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特殊時期下房地產(chǎn)投資拓展體系

課程背景
在新常態(tài)的經(jīng)濟形勢下，政府發(fā)展目標從原有的GDP經(jīng)濟增長，轉(zhuǎn)向為“因城施策”的復合增長目標，同時因為經(jīng)濟增長降速，金融政策強調(diào)去杠桿等要素，造成地方政府開始精打細算，對房地產(chǎn)商的要求從原有的土地金融和二級開發(fā)質(zhì)量要求，開始更多向企業(yè)招商引資、商業(yè)運營、教育體育等方向進行轉(zhuǎn)變。
另一方面，在房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式的推廣和人才的不停流動，行業(yè)本身逐漸進入飽和期，各企業(yè)在組織構(gòu)架、成本控制、設(shè)計創(chuàng)新、招采控制等方面都有一定的趨同性，如何以低成本取地成為企業(yè)項目拓展過程中非常重要的一個引領(lǐng)性的方略。
本課程主要圍繞投資拓展的道、術(shù)與具體執(zhí)行等維度展開，從投資拓展趨勢、價值研判體系、作業(yè)模式、拿地模式、并購流程及使用收并購的實操工具，結(jié)合眾多經(jīng)典案例，全面解析房地產(chǎn)投資拓展，增強地產(chǎn)投資管理者的投資管理和實操能力，幫助企業(yè)從投資拓展方面，打造強有力的市場競爭優(yōu)勢。

課程收益
直擊重點——解析投資拓展關(guān)鍵節(jié)點，出擊精準
實戰(zhàn)高效——了解實戰(zhàn)操作痛點難點，案例詳實
實用有效——打造一套專業(yè)投資體系，學以致用
資深專家——投拓專家蒞臨答疑解惑，闡述精妙

課程對象
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計副總、營銷副總相關(guān)領(lǐng)導；
2、前期/拓展部門負責人、投資部門負責人、策劃部門負責人、設(shè)計部門負責人、營銷部門負責人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計、營銷等部門精英從業(yè)者。

課程大綱
第一部分：投資拓展之方法論（道）
1、當下最前沿的市場分析咨詢和趨勢預判
規(guī)模橫盤、增量見頂；動能轉(zhuǎn)換
房住不炒，不將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟增長的刺激手段
因城施政，不同城市對應房地產(chǎn)發(fā)展的主要策略
黑天鵝與灰犀牛，房地產(chǎn)在短時間內(nèi)的壓艙石地位和長時間內(nèi)的去金融化屬性
2、典型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略選擇
萬科：地產(chǎn)三好生的轉(zhuǎn)型之路
碧桂園：下沉、下沉、下沉之后的成本邏輯
藍城&綠城：設(shè)計高附加值的修煉之道
華夏幸福&佳兆業(yè)：TO G 業(yè)務沉浮錄
元壟地產(chǎn)：*深耕者的歲月靜好
3、元化發(fā)展戰(zhàn)略下，地產(chǎn)板塊的投資導向
招拍掛項目，溢價率與流拍率雙重提升，頭部企業(yè)競爭激烈，前融資金成本不斷提升
“地產(chǎn)+X”項目，項目推出率增加，項目出讓制度不斷完善，部分城市開始逐步標準化規(guī)則化
一二級開發(fā)聯(lián)動項目，需求不斷增加，城投從實操平臺逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槿谫Y和協(xié)調(diào)平臺
收并購，大魚吃小魚，大宗資產(chǎn)交易和混改交易的總量提升
4、 進駐戰(zhàn)略及策略造成業(yè)績分化原因
⑴ 城市量級的選擇與城市板塊輪動
⑵ 產(chǎn)品定位和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
⑶ 增長方式對業(yè)績影響
⑷ 開發(fā)模式對企業(yè)業(yè)績影響
⑸ 股權(quán)開發(fā)，并購重組課快速提高業(yè)績
5、三大體系研判
(1)房地產(chǎn)市場與城市板塊輪動預判體系
①判體系的標準和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)   ②預判體系的模型 
②礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫與數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)   ④城市、樓市掃描 ⑤客戶定位與客戶偏好研究  ⑥預警機制
(2)土地價值研判體系
①地價值研判體系的邏輯  ②時間、空間邏輯   ③地塊特征   ④粗略測算
(3)具體項目價值研判體系
①目核心價值點    ②項目定位策略   ③項目開盤時機與項目體驗區(qū) 
②④項目推售次序  ⑤價格策略       ⑥推廣包裝策略

第二部分：投資拓展之執(zhí)行（術(shù)）
1、地產(chǎn)企業(yè)的特點與參考系
1)全國性企業(yè)：萬科、華潤
2)地方性企業(yè)：濱江、元融
3)復合型企業(yè)：華僑城
2、不同特點與機制下的投拓組織構(gòu)架設(shè)計思路
現(xiàn)金流/融資能力/自有產(chǎn)業(yè)運營能力/產(chǎn)業(yè)整合能力/一級開發(fā)能力/政府關(guān)系
3、投資測算的成果展示
投資測算的成果內(nèi)容構(gòu)成：投資測算表+強排方案+成本估算方案
投資測算表拆解：內(nèi)容項、關(guān)聯(lián)項、總體構(gòu)成與原則
投資測算中的專有術(shù)語名詞釋義
4、投資測算工具的設(shè)計與應用原則
階段性原則：前期重效率，中期重運營，后期重成本
條線原則：投資測算表填寫的前期性準備工作
公司的差異化視角：公司的能力構(gòu)建對于投資測算的主要影響及優(yōu)化方案
5、投資測算工作的組織全景圖
組織構(gòu)架
設(shè)計部門與主要職責
主要工作流程
6、投資測算工作實戰(zhàn)
項目信息的收集：區(qū)位信息/土地信息/價格信息/政策要素
項目價值的判斷：城市價值/市場指標/去化預測/競品分析
7、項目工作的組織
投資部：土地信息的收集與預測
設(shè)計部：強排方案與設(shè)計要點
客研部（營銷部）：產(chǎn)品定位與產(chǎn)品定價
銷售部：銷售方案與流速預測
成本部：成本預測表
運營部：全周期項目節(jié)點排布
財務部：資金安排與稅務籌劃
8、招拍掛與公開市場的競爭策略
招拍掛工作的組織流程
招拍掛工作的設(shè)計部門
招拍掛投資測算表的主要構(gòu)建邏輯方式
招拍掛投資測算表的詳細分析
自持物業(yè)的測算邏輯
自持物業(yè)的測算表的詳細分析
重點指標的分析
9、投拓江湖——提升招拍掛成功率的小技巧
你有沒有讀懂集團在當下的戰(zhàn)略打法
你有沒有讀懂城市的競爭格局
你有沒有讀懂土地的合作潛力
10、競爭與合作
鯨類玩家    象類玩家    虎類玩家    狼類玩家    瞪羚類玩家
11、典型招拍掛工作的主要組織與案例分享：某地塊的招拍掛工作回顧
12、實踐小游戲（模擬招拍掛）
依據(jù)給定的房地產(chǎn)相關(guān)指標來模擬分析房地產(chǎn)相關(guān)的主要發(fā)展戰(zhàn)略并確定深耕區(qū)域
依據(jù)給定的現(xiàn)金數(shù)據(jù)來排定對手與競拍策略

第三部分：非公市場不同類型的投資項目的典型案例實操解析
一、產(chǎn)業(yè)勾地
1、產(chǎn)業(yè)勾地項目之下的解釋
產(chǎn)業(yè)勾地的起源
產(chǎn)業(yè)勾地的要點與門檻設(shè)置
2、產(chǎn)業(yè)勾地的線索獲取
3、產(chǎn)業(yè)勾地的基本流程
產(chǎn)業(yè)資源與產(chǎn)業(yè)需求梳理信息對接
產(chǎn)業(yè)方案的規(guī)劃設(shè)計
產(chǎn)業(yè)合作中的工作界面劃分
產(chǎn)業(yè)勾地方案中的多面價值判斷
4、產(chǎn)業(yè)勾地的重點和要點淺析
整體開發(fā)的利潤、IRR估算
經(jīng)營性物業(yè)的盈利風險
交易方式設(shè)計與掛牌條件設(shè)計
持有性資產(chǎn)的退出方案設(shè)計及估值
產(chǎn)業(yè)勾地成功的先決條件
案例：
1、南通某金融科技產(chǎn)業(yè)園的勾地案例分享
2、蕪湖某生態(tài)新城健康產(chǎn)業(yè)勾地案例分享
3、寧波某科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園的勾地案例分享
二、收并購與合作開發(fā)
1、二級市場主要的拿地模式
①土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
②股權(quán)類項目
③聯(lián)營合作開發(fā)項目
④代管代建+品牌輸出項目
2、收并購的線索：土地線索類型
3、收并購的流程：收并購基本流程
⑴ 土地信息獲取階段
⑵ 土地評估階段
⑶ 土地談判階段
⑷ 土地盡調(diào)階段
⑸ 項目簽約階段
4、收并購的風控
5、項目收并購的風險梳理及防控
6、項目收并購過程的對價原則和方式
7、項目收并購過程中的資金處理
8、收并購的談判
案例：上海某住宅用地收并購勾地案例分享
三、土地一二級聯(lián)合開發(fā)（舊城更新）
1、民間資本參與一級開發(fā)的地域政策概覽
總述：因城施政，明暗共存，實操為王
珠三角區(qū)域：三舊改造/以深圳的舊改政策為例
中西部區(qū)域：以安置為核心的一級二級開發(fā)聯(lián)動關(guān)系（潛規(guī)則）/以長沙為例
長三角區(qū)域：基于土地開發(fā)固定回報及土地開發(fā)溢價分成的開發(fā)模式/以余姚、奉化為例
2、不同地域土地一級二級聯(lián)動開發(fā)的基本流程與政策風險分析
民間資產(chǎn)介入一級開發(fā)的政策支撐：舊改/城市更新/PPP/類PPP式的政府改造
一二級聯(lián)動的基本流程
政策風險分析
二級土地控制程度
土地出讓金返還制度
土地超額收益分成制度
政府換屆對于政策延續(xù)程度的支持分析
3、土地一二級聯(lián)動的實際操作流程解析
開發(fā)規(guī)劃
開發(fā)物業(yè)的盈利估算
現(xiàn)金流估算
交易方案設(shè)計
土地交易方案設(shè)計
風險因?qū)Ψ桨?br /> 案例分享：
1、寧波某生態(tài)新城一二級聯(lián)合開發(fā)案例分享
2、寧波奉化某新城一二級聯(lián)合開發(fā)案例分享
政府的開發(fā)流程與歷史遺留問題、主要訴求、現(xiàn)狀摸底、交易模式設(shè)計、投資測速、融資設(shè)計、協(xié)議談判、招標流程、一二級聯(lián)動與排他設(shè)計
總討 問答

特殊時期下房地產(chǎn)投資拓展體系