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項(xiàng)目評(píng)估全流程

課程背景：
本課程側(cè)重于信貸三查的貸前調(diào)查及貸中審查審查階段，適用于銀行公司業(yè)務(wù)部、風(fēng)險(xiǎn)管理部等；
固定資產(chǎn)貸款是銀行對(duì)公授信產(chǎn)品的一大類，包括：鋪地流動(dòng)資金貸款、基本建設(shè)貸款、技術(shù)改造貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、項(xiàng)目融資等幾大類十余個(gè)信貸品種。固定資產(chǎn)貸款涉及的客戶包括：生產(chǎn)性企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商、事業(yè)法人類客戶等多種客戶類型。不論哪一個(gè)固貸種類、哪一個(gè)客戶類型，銀行的貸前盡調(diào)都離不開一個(gè)基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，就是項(xiàng)目評(píng)估。

課程收益：
1、講解項(xiàng)目評(píng)估全流程的主邏輯，及常用的基本方法（以不違背各家銀行已有的規(guī)章制度為前提）；
2、結(jié)合自己的工作經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)不同行業(yè)特征、不同客戶類型的特點(diǎn)，講解在各類項(xiàng)目在項(xiàng)目評(píng)估中的審查重點(diǎn)；

授課對(duì)象：銀行行長、專職貸款審批人、高級(jí)客戶經(jīng)理、初級(jí)客戶經(jīng)理。

課程大綱：
開篇案例：
兩個(gè)固定資產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)是智能家具生產(chǎn)線項(xiàng)目，內(nèi)部收益率高達(dá)65%；一個(gè)是鋁廠的屋頂太陽能項(xiàng)目，內(nèi)部收益率只有0.5%。假設(shè)兩份項(xiàng)目評(píng)估全都是真實(shí)可靠的，您比較一下兩個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)劣？
導(dǎo)言：項(xiàng)目評(píng)估的主邏輯
如開篇案例所述，很多人認(rèn)為項(xiàng)目評(píng)估的核心是計(jì)算項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。其實(shí)，審批人對(duì)內(nèi)部收益率沒有那么看重，更看重的是項(xiàng)目評(píng)估的主邏輯。由宏觀到區(qū)域、由產(chǎn)品到市場、貸款用途的估算到還款來源的估算、直到對(duì)項(xiàng)目內(nèi)外部因素的綜合評(píng)估。項(xiàng)目評(píng)估的主邏輯其實(shí)銀行各類對(duì)公信貸業(yè)務(wù)（包含流貸、銀承等）都有不同體現(xiàn)，差異在于，項(xiàng)目評(píng)估每一步的盡調(diào)分析都更加強(qiáng)調(diào)數(shù)量化和證據(jù)鏈，以形成嚴(yán)密的邏輯，否則最后計(jì)算出的內(nèi)部收益率就缺乏依據(jù)。

第一章、項(xiàng)目概況
項(xiàng)目概況是項(xiàng)目評(píng)估的第一道關(guān)，在這里需要論證項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性、合理性，其中合法合規(guī)性永遠(yuǎn)是項(xiàng)目評(píng)估的第一關(guān)，而合理性則是很多項(xiàng)目失敗的根本原因，一旦項(xiàng)目存在先天的合理性問題，則難以事后補(bǔ)救。很多項(xiàng)目在出現(xiàn)不良之后我們才體會(huì)到原來是項(xiàng)目的合理性出了問題。
本章除了羅列一些各類行業(yè)的合規(guī)性要求外，重點(diǎn)講解不同行業(yè)常見項(xiàng)目的合理性。
（一）項(xiàng)目要件及審核
1、常規(guī)項(xiàng)目要件
立項(xiàng)、用地、環(huán)評(píng)、規(guī)劃、節(jié)能、施工、、、、
2、特殊行業(yè)項(xiàng)目要件
學(xué)校醫(yī)院、電力、化工、港口、保稅物流、礦產(chǎn)資源、自來水、、、、
3、項(xiàng)目要件審查
（二）項(xiàng)目工藝技術(shù)設(shè)備評(píng)估
1、主要觀點(diǎn)
 2、評(píng)估內(nèi)容
 3、評(píng)估方法
（三）項(xiàng)目建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)行條件評(píng)估
1、項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)行評(píng)估要點(diǎn)；
地理位置、地質(zhì)條件、交通運(yùn)輸、征地拆遷、、、、、
2、特殊項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)行評(píng)估：
資源開發(fā)類、公路鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施、水電、風(fēng)電、、、

第二章、產(chǎn)品及市場分析
產(chǎn)品及市場分析，這是對(duì)盡調(diào)人員的一個(gè)考驗(yàn)，本人剛剛參加工作時(shí)，曾經(jīng)參與一個(gè)公路項(xiàng)目，于是在公路邊坐了一整天，拿著一袋豆子數(shù)車流量?，F(xiàn)在信息社會(huì)了，許多產(chǎn)品信息市場信息都可以從第三方獲取，這些信息是后續(xù)各項(xiàng)計(jì)算的基礎(chǔ)，我們需要牢牢把握住住主邏輯，才可以識(shí)別各類信息的真?zhèn)危?br /> 本章講述產(chǎn)品、市場分析的主邏輯和基本方法，及一些熱門行業(yè)的要點(diǎn)。
（一）產(chǎn)品目標(biāo)市場及信息收益
1、產(chǎn)品構(gòu)成及目前市場分析
2、內(nèi)容及渠道
3、審查要點(diǎn)
4、部分工業(yè)項(xiàng)目市場供給調(diào)查重點(diǎn)
（二）產(chǎn)品市場供求調(diào)查及分析
1、總需求量分析；
2、影響需求總量的因素分析；
3、部分非工業(yè)品市場需求調(diào)查的重點(diǎn)
（三）產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查及預(yù)測
影響產(chǎn)品價(jià)格的七種因素
（四）產(chǎn)品競爭力分析
集中度、產(chǎn)品差異化、進(jìn)入和退出壁壘

第三章、投資估算
這是很漫長的一章，由于總投資直接關(guān)系到貸款數(shù)量，所有涉及騙貸企圖的項(xiàng)目都會(huì)在總投資上做手腳，這里我們展示總投資估算的主邏輯及一些常見的驗(yàn)證方法，同時(shí)按照行業(yè)講解各種行業(yè)在總投資估算中常見的一些問題，及常見的騙貸手法。
（一）項(xiàng)目總投資構(gòu)成及審核
（二）固定資產(chǎn)投資估算
（三）流動(dòng)資金投資估算
（四）投資估算表編制

第四章、融資方案分析
項(xiàng)目評(píng)估與可行性研究*的差異，在于項(xiàng)目評(píng)估是從融資角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的估算。
（一）項(xiàng)目資本金分析
（二）債務(wù)性資金分析
（三）投資計(jì)劃及資金籌措表編制

第五章、成本收入測算
項(xiàng)目的成本收入直接關(guān)系到項(xiàng)目的還款來源。
本章會(huì)簡要講解成本收入測算的基本要素及計(jì)算方法，同時(shí)，講解不同行業(yè)收入成本測算的特殊性。
（一）生產(chǎn)負(fù)荷與價(jià)格的確定
（二）成本費(fèi)用測算
（三）產(chǎn)品銷售收入、稅金及利潤測算
（四）部分行業(yè)成本收入測算方法

第六章、評(píng)估表格編制與效益指標(biāo)分析
本章其實(shí)是前述章節(jié)邏輯上的綜合匯總，在綜合匯總之后，我們還需要結(jié)合不同的行業(yè)特點(diǎn)、不同的客戶類型做，做各種針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)分析，形成最終的評(píng)估結(jié)論。
（一）評(píng)估表編制
（二）效益指標(biāo)評(píng)價(jià)
（三）不確定性分析
附錄：綜合練習(xí)及快速判斷口訣？
快速判斷口訣18條

項(xiàng)目評(píng)估全流程