土地增值稅清算技巧
講師：胡冬梅 瀏覽次數(shù)：2534
課程描述INTRODUCTION
· 財(cái)務(wù)總監(jiān)· 財(cái)務(wù)主管· 高層管理者· 中層領(lǐng)導(dǎo)
培訓(xùn)講師：胡冬梅
課程價(jià)格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
土地增值稅清算技巧
【課程背景】
土增清算就是房企財(cái)務(wù)一項(xiàng)實(shí)務(wù)處理的綜合技能，是房企避風(fēng)險(xiǎn)、降稅負(fù)以及財(cái)務(wù)升職加薪的利器，而這個(gè)利器，并不難掌握，只要系統(tǒng)學(xué)習(xí)，完全可以在短時(shí)間內(nèi)學(xué)會(huì)！如果做好前期土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)處理和后期清算的方法和策略，從節(jié)稅來(lái)講，少則幾萬(wàn)，多則能省上千萬(wàn)的稅。
【課程大綱】
一、土增清算相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)
1、清算條件、清算對(duì)象與分期
2、增值額與增值率
3、扣除項(xiàng)目基本原則
4、稅率與扣除率
5、預(yù)征稅款計(jì)算
6、清算流程
7、應(yīng)納稅額計(jì)算與清算抵減
8、關(guān)于核定征收
9、清算結(jié)束后轉(zhuǎn)讓未售產(chǎn)品申報(bào)
10、清算結(jié)束后續(xù)支出
二、土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡椒?/div>
1、建筑面積法
（1）建筑面積法的含義
（2）建筑面積法分?jǐn)偝杀镜牟襟E
①第一步：歸集開(kāi)發(fā)成本合計(jì)數(shù)。
②第二步：利息單獨(dú)列示
③第三步：匯總銷(xiāo)售面積
一是實(shí)際銷(xiāo)售面積+二是自用面積+三是出租面積。
④第四步：計(jì)算單位成本
（3）案例
2、預(yù)算造價(jià)法
（1）預(yù)算造價(jià)法的含義
（2）預(yù)算造價(jià)法的適用范圍
（3）案例
3、占地面積法
（1）什么是占地面積法？
（2）占地面積法的適用范圍
①一次性開(kāi)發(fā)的
②分期開(kāi)發(fā)的
（4）共同負(fù)擔(dān)的占地面積的成本對(duì)象確認(rèn)
4、直接成本法
（1）直接成本的判定依據(jù)
（2）直接歸屬的成本辨認(rèn)案例
5、層高系數(shù)法
（1）層高系數(shù)法含義
（2）層高系數(shù)法應(yīng)用限制
（3）層高系數(shù)法步驟
①第一步：計(jì)算層高系數(shù)
②第二步：計(jì)算層高系數(shù)下的“層高系數(shù)面積”
③第三步：計(jì)算層高系數(shù)法下的單位成本
④第四步：計(jì)算商業(yè)的總成本
（4）案例解析
6、其他方法
（1）銀川（銀地稅發(fā)[2007]214號(hào)）--成本加成方法
（2）安徽（皖地稅函[2007]311號(hào)）--實(shí)際合理方法
（3）江西（贛地稅發(fā)[2008]76號(hào)）--銷(xiāo)售收入比例法
（4）南通（通地稅函[2008]100號(hào)）--售價(jià)系數(shù)法
7、各種分?jǐn)偡椒ǖ木C合運(yùn)用
三、清算收入的確定
1、簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目
2、一般計(jì)稅項(xiàng)目三大稅種收入差異
3、營(yíng)改增前老項(xiàng)目
4、價(jià)外費(fèi)用
5、代收款項(xiàng)
6、跨越營(yíng)改增項(xiàng)目清算收入
7、面積差異補(bǔ)退房款
8、售價(jià)偏低與正當(dāng)理由
四、稅金及附加
1、預(yù)交環(huán)節(jié)
2、稅金扣除范圍
3、清算扣除
4、跨越營(yíng)改增項(xiàng)目稅金扣除額
5、會(huì)計(jì)與稅法口徑差異
五、土地成本
1、出讓金與返還
2、稅費(fèi)與規(guī)費(fèi)
3、土地抵減增值稅對(duì)土增清算影響4、拍賣(mài)傭金
5、紅線外支出
6、土地閑置費(fèi)
7、延期支付地價(jià)款產(chǎn)生的利息
8、土地成本分?jǐn)偡椒?/div>
六、開(kāi)發(fā)成本
1、拆遷補(bǔ)償(貨幣+實(shí)物)
2、前期工程
3、基礎(chǔ)設(shè)施
4、公共配套
5、建筑安裝
(1)建筑工程發(fā)票備注欄特別要求
(2)連體樓層高系數(shù)法的運(yùn)用
(3) 直接成本
(4)實(shí)際發(fā)生如何把握
(5)質(zhì)保金
6、裝修(硬裝,軟裝)
7、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
(1)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用范圍
(2)利息支出稅務(wù)處理差異
8、資本化利息
9、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施
10、 成本分?jǐn)偡椒?/div>
七、車(chē)位與儲(chǔ)藏室
1、合同簽訂
2、車(chē)位分類(lèi)與產(chǎn)權(quán)歸屬
3、增值稅
4、所得稅
5、土增
6、房產(chǎn)稅
八、連體樓
1、收入分類(lèi)
2、成本分?jǐn)偡椒?/div>
轉(zhuǎn)載：http://szsxbj.com/gkk_detail/280278.html
3、增值額與增值率計(jì)算
4、直接成本單獨(dú)歸集
5、普通住宅臨界點(diǎn)運(yùn)用
九、轉(zhuǎn)讓舊房
1、能提供發(fā)票的
2、有評(píng)估值的
3、核定征收
十、轉(zhuǎn)讓股權(quán)與重組
1、轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)征土增稅嗎
2、轉(zhuǎn)讓股權(quán)與稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁
3、土地溢價(jià)買(mǎi)方無(wú)法扣除
4、或有風(fēng)險(xiǎn)
十一、土增與所得稅口徑差異
1、土地成本
2、一般計(jì)稅項(xiàng)目收入
3、土地成本抵減增值稅
4、公共配套
5、預(yù)提與加計(jì)扣除
6、后續(xù)支出
7、臨時(shí)營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施
8、無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位
9、開(kāi)發(fā)費(fèi)
10、資本化利息
11、稅金附加
12、征管
土地增值稅清算技巧
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