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房地產(chǎn)項目建設及處理

【課程背景】
項目的精細化管控是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的大勢所趨，但是項目在建設過程中所產(chǎn)生的問題也相當復雜，項目將面臨總包管控、安全生產(chǎn)、指定分包管理、財務、法律、政策等多方面風險問題，如不能正確對待這些風險，將會導致項目的偏差及失敗，給房企自身釀成不可挽回的損失。如何避過這些“坑”，躲過這些“雷”，提高房企防范意識，降低項目運營風險，優(yōu)化項目成本和管理模式是房企面臨的主要問題。
本課程基于法律視角和項目實操視角兩個維度，從總包遴選、總包合同、索賠與反索賠、工程簽證管理、工抵、工程結算、總包清退等方面，直擊項目開發(fā)中的痛點、破解之道，結合案例及數(shù)據(jù)分析，就項目建設開發(fā)過程中工程風險防范進行剖析與探討。

【課程目標】
本次課程以案例入手，條分縷析，將風險從事后處理轉變?yōu)槭虑邦A防、事中應對。從而打造房地產(chǎn)企業(yè)核心模塊的風險管控體系，減少項目建設風險及由風險帶來的經(jīng)營成本。
課程以全員風險管理理念，與業(yè)務流程相結合的過程管理與知識管理，結合公司管理與項目建設的各個模塊，介紹標桿企業(yè)的風險管理理念、實踐與經(jīng)驗、教訓，為企業(yè)風險管理提供全面的解決方案。
課程實戰(zhàn)，內(nèi)容實操，觀點新銳。將風險識別規(guī)避能力轉化為企業(yè)實實在在的利潤。

【學員對象】
房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、副總、項目總，工程，成本、采購，運營、法務等中高層管理人員

【課程大綱】
第一部分 總包的遴選及風險排查
【案例】：強龍難壓地頭蛇--選取異地總包的風險
一、 總包選擇程序及考察要素
1、 總包選擇前有哪些必經(jīng)程序？--資格預審與入圍要求
2、 足不出戶，找尋渠道--如何對總包進行線上考察？
3、 線上考察要了解總包單位哪些方面？--六大緯度，盤點總包數(shù)據(jù)
4、 不入虎穴焉得虎子--如何進行實地考察？
5、 考察結果如何進行數(shù)據(jù)化比對？--統(tǒng)一標準，同一緯度
二、 項目情況梳理及背景了解
1、 合同項目總包管理權限博弈--合作協(xié)議對于總包的約定
2、 項目公司性質(zhì)決定了招投標的組織形式
3、 合同備案的情況及分包管控要點
4、 非現(xiàn)金支付方案
【案例】：違規(guī)施工導致第三方損失--到底是誰的錯？

第二部分 總包合同效力
一、 總包合同無效的五種情形
思考：未取得建設工程規(guī)劃許可證的項目總包合同是否無效？
思考：缺乏資質(zhì)的施工單位的施工合同是否無效？
思考：若開發(fā)商能夠辦理審批手續(xù)而未辦理，能否依次確認建設工程施工合同無效的？
二、 總包合同無效如何處理？
1、 施工合同無效還能否結算--無效合同的結算前提
2、 合同無效的過錯方--過錯方責任承擔
【案例】：合同無效，但質(zhì)量驗收不合格，如何開發(fā)商能否拒付工程款？
三、 黑白合同的效力問題
1、 黑白合同之爭--多份有效/無效合同并存的情況下，合同效力及履行確認
【案例】：一張?zhí)靸r承諾函--黑白合同的糾紛要點
思考：項目印章審批及管理風控要點
思考：合同無效，但質(zhì)量驗收不合格，如何開發(fā)商能否拒付工程款？
2、 一旦發(fā)生黑白合同沖突，效力確認--江蘇高院的啟示
3、 如何避免總包合同歸于無效--黑白合同風險風控要點

第三部分 項目停緩建及不可抗力
一、 項目停緩建
1、 項目停緩建的理由及情況
思考：項目停緩建中項目工地的保護義務（概念--擴大損失）
【案例】：停緩建中索賠的計算--承包人停工損失的舉證
2、 疫情中項目停緩建的證據(jù)收集
1) *禁止期間
2) 申請復工期間--業(yè)主溝通
3) 政府批準復工--獲批的合理期間
4) 正式開工--產(chǎn)能達標
二、 不可抗力
1、 “三不能”--不能預見、不能避免且不能克服
【案例】：不可抗力的證明--寧波市住建委的《緊急通知》
2、 不可抗力發(fā)生的后果--合同解除及免責
思考：先違約后發(fā)生不可抗力，能否免責？
思考：發(fā)生不可抗力事件后，責任承擔主體及索賠情況
3、 原材料漲價能否視為不可抗力
【案例】：在合同約定固定總價或未對原材料價格上漲調(diào)整進行約定的情況下，施工單位面對原材料漲價可否提出調(diào)價申請？
【概念辨析】不可抗力、商業(yè)風險、情勢變更--法院視角下的判斷及區(qū)分
【案例】：開發(fā)商逾期開工后遇到原材料上漲，承包人能否索賠？

第四部分 工期、計價計量及工程質(zhì)量
一、 工期管理
1、 工期必含的四個日期及工期重要節(jié)點
2、 支付節(jié)點--按周期vs按形象進度
思考：哪些情況下發(fā)包人可以暫停付款？
3、 非現(xiàn)金支付
1) 商業(yè)承兌匯票
【案例】：商票的周轉邏輯及各方獲取款項途徑
2) 商業(yè)保理
【案例】：商業(yè)保理的應收賬款權利轉讓
二、 項目工程的計價與計量
【案例】：甲供材的憂傷--甲供材驗收及交接標準
1、 計價和計量的的基礎--文件材料
2、 一般常用的計價方式--模擬清單
思考：開發(fā)商偏愛模擬清單的理由？
思考：固定綜合單價內(nèi)是否有暫定單價？
3、 清單的突破口--可調(diào)價項目
三、 項目工程質(zhì)量與質(zhì)保
1、 總包合同關于施工質(zhì)量的特別要求
思考：若已簽總包合同vs集團的工程管理要求更新
【案例】：未經(jīng)驗收擅自使用的不利后果？
2、 發(fā)包人引發(fā)質(zhì)量缺陷的原因
3、 項目工程的質(zhì)保期
思考：建設工程質(zhì)保期約定低于法定期限的約定效力如何？
思考：竣工驗收之日與實際交付之日不一致的質(zhì)保期起算
4、 整體驗收與分項驗收
5、 質(zhì)量保證金
思考：質(zhì)保金條款約定“質(zhì)保金為工程總價的5%”是否有效？
6、 質(zhì)保金的返還時間
思考：未約定質(zhì)保金返還時間的處理
思考：質(zhì)保金返還與質(zhì)保的關聯(lián)

第五部分 承包人的優(yōu)先受償權
1、 優(yōu)先受償權的權利主體
思考：建設工程的勘察人、設計人、監(jiān)理人是否可以享有優(yōu)先受償權？
思考：優(yōu)先受償權設立目的及保護何種權益？
2、 優(yōu)先受償?shù)姆秶?br /> 思考：承包人哪些權益被排除在優(yōu)先受償權之外？
3、 優(yōu)先受償權的行權條件
思考：工程質(zhì)量與總包合同效力的博弈
思考：優(yōu)先受償權可否放棄？
4、 優(yōu)先受償權行權期限
思考：超過優(yōu)先受償權行權期限的后果是什么？
5、 優(yōu)先受償權效力先后
思考：優(yōu)先受償權優(yōu)先在何處？相比于哪些權利，更為優(yōu)先？

第六部分 你所不知道的“工抵”
1、 “工抵”概念及一般政策
【案例】：先付款的不利之處
【案例】：遲遲無法達到的付款節(jié)點
【案例】：未簽訂工抵協(xié)議的不利后果
思考：工抵房源優(yōu)先選擇：住宅vs商辦？
2、 “工抵”模式
1) 兩方工抵模式
2) 三方工抵模式
3) 四方工抵模式
4) 多方工抵模式
思考：以下工抵方式是否容易獲得法院的支持？
【案例】：未簽訂工抵協(xié)議的勝訴判決

第七部分 如何避免陷入“工程索賠”的坑
1、 什么是工程索賠
1) 索賠主體
2) 索賠原因
3) 索賠程序
4) 索賠結果
5) 索賠目的
【概念辨析】索賠vs簽證
2、 施工索賠的機會及形成
思考：簽證是否必須包含責任承擔方？
思考：業(yè)主方的哪些行為或客觀因素會給施工單位提供施工索賠的機會？
1) 業(yè)主的行為（先天不足）
2) 業(yè)主的行為（后天作）
【案例】：烤死人大廈
3) 業(yè)主的行為（客觀因素）
【案例】：只有監(jiān)理簽字的簽證法律效力如何認定？
4) 不可抗力
5) 分包商的行為
【案例】：飄忽不定的結算價--到底誰錯了？
3、 索賠種類及索賠費用的組成
4、 索賠證據(jù)
1) 合同文件
2) 業(yè)主發(fā)文
3) 溝通文件
4) 事實文件
5、 如何應對竣工勒索？
【案例】：施工單位以工程款支付為條件，付到98%才可配合竣備，如何處理？
思考：竣工驗收和竣工驗收備案的責任主體到底是誰？
思考：配合竣工驗收及備案是承包人義務還是權利？
【案例】：疑難復雜的總包竣工糾紛案件--查封、反訴、鑒定、指定分包、竣工勒索等因素

第八部分 “絕地反擊”--發(fā)包人反索賠
1、 反索賠的常見處理流程
2、 發(fā)包人索賠理由
思考：如何證明確?？劭畹臏蚀_與合法？
【案例】：工期延誤的索賠材料及證明
【案例】：工期質(zhì)量問題的索賠材料及證明
3、 工程審計中常見總包問題
4、 簽證審核
思考：對于承包人提交的簽證，應該從哪些角度進行審核？
【案例】：水泥粉墻的貓膩
【案例】：遲到的簽證
【案例】：回填土的奧秘
【案例】：不連貫的簽證
【案例】：垃圾清運的秘密
5、 工程簽證應包含的內(nèi)容
思考：簽證內(nèi)容是否必須為合同約定內(nèi)容？
思考：簽證是否必須包含責任承擔方？

第九部分 工程結算
1、 工程結算與審計的關系
思考：何為審計？審計有哪幾種類型？為什么會出現(xiàn)審計與結算的矛盾？
思考：何種情況以審計機構核定金額為準，何種情況以承發(fā)包雙方結算為準？
思考：在未約定結算或審計時間點情況下，一般法院認定的合理時長為多久？
1) 政府審計案件的常見裁判思路
【案例】：雙方約定結算以審計為準，但是條款卻無效
2) 非政府審計案件的常見裁判思路
思考：法院對于審計類案件判決的依據(jù)及審查思路
【案例】：雙方明確約定審計機構及審計方式，法院為何還要查實審計情況？
2、 “爛尾工程”結算造價
1) 工程價款計算難點
2) “爛尾”成因
3、 已完工程價款及未完工程預期利潤計算規(guī)則
1) 單價合同的已完部分計價規(guī)則
2) 總價合同的已完部分計價規(guī)則
【案例】：無從核實的工期節(jié)點
4、 總包合同無效的價款結算
1) 施工合同無效還能否結算--無效合同的結算前提
2) 合同無效的過錯方--過錯方責任承擔
思考：合同無效后，工程價款數(shù)額可以參照適用，但是付款時間、工程款支付進度、下浮率等事項是否可以參照適用？
【案例】：因未取得工規(guī)證而導致合同無效的法律后果
思考：合同被確認無效后，應折價補償，實際施工人是否可主張工程款？發(fā)包人是否可主張管理費？
5、 倒簽合同的結算
思考：合同倒簽是否可以規(guī)避風險？
【案例】：說不清的結算單價
6、 承包人單方結算
1) 以送審價為準的適用前提
【案例】：為何單方結算未被支持--法院的說理及依據(jù)
2) 成就的條件--滿足四部結算過程
7、 結算協(xié)議達成后的索賠
思考：達成結算協(xié)議后還能否進行索賠？
1) 政府文件及各地高院的司法判例及解釋
2) 趨勢及管控方法
8、 “背靠背”條款
【案例】：實際施工人的分包協(xié)議漏洞
思考： “背靠背”條款的常見表述

第十部分 總包清退及撤場問題
1、 總包撤場及清退的關聯(lián)及區(qū)別
2、 問題總包單位的認定條件和程序
1) 自說自話型
2) 延誤工期型
3) 有名無實型
4) 質(zhì)量堪憂型
5) 資金不足型
6) 不服管教型
7) 商譽下降型
思考：如何正確寄送函件？
3、 總包清退及撤場的風險評估
4、 總包清退及撤場的人員準備
思考：問題總包單位撤場/清退程序啟動時，由項目組織成立專項工作組，
1、需要哪些內(nèi)部及外部人員參加？
2、他們分別需要完成哪些工作？
5、 達成撤場確認的談判與結算
6、 撤場的實操要點
1) 剩余總包工程的發(fā)包
2) 工程現(xiàn)場及資料移交
3) 證照撤銷及申領
7、 清退的實操要點
1) 清退的前提和標準
2) 現(xiàn)場清退前準備
3) 公證、評估、結算
思考：如何對對原施工單位進行安全穩(wěn)妥的扣款
【案例】：失敗的總包清場

房地產(chǎn)項目建設及處理