課程描述INTRODUCTION
培訓講師：郭老師
課程價格：￥元/人
培訓天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
涉稅稽查公開課
【課程背景】
“穩(wěn)預期、防風險、促轉(zhuǎn)型”是2023年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的關鍵，落實“金融十六條”措施,“因城施策”實施差別化信貸政策,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。房地產(chǎn)市場做為其他產(chǎn)業(yè)的借力與行政行為的導向的平臺有新起色。但減稅降費政策的持續(xù)，稅務機關收入壓力未減，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險依舊。
年初，國家稅務總局財行司要求各級稅務機關調(diào)查梳理轄區(qū)的開發(fā)項目，制定土地增值稅清算方案并逐級上報清算項目及進度。但是，較多的稅會差異以及稅種政策交叉背離并且屬地規(guī)定混亂、舊城（村、小區(qū)）改業(yè)務模式多樣，造成企業(yè)財務人員對執(zhí)業(yè)的涉稅業(yè)務理解出現(xiàn)困頓。
本次授課以學員所在省的財產(chǎn)行為稅（土地增值稅為主）相關政策為主線，從開發(fā)流程的節(jié)點對稅風險和政策運用進行真實案例場景展示，剖析企業(yè)稅收風險畫像、掌握解決問題及思路方法。結(jié)合專家多年在全國各地帶領稅務團隊進行土地增值稅清算審核的實例進行講解，讓學員切實有獲得感，提高站位，鑄造強勢文化思維。
【課程講師】
郭老師：總局骨干人才、客座教授、在稅收大數(shù)據(jù)、稅務稽查、風險管理、納稅評估等崗位工作近三十年，參與過房地產(chǎn)的項目開發(fā)，從事房地產(chǎn)稅收專項管理二十多年，受邀近三十個省市講授土地增值稅清算審核技巧，參與各省稅務系統(tǒng)的二百多個項目土地增值稅清算審核。對房地產(chǎn)涉稅風險有獨特的應對技巧和深厚的知識儲備，對稅企溝通的方式方法有深入探究。本課程有利于房地產(chǎn)企業(yè)財務人員更新理念、提升站位、拓展視野，提高駕馭房地產(chǎn)財稅的執(zhí)業(yè)技能。
【課程收益】
1．根據(jù)總局對房企稽查工作重點和行業(yè)檢查要點，剖析行業(yè)稽查查前分析的技巧和數(shù)理
邏輯，針對企業(yè)數(shù)據(jù)進行實戰(zhàn)演練，降低納稅風險，提升稅會業(yè)務融合能力。
2．以江蘇省稅務局土地增值稅相關規(guī)定基礎，以《民法典》為依托，對房地產(chǎn)企業(yè)土地
增值稅納稅主體、范圍等義務的確認、扣除項目的范圍及認定原則、減免稅的前提條件分析、銷項計算、土地增值稅清算實務及規(guī)劃、成本分攤方法實例應用等對企業(yè)收益的影響等，從法理角度詮釋稅收政策，讓學員真正做到：明法理～懂法條～會應用！
3．房地產(chǎn)成本核算精要（分稅種）。
4．結(jié)合全國人大法工委的規(guī)定，講授財政部、稅務總局等稅收政策制定的幾項原則，學
員可以根據(jù)掌握的原則自己研學涉稅政策，辨識政策內(nèi)容和本意，從容應對涉稅爭議。
5．清算后續(xù)調(diào)整、永續(xù)債等融資的全鏈條風險、企業(yè)所得稅、土地增值稅扣除項目和會
計核算內(nèi)容比較分析等。
6．房地產(chǎn)業(yè)務知曉、財務合規(guī)、法務風險降低、稅務遵從提升。
【課程對象】
房地產(chǎn)企業(yè)財務、稅務、審計總監(jiān)及財務經(jīng)理、財務涉稅從業(yè)人員等。
【課程大綱】
一、房企土地增值稅基本知識法理辨析
1．以土地增值稅清算的架構(gòu)為順序，站在財政部和總局角度，辨析土地增值稅
法理與內(nèi)容。
2．包括：土地增值稅納稅主體、范圍等義務的確認、扣除項目的范圍及認定原
則、減免稅的前提條件分析、清算單位研判、清算時間、清算條件確認、清
算資料、審核時限、扣除項目的內(nèi)容提煉和記憶技巧（包括扣除項目明細、
分攤方法以及紅線內(nèi)外、配建開發(fā)產(chǎn)品、人防等）配有多個江蘇的實例練習。
二、2023年稅務總局房地產(chǎn)行業(yè)稅務稽查應對策略
1．案源來源
2．查前分析（近十類非風控數(shù)據(jù)勾稽自查）
⑴ 納稅申報
⑵ 財務報表
3．調(diào)賬方式及路徑
4．查賬思路與方法
5．外部數(shù)據(jù)的稅務稽查應用
6．違規(guī)扣除的定性和調(diào)整技巧
三、江蘇省土地增值稅政策執(zhí)行口徑
對江蘇省出臺的有關土地增值稅的政策進行梳理和提煉，結(jié)合江蘇省的清算
實例，進行實操性講解。
本節(jié)講授清算流程的因素邏輯、審核技巧的應用、學習稅收文件“技巧”和
規(guī)則。
四、房地產(chǎn)企業(yè)全稅種全流程業(yè)財稅融合的實用技能
1．關于 “車位、小棚”業(yè)務，分有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)，按獨立銷售和贈送拆解涉稅
處理。
2．合作建房實案解析 — 從司法判例看政策應用的“道理”。
3．扣除項目匯集和計算的技巧、免征土地增值稅的兩種方式和規(guī)則“陷阱”，
贈與的涉稅風險
4．大數(shù)據(jù)時代下的涉稅風險提示及資金流的風險分析……
5．土地等成本項目的分攤方法與稅務機關規(guī)定的爭議辨析。成本分攤方法稅務
機關確認？企業(yè)是否有選擇權(quán)？
6．拆遷安置業(yè)務拆遷房屋置換協(xié)議的要點風險
7．規(guī)劃建設條件意見書（規(guī)劃總平面圖）在土地增值稅清算中的應用
8．拆遷安置，會計和稅收的思路如何融合？
9．土地成本票據(jù)合規(guī)性審查要點
10．《建設工程施工合同》條款內(nèi)容在土增清算中的應用與風險提示。
— 這是稅務機關常用的切入點。
11．扣除項目中無法取得發(fā)票的救助渠道與應對
12．契稅法實施后，對土地增值稅的影響
13．土地征用收儲中預埋的土增清算隱患
14．房地產(chǎn)項目規(guī)劃方案對土地增值稅清算的影響
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中，與政府相關部門（如規(guī)劃、自然資源、住建局等）溝通
的技巧以及對增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅的影響？
15．《商品房買賣合同》中土增清算的“炸雷”
16．竣工驗收 — 究竟是哪個時點？依據(jù)是什么？
17．從業(yè)務流程、背景條件、因素識別等方面以實例進行講解，包括同城（?。?br />
異地取得土地成立項目公司開發(fā)的風險識別
18．房地產(chǎn)土地使用稅納稅義務的終止日分析
19．不動產(chǎn)登記條例對土地增值稅清算的影響……
【課程小結(jié)】
本課程從房地產(chǎn)業(yè)務流程入手，項目前期規(guī)劃、政府土地征用、出讓（取得）、立項、規(guī)劃許可、施工及驗收、預銷售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等環(huán)節(jié)，剖析開發(fā)業(yè)務節(jié)點涉稅處理，提高納稅遵從與風險規(guī)避。
授課將在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務節(jié)點中，結(jié)合涉稅司法判決案例，進行深度解析。
【課堂實訓】根據(jù)時間適當安排
1．不得稅前扣除項目的分攤練習；
2．土地增值稅清算基本訓練；
3．房地產(chǎn)企業(yè)成本分攤方法及邏輯順序的實例訓練；
4．清算后再轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品的涉稅實例訓練；
5．土地增值稅清算實例訓練。
涉稅稽查公開課
轉(zhuǎn)載：http://szsxbj.com/gkk_detail/295122.html