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房地產(chǎn)項目投資與管理

《房地產(chǎn)項目投資決策&股權(quán)合作及項目管控實戰(zhàn)》課程大綱

課前秀：
1、 案例：在天津萬科及房企高管任職期間，參與拿地的2-3事
2、 故事：我的文章：股權(quán)合作（通過賣股權(quán)變相賣地）是房地產(chǎn)企業(yè)的另類營銷
3、 分享：從項目全程托管的碩士論文到綠城代建的談判顧問，從總裁到非執(zhí)行董事

第一部分項目土地獲取前“可行性研究”決策模式
一、項目土地信息收集
1、 項目信息收集的內(nèi)容
信息內(nèi)容收集5大要點
土地信息表
二、項目初步判斷
1、 項目初判的目的和工作要求
2、 項目初判的職責界定
3、 項目初判工作指引和規(guī)范
（1）     踏勘及調(diào)研工作要點
（2）     項目初步收益分析
（3）     初步分析結(jié)論及初判報告
（4）     初判報告評審
案例：多個項目初判報告實例詳解
三、項目詳細分析（深判）
1、 市場分析
（1）     市場調(diào)查
（2）     競爭分析
（3）     價格定位
2、 初步規(guī)劃草案設計與分析
（1）     強排方案設計任務書
（2）     強排方案設計組織（多方案比較）
（3）     強排方案設計指標成果
案例推演：現(xiàn)場白板草圖演示
3、 土地成本分析
（1）     目標成本計劃科目分類
（2）     目標成本估算方法（成本倒推法）
（3）     土地成本年回報率分析方法
4、 項目投資收益分析
案例：數(shù)據(jù)化投資分析模型詳解
5、 項目現(xiàn)金流分析
項目開發(fā)經(jīng)營計劃體系（7個關鍵計劃）
項目開發(fā)節(jié)奏和進度計劃分析
6、 項目融資方法分析
詳解：房地產(chǎn)融資的七種模式
四、項目投資決策可行性研究
1、 項目可行性研究報告編制組織及操作規(guī)范
2、 項目可行性報告內(nèi)容要求
案例詳解
3、 項目可行性報告評審
五、項目獲取
1、 參加招拍掛
土地投標項目開發(fā)方案設計的組織
六、項目獲取后工作
1、 取得《建設用地規(guī)劃許可證》
2、 取得《國有土地使用證》
3、 項目土地及項目事務的移交

第二部分項目土地獲取前“項目策劃前置”決策模式
一、通過一二級聯(lián)動開發(fā)的土地獲取模式概述
1、 勾地模式分析
2、 先經(jīng)營策劃，后空間規(guī)劃
3、 多規(guī)合一&  用地規(guī)劃條件確定
4、 保送招拍掛（排他策略）
二、項目策劃——基礎調(diào)研（結(jié)合多個講師實操的住宅&商業(yè)地產(chǎn)案例詳解）
1、 項目所在城市（區(qū)域）概況分析
案例：人均GDP不同階段的經(jīng)濟發(fā)展特征及國際經(jīng)驗借鑒
2、 項目所在城市經(jīng)濟分析
城市經(jīng)濟總量GDP及增速比較
城市人均可支配收入及消費性支出
城市人口情況
……
實操案例詳解
3、 項目所在城市（區(qū)域）房地產(chǎn)市場分析
供給分析
需求分析
供需比分析
區(qū)域市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析
房地產(chǎn)政策分析
實操案例詳解：住宅、商業(yè)、……
4、 市場競爭格局分析
競爭對手及典型項目調(diào)查分析研究
資深業(yè)內(nèi)人士訪談
其他專題研究
實操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……
5、 項目所在城市（區(qū)域）的其他市場分析（或有）
商業(yè)零售業(yè)市場發(fā)展分析
酒店業(yè)市場發(fā)展分析
其他相關市場分析
實操案例詳解：商業(yè)、商務、物流、總部基地等題材項目
三、項目策劃——本體研究（結(jié)合多個講師實操的案例詳解）
1、 項目所在區(qū)域城市規(guī)劃及發(fā)展分析
中遠期城市規(guī)劃分析
周邊規(guī)劃實施及投資預期分析
2、 項目規(guī)劃條件分析
項目用地規(guī)劃條件
概念規(guī)劃返提規(guī)劃條件（控地、勾地）
3、 項目資源分析
自然資源
社會資源
4、 政府意圖及政策意圖分析
5、 開發(fā)商設想的項目戰(zhàn)略意圖分析
開發(fā)商的戰(zhàn)略訴求及項目開發(fā)策略意圖
開發(fā)商的自有資金及資本實力分析
四、項目策劃——項目定位研究（結(jié)合多個講師實操的案例詳解）
4、 項目市場定位分析
項目SWOT分析
項目定位
5、 項目核心問題分析
6、 可借鑒項目案例分析
成功案例經(jīng)驗
失敗案例教訓
7、 項目定位差異化競爭策略分析
8、 項目發(fā)展目標假設
9、 商業(yè)地產(chǎn)定位研究
商業(yè)產(chǎn)品分析及商業(yè)定位
案例：商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、規(guī)模比例、主力店等研究
商業(yè)物業(yè)開發(fā)研究
案例：租售策略、商管模式、租售模式等研究
五、項目策劃——客戶定位（結(jié)合多個講師實操的案例詳解）
7、 項目潛在客戶調(diào)查分析
案例：調(diào)查問卷設計詳解
8、 客戶定位
目標客戶細分
目標客群比重分析
目標客戶鎖定
9、 客戶需求特征分析
實操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……
六、項目策劃——造價定位（結(jié)合多個講師實操的案例詳解）
1、 價格定位影響因素
2、 價格定位方法
客戶支付能力特征分析
市場比較法分析
3、 造價定位
成本倒推法確定造價標準
不同類型產(chǎn)品的限額設計標準分解
實操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……
七、項目策劃——產(chǎn)品定位（結(jié)合多個講師實操的案例詳解）
4、 差異化競爭策略
5、 項目主題暨設計主題
6、 產(chǎn)品定位&規(guī)劃設計建議
項目初步技術指標分析
項目整體規(guī)劃方案建議
項目產(chǎn)品組合建議
項目戶型配比建議
建筑單體設計建議
提升房屋舒適度及配套設施/設備的建議
項目園林景觀建議
項目配套設施建議
項目新技術運用建議
實操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……
八、初步產(chǎn)品建議書
1、 初步產(chǎn)品建議書
2、 概念設計任務書
九、產(chǎn)品研究（概念設計）
1、 產(chǎn)品研究方法
2、 概念設計
概念設計任務書
概念設計組織
設計成果評價
3、 產(chǎn)品研究
4、 方案設計任務書
十、項目策劃——運營定位（結(jié)合多個講師實操的案例詳解）
2、 項目經(jīng)營目標
3、 項目發(fā)展策略
開發(fā)節(jié)奏及進度計劃分析
示范區(qū)、啟動區(qū)策略
4、 項目經(jīng)濟測算
盈利模式及經(jīng)營收益分析
項目現(xiàn)金流及融資分析
5、 項目管理資源分析
6、 項目盈利模式及風險評估
7、 項目策劃成果
《產(chǎn)品建議書》
《項目經(jīng)營計劃指導書》
實操案例詳解：農(nóng)業(yè)、溫泉、養(yǎng)老等題材……

第三部分土地入股的項目合作交易及持續(xù)管控
一、合作模式
1、 項目合作模式及技巧分析
2、 項目轉(zhuǎn)讓模式及技巧分析
3、 土地價值及股權(quán)對價分析
4、 合作或轉(zhuǎn)讓談判流程
二、對操盤合作方的持續(xù)管控
1、 房地產(chǎn)項目托管模式借鑒
（1）     前期托管
（2）     全程托管
2、 房地產(chǎn)項目代建模式借鑒
（1）     綠城全景計劃系統(tǒng)
（2）     代建合同談判技巧

第四部分特定戰(zhàn)略及業(yè)務模式VS  組織及資源配置
一、企業(yè)組織架構(gòu)VS投資發(fā)展管理
1、 項目公司結(jié)構(gòu)
2、 二級管理架構(gòu)
3、 三級管理架構(gòu)
案例：結(jié)合不同規(guī)模管理層級企業(yè)組織架構(gòu)詳解
二、項目投資分析決策管理的責權(quán)設計
1、 項目投資決策管理主辦部門的職責、權(quán)限
2、 公司內(nèi)其他協(xié)同部門在項目投資決策過程中的職責、權(quán)限
3、 公司決策層責權(quán)
4、 公司以外的協(xié)作、參與主體的責權(quán)
三、項目投資分析決策管理系統(tǒng)的組織建設
1、 項目投資管理決策層
2、 項目投資發(fā)展部門的組建
3、 專業(yè)管理干部的能力曲線和培訓
四、互動交流

房地產(chǎn)項目投資與管理