障
3.政府投資財(cái)政預(yù)算資金
a)*專項(xiàng)財(cái)政資金
b)地方政府專項(xiàng)債
c)財(cái)政土地出讓收益
4.企業(yè)投資市場化融資
a)城投類國有企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)商、施工企業(yè)
b)物業(yè)權(quán)利人自籌資金，包括物業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理人
c)市場化融資資金（銀行貸款、非標(biāo)融資、債券資金、城中村改造基金、REITs）
5.政策性銀行貸款與國有銀行專項(xiàng)貸款
三、城中村改造的土地與資產(chǎn)確認(rèn)
1.集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市
a)集體土地入市的前提
b)集體土地的三權(quán)
c)集體土地入市的決議
d)集體土地入市流程與開發(fā)主體
e)集體土地入市的地類
f)集體土地入市后的收益分配
2.土地征收制度改革
a)土地征收的前提
b)土地征收的程序
3.宅基地的改革
a)宅基地的定義
b)宅基地的轉(zhuǎn)讓與退出
4.*基本農(nóng)田保護(hù)制度更加嚴(yán)格
5.空間規(guī)劃體系的改革
6.審批權(quán)限下放
四、城中村當(dāng)前面臨的問題
1.建筑雜亂無章
a)違章建筑多
b)握手樓現(xiàn)象突出
c)建筑間距小采光通風(fēng)差
d)加改擴(kuò)建多結(jié)構(gòu)安全隱患大
2.環(huán)境臟亂差
a)基礎(chǔ)設(shè)施不完善
b)垃圾處理不暢
c)街巷狹窄
d)管線雜亂存在消防隱患
3.居住人口混雜
a)流動(dòng)人口多
b)治安形勢嚴(yán)峻
c)管理邊界不清
d)存在社會(huì)隱患

第六講創(chuàng)新投融資模式介紹、項(xiàng)目案例及風(fēng)險(xiǎn)管理
一、城中村改造改造方式
1.實(shí)施單位與拿地單位分離
2.生地熟掛
3.村集體自改模式
4.政府企業(yè)聯(lián)合開發(fā)模式
5.廣州“做地”模式
二、城中村改造資金來源與保障
6.政府投資財(cái)政預(yù)算資金
a)專項(xiàng)財(cái)政資金
b)地方政府專項(xiàng)債
c)財(cái)政土地出讓金
7.企業(yè)投資市場化融資
a)城投類國有企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)商、施工企業(yè)
b)物業(yè)權(quán)利人自籌資金，包括物業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理人
c)市場化融資資金（銀行貸款、非標(biāo)融資、債券資金、城中村改造基金、REITs）
三、城中村改造的挑戰(zhàn)與應(yīng)對
1.城中村改造難點(diǎn)
a)功能業(yè)態(tài)落后
b)建筑內(nèi)部設(shè)施老化
c)產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜
d)利益主體多樣
2.項(xiàng)目投資的收益與收益分配
d)投資人-投資模式、投資風(fēng)險(xiǎn)、投資收益、回款周期、投資回報(bào)、內(nèi)部收益率
e)施工方-施工利潤、工程量、施工周期、融資可能性
f)政府方-防隱債、促投資、見效益
8.城中村改造的應(yīng)對
a)提升片區(qū)整體品質(zhì)
b)優(yōu)化片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
c)完善片區(qū)空間布局
d)打造城市功能形象
四、土地出讓金在投資模式創(chuàng)新中的合規(guī)性把握
1.納入政府基金預(yù)算管理
2.土地出讓金劃轉(zhuǎn)至國庫
3.土地出讓收入支付范圍
4.土地出讓金稅務(wù)部門征收以及支農(nóng)計(jì)提
五、融資平臺(tái)的在項(xiàng)目投資中的作用
1.融資平臺(tái)公司投資行為屬于企業(yè)投資
2.政府授權(quán)、聯(lián)合投資+EPC
六、地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1.隱性債務(wù)的定義與識別
2.違規(guī)舉債與隱性債務(wù)的關(guān)系

第七講城中村改造創(chuàng)新模式及案例介紹
一、地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目謀劃
1.有收益的公益性項(xiàng)目
2.額度限制
3.利息保障倍數(shù)
4.可做資本金
5.10大領(lǐng)域
二、基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募REITs
1.ABS+公募基金模式
2.擴(kuò)募機(jī)制
3.不動(dòng)產(chǎn)上市與公司上市的優(yōu)劣對比
三、特許經(jīng)營模式與政府購買服務(wù)
1.新政下的政府和社會(huì)資本合作模式
2.兩標(biāo)并一標(biāo)的文件依據(jù)
案例解析：BOT模式與特許經(jīng)營結(jié)合
3.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式
案例解析：EPC模式合規(guī)但EPC+F模式灰色操作、適用領(lǐng)域
案例解析：中國電建甌江口產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資與建設(shè)
4.EOD、TOD、ABO模式與片區(qū)開發(fā)案例解讀
a)片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目選址原則
b)片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目自平衡是關(guān)鍵
c)片區(qū)開發(fā)主體設(shè)計(jì)與自平衡模式
案例解析：保定市主城區(qū)城中村連片開發(fā)ABO項(xiàng)目創(chuàng)新
5.一二三級聯(lián)動(dòng)與金茂的覽秀城項(xiàng)目
案例解析：金茂國開金融重慶璧山與梅溪湖項(xiàng)目
6.城中村改造、舊城改造類項(xiàng)目
a)資源捆綁型項(xiàng)目實(shí)施
b)城中村改造流程

城中村改造課程