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房地產(chǎn)合作項(xiàng)目全過程管控

一、課程背景：
隨著土地資源的稀缺，土拍市場競爭激勵(lì)，尤其是在限售、限價(jià)等一系列調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存盈利空間變得越來越狹小，因此，房企間通過合作相互借力、聯(lián)合開發(fā)緩解資金壓力，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資源配置，是未來發(fā)展的一個(gè)趨勢。但隨著房地產(chǎn)企業(yè)合作項(xiàng)目越來越多，合作開發(fā)項(xiàng)目的管理問題越發(fā)突出。由于合作協(xié)議約定不清楚、模糊地帶較多導(dǎo)致后續(xù)過程管控困難，由于對(duì)于合作項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，且合作項(xiàng)目缺少一套體系化的管控標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致合作項(xiàng)目管控目標(biāo)出現(xiàn)了嚴(yán)重偏差。
本課程將從“選好合作伙伴”、“選好合作模式”、“談好合作協(xié)議”、“管好合作過程”等方面系統(tǒng)深入解析合作項(xiàng)目管控之道。

二、課程特色：
1.標(biāo)桿解讀：萬科、旭輝、陽光城、融創(chuàng)等業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)合作項(xiàng)目全過程管控*實(shí)踐解讀；
2.系統(tǒng)視角：系統(tǒng)闡述合作項(xiàng)目全過程管控的操作手法；
3.量體裁衣：針對(duì)不同發(fā)展階段及不同規(guī)模的企業(yè)提供針對(duì)性的案例分享及建議；
4.價(jià)值導(dǎo)向：基于價(jià)值導(dǎo)向的原則重點(diǎn)關(guān)注通過管控要點(diǎn)的識(shí)別達(dá)到效率與風(fēng)險(xiǎn)的平衡。
三、培訓(xùn)方式: 課堂講授、案例分析、互動(dòng)答疑
四、課程對(duì)象：中高管團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)
五、培訓(xùn)時(shí)長：2天（12小時(shí)）

六、課程大綱：
第一天：管理篇：《房地產(chǎn)合作項(xiàng)目全過程管控》
一、引言：是什么樣的形勢及因素引發(fā)地產(chǎn)公司合作頻發(fā)？
二、房地產(chǎn)行業(yè)合作開發(fā)趨勢
1、*100各梯隊(duì)房企集中度變化趨勢
2、2016年-2018年部分領(lǐng)先企業(yè)權(quán)益金額/流量金額占比
3、限價(jià)政策出臺(tái)、土地供應(yīng)縮減、土地成本升高，導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營壓力大
4、拿地門檻變高、獲取土地難度加大成為企業(yè)合作一關(guān)鍵因素
5、合作開發(fā)作為房企的一種經(jīng)營方式，主要基于四大目的
6、合作項(xiàng)目全過程管理拼圖
案例剖析：碧桂園前期開發(fā)流程及管控要點(diǎn)
三、房地產(chǎn)合作開發(fā)模式概述
1、房地產(chǎn)合作項(xiàng)目前期合作模式與后期開發(fā)管理模式
前期開發(fā)：收購/合作拿地/前期融資
后期開發(fā)：我方操盤/對(duì)方操盤/聯(lián)合操盤
案例剖析：小股操盤、委托代建
2、資產(chǎn)收購模式解讀
3、股權(quán)收購模式解讀
4、合作拿地模式解讀
5、前期融資合作模式解讀
四、合作項(xiàng)目全過程管控要點(diǎn)
1、合作開發(fā)項(xiàng)目的334要點(diǎn)：
投資研判3大要素
協(xié)議簽訂3大管控關(guān)鍵點(diǎn)
運(yùn)營管控4大核心
2、投資研判要點(diǎn)及標(biāo)桿案例解析
2.1合作方式選擇
案例剖析：旭輝地產(chǎn)——知名標(biāo)桿型龍頭企業(yè)：共同拿地，收益分成，視情況
案例剖析：旭輝地產(chǎn)——專業(yè)領(lǐng)先型特色企業(yè)：主動(dòng)引入，合作操盤，控股
案例剖析：旭輝地產(chǎn)——資源優(yōu)勢型中小企業(yè)：積極入伙，優(yōu)先操盤，小股
2.2合作方選擇
案例剖析：萬科地產(chǎn)合作方選擇因素
案例剖析：中梁地產(chǎn)合作方選擇因素
2.3合作項(xiàng)目要求
案例剖析：萬科地產(chǎn)合作項(xiàng)目要求
案例剖析：中梁地產(chǎn)合作項(xiàng)目要求
2.4合作協(xié)議管理——分類談判要點(diǎn)
案例剖析：旭輝地產(chǎn)合作協(xié)議管理要點(diǎn)
2.5合作協(xié)議管理——重要事項(xiàng)原則
案例剖析：萬科地產(chǎn)合作項(xiàng)目重要事項(xiàng)原則
案例剖析：中梁地產(chǎn)合作項(xiàng)目重要事項(xiàng)原則
2.6合作協(xié)議管理——協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)化
案例剖析：世茂房產(chǎn)合作項(xiàng)目協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)化管理
3、項(xiàng)目合作運(yùn)營管控
3.1目標(biāo)管理：我方操盤的合作項(xiàng)目目標(biāo)制定
3.2運(yùn)營機(jī)制：通過會(huì)議機(jī)制、信息報(bào)送機(jī)制開展
3.3運(yùn)營機(jī)制：明確信息報(bào)送類型、時(shí)間點(diǎn)、處罰
3.4業(yè)務(wù)管控制度：合作項(xiàng)目公司的各類制度管控
3.5業(yè)務(wù)管控點(diǎn)：明確各業(yè)務(wù)條線管控觸發(fā)點(diǎn)
3.6業(yè)務(wù)管控流程：根據(jù)合作模式，明確業(yè)務(wù)管控流程、管控事項(xiàng)及流轉(zhuǎn)
3.7業(yè)務(wù)管控指引：在拓展、運(yùn)營、財(cái)務(wù)、監(jiān)審等重要職能領(lǐng)域，編制對(duì)合作項(xiàng)目的管理作業(yè)指引
3.8爭議管理-爭議點(diǎn)：項(xiàng)目合作過程中十大爭議點(diǎn)
案例剖析：合作項(xiàng)目人員薪酬與管控落地
五、標(biāo)桿房企合作開發(fā)模式剖析
1、萬科合作開發(fā)模式解析
萬科典型“小股操盤”模式
萬科小股操盤的基本原則
萬科小股操盤的操作要點(diǎn)
萬科小股操盤模式的風(fēng)險(xiǎn)
2、旭輝合作開發(fā)模式解析
旭輝合作開發(fā)的新特征
旭輝進(jìn)行合作開發(fā)的理由
研討：合作開發(fā)項(xiàng)目面臨的主要問題

第二天上午：實(shí)操篇：《合作項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)操與案例分享》
一、選好合作伙伴（如何找項(xiàng)目）
二、選好合作模式
三、談好合作協(xié)議
四、管好開發(fā)過程
【案例分析】策略：求同存異，連橫合縱
【案例分析】常見問題及解決方案探討
【案例分析】中小房企合作項(xiàng)目管理困局及破解之道

第二天下午：財(cái)稅篇：《合作項(xiàng)目開發(fā)財(cái)稅操作要點(diǎn)與案例分享》
一、合作的前提和目的
1、持有項(xiàng)目方尋找資金方：招商引資及合作方式
2、資金方尋找持有項(xiàng)目方：對(duì)外投資及合作方式
3、共同投資：雙方成立合資公司共同對(duì)外投資及合作方式
二、合作項(xiàng)目盡調(diào)及估值定價(jià)
1、合作方盡調(diào)：誠信與契約精神，合作方的實(shí)力
2、合作項(xiàng)目現(xiàn)狀盡調(diào)
3、合作項(xiàng)目市場估值
4、不同交易模式下的交易定價(jià)
三、合作過程財(cái)務(wù)控制
1、資金調(diào)配控制：股東借款及項(xiàng)目資金分配的同進(jìn)同出
2、項(xiàng)目融資、稅收籌劃方案控制：優(yōu)勢互補(bǔ)，取長補(bǔ)短，合作共贏
3、關(guān)聯(lián)交易的限制條款：得到股東一致同意
4、財(cái)務(wù)預(yù)算控制：開發(fā)進(jìn)度、成本費(fèi)用預(yù)算，銷售定價(jià)、進(jìn)度預(yù)算
5、利潤分配：同股同權(quán)或不按比例分配，合并報(bào)表方約定

講師介紹
講師一：謝志華
中國房地產(chǎn)管理咨詢業(yè)先行者，中國房地產(chǎn)戰(zhàn)略創(chuàng)新與管理升級(jí)布道者，中海/華潤/世茂/中梁/中鐵/華僑城/金科/康橋/紫薇等多家百強(qiáng)地產(chǎn)及下屬物業(yè)特聘顧問
清華大學(xué)、北京大學(xué)、上海交大、中山大學(xué)、武漢大學(xué)、重慶大學(xué)等房地產(chǎn)總裁班客座教授；
19年泛地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢經(jīng)驗(yàn)，26年企業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，曾服務(wù)過包括中海、世茂、華潤、復(fù)地、華夏幸福、金科、中梁等多家超大型企業(yè)集團(tuán)以及包括康橋、彰泰、華宇等在內(nèi)的區(qū)域性龍頭企業(yè)，親自主持參與的咨詢項(xiàng)目200多家；
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢、戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計(jì)、跨區(qū)域/多項(xiàng)目/多業(yè)態(tài)管控模式設(shè)計(jì)、流程優(yōu)化、運(yùn)營管理、薪酬改革、績效與激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)泛地產(chǎn)行業(yè)如金融、物業(yè)、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅、大健康等領(lǐng)域亦有深入的研究和豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)；
主講課程：《房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與商業(yè)模式創(chuàng)新》、《房地產(chǎn)戰(zhàn)略研討工作坊》、《成長型房企快速突破之道》、《房企多元化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略選擇與管理創(chuàng)新》、《千億目標(biāo)下的房企組織變革》、《成長型房企組織效能提升：效能、效率、效益》、《基于戰(zhàn)略與能力平衡的多項(xiàng)目管控模式》、《房地產(chǎn)合作項(xiàng)目全過程管控》、《房企高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)路徑與方法標(biāo)桿實(shí)踐》、《房地產(chǎn)從計(jì)劃運(yùn)營到戰(zhàn)略運(yùn)營的飛躍》、《成長型房企計(jì)劃運(yùn)營管理》、《房地產(chǎn)全流程沙盤推演》、《房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控管理》、《規(guī)模型房企績效與激勵(lì)新思維與新方法》。
講師二：邱老師
鈞涵顧問特聘講師、多家標(biāo)桿房企項(xiàng)目合作實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，一級(jí)建造師、注冊(cè)造價(jià)工程師
目前任職于某大型央企地產(chǎn)運(yùn)營負(fù)責(zé)人，先后就職于碧桂園、正榮、金茂等企業(yè)標(biāo)桿房企，有跨工程、成本、運(yùn)營等多業(yè)務(wù)條線經(jīng)歷，在碧桂園實(shí)操過項(xiàng)目管控，融合了多家企業(yè)運(yùn)營管理體系，揚(yáng)長避短，提煉出“356165”大運(yùn)營體系、基于頂層設(shè)計(jì)及開發(fā)過程管理合作項(xiàng)目管控要點(diǎn)分析等管理模型。
講師三：張老師
鈞涵顧問特聘講師、資深財(cái)稅管理實(shí)戰(zhàn)專家、西南財(cái)大會(huì)計(jì)學(xué)碩士、高級(jí)會(huì)計(jì)師、中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師、對(duì)合作項(xiàng)目開發(fā)的財(cái)稅管理有深入研究與豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)
歷任某大型房企集團(tuán)財(cái)務(wù)資金中心副總監(jiān)、投資集團(tuán)CFO兼財(cái)務(wù)運(yùn)營部總經(jīng)理、副CFO兼內(nèi)控執(zhí)行總經(jīng)理，主持搭建集團(tuán)財(cái)務(wù)體系、投資體系、內(nèi)控制度設(shè)計(jì)與監(jiān)督執(zhí)行，見證集團(tuán)黃金二十年發(fā)展歷程；
現(xiàn)任某投資集團(tuán)成員企業(yè)CFO，建立自營及合作項(xiàng)目的財(cái)務(wù)模型，對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行投資的財(cái)務(wù)測算；協(xié)助搭建GP和基金架構(gòu)以及相關(guān)基金產(chǎn)品方案的設(shè)計(jì)；設(shè)置投資項(xiàng)目的交易結(jié)構(gòu)，擅長投融管退的系統(tǒng)操作手法。

房地產(chǎn)合作項(xiàng)目全過程管控