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南京采購合同培訓(xùn)大綱

【課程背景】
房地產(chǎn)行業(yè)受政府土地、規(guī)劃、住建、環(huán)保、消防和人防等多部門的管理和制約，需要和建筑業(yè)、建材業(yè)、設(shè)計業(yè)和制造業(yè)等多個產(chǎn)業(yè)合作；房地產(chǎn)企業(yè)的合同種類繁多，且每個合同都關(guān)系到項目的開發(fā)成本、開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)效益，與企業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。因此，加強和完善房地產(chǎn)企業(yè)合同管理及合同風(fēng)險防范，對房地產(chǎn)企業(yè)而言尤為重要。由于不少房地產(chǎn)企業(yè)的合同風(fēng)險意識不夠，簽訂的很多合同未經(jīng)嚴(yán)格審查，使得很多條款暗藏“殺機”，為企業(yè)經(jīng)營埋下隱患！本次培訓(xùn)，側(cè)重實際操作，以真實案例講授簽訂、履行地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計、施工和采購合同、招投標(biāo)管理的技巧及風(fēng)險防范措施，使學(xué)員了解合同簽署、履行和爭議處理中的常見問題和解決方法，增強合同事務(wù)的實際應(yīng)用能力，有效防范和化解合同糾紛，避免潛在的風(fēng)險。

【課程大綱】
一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理基本知識
1、合同管理的基本原則
2、地產(chǎn)公司合同管理制度
3、地產(chǎn)公司合同分類標(biāo)準(zhǔn)
4、不同分類下的合同目錄

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見問題解析
1、合同應(yīng)該如何分判？
2、甲供？甲指乙供還是乙供？
3、建造合同版本簡介
4、不同版本合同利弊分析及適用范圍
5、質(zhì)量管理篇
6、時效管理篇
7、造價管理篇
8、變更管理篇
9、不同合同版本與使用條件分析
10、變更風(fēng)險控制
11、違約風(fēng)險控制
12、合同爭議風(fēng)險
13、集中采購之風(fēng)險管理
14、關(guān)聯(lián)合同之概念范疇
15、總包合同中如何處理關(guān)聯(lián)關(guān)系
16、案例分析

三、工程總承包合同（施工合同）管理的概述
1、甲方合同管理的意義與內(nèi)涵
2、乙方合同管理的意義與內(nèi)涵
3、從合同管理的觀點，了解施工合同示范文本的修訂框架

四、施工合同管理的履約階段
1、工期管理所涉及到的施工障礙、時間關(guān)聯(lián)費用以及趕工等問題
2、費用管理涉及到的清單七價、合同價款與造價組成的問題
3、工程變更、刪減損失、合理化建議、重復(fù)試驗、替代品等問題分析
4、缺項、數(shù)量差異、項目特徵不符、總價項目等問題解析
5、措施費、安全文明施工費、暫估價、暫列金額、總包服務(wù)費等問題解析

五、施工合同管理的結(jié)算階段
1、基本竣工原則與甩項協(xié)議簽訂的相關(guān)問題解析
2、先行使用、部分驗收、不驗收或遲延驗收、減價驗收、驗收不合格、工程返工和質(zhì)保期等問題解析
3、竣工的意義、種類、范圍、標(biāo)準(zhǔn)等問題解析
4、工程接收、缺陷責(zé)任期與保修期等問題分析
5、工程結(jié)算程序、遲延結(jié)算、不結(jié)算等問題分析
6、解約與不可抗力之結(jié)算問題解析

六、施工合同管理的準(zhǔn)備及投標(biāo)階段
1、確定合同模式，并分析三邊工程的合同管理模式
2、定位各方關(guān)系，分析責(zé)任法人、代建置、發(fā)包模式、掛靠關(guān)系等相關(guān)問題
3、架構(gòu)合同框架，從進(jìn)度管理與造價管理的面向，確定合同框架
4、分析合同效力，從無效合同、四證效力、行為無效、條款無效等面向，分析合同效力
5、確定投標(biāo)基礎(chǔ)，理清招標(biāo)文件，分析承包商合理的努力，風(fēng)險分?jǐn)偟脑u估

七、施工合同管理的開工階段
1、開工的種類，計劃開工日及實際開工日的合同效果分析
2、開工條件的意義、種類、以及合同效果分析
3、業(yè)主通知開工后無法施工的合同問題分析
4、業(yè)主不開工或是遲延開工的合同問題分析
5、取得出入現(xiàn)場的權(quán)利、提供施工現(xiàn)場、提供施工條件等問題之分析

八、設(shè)計合同管理的方法與要領(lǐng)
1、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同管理目的；  
2、建設(shè)工程勘察、設(shè)計合同示范文本；
3、設(shè)計合同的違約責(zé)任；
4、設(shè)計合同的生效、變更與終止；
5、設(shè)計合同履行過程中雙方的責(zé)任；
6、勘察設(shè)計合同概述和示范文本
7、勘察設(shè)計合同的訂立與合同的履行管理；    

九、采購必備合同知識
（一）合同的訂立
1、要約
2、承諾
3、特殊的合同訂立方式
4、采購合同通常采取的訂立方式及特點
（二）合同的主要條款
1、合同的八大主要條款
2、合同條款的規(guī)則
3、合同條款的解釋
（三）合同的效力
1、合同的成立與生效
2、無效的合同，效力待定的合同可撤銷合同
3、附條件的合同和附期限的合同

十、采購合同的運行
（一）合同的履行
1、約定不明的履行
2、涉及第三人的合同的履行
（二）合同的擔(dān)保與保全
1、合同的擔(dān)保方式和種類
2、代位權(quán)和撤銷權(quán)
3、三個抗辯權(quán)
（三）合同的變更與轉(zhuǎn)讓
1、合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓
2、合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓
3、合同權(quán)利義務(wù)的概括承受

十一、采購合同的終止
（一）合同的自然終止
（二）合同的解除
1、協(xié)商解除
2、單方解除

十二、合同法上的責(zé)任
（一）締約過失責(zé)任
1、締約過失責(zé)任的形成
2、采購合同中容易出現(xiàn)的締約過失責(zé)任及規(guī)
（二）擔(dān)保責(zé)任
1、定金責(zé)任的種類及罰則
2、其他擔(dān)保責(zé)任
（三）違約責(zé)任
1、違約行為種類
2、違約責(zé)任主要方式
1）合同的繼續(xù)履行
2）違約金
3）賠償損失
4）其他違約責(zé)任
（四）合同責(zé)任的免除
1、不可抗力
2、情勢變更原則的適用與限制規(guī)避方法 

十三、采購合同特殊問題詳解與風(fēng)險應(yīng)對
A. 采購合同的特殊法律問題及其應(yīng)對
（一）采購合同中交付與所有權(quán)轉(zhuǎn)移
1、交付的種類與法律效力
2、動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移
3、不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移
（二）采購合同中的風(fēng)險轉(zhuǎn)移原則
1、什么叫風(fēng)險轉(zhuǎn)移
2、采購合同風(fēng)險轉(zhuǎn)移的具體規(guī)定
3、采購合同風(fēng)險轉(zhuǎn)移的應(yīng)對策略
B. 幾種特殊的采購合同
（一）購買軟裝裝飾材料、鋼材等標(biāo)的合同
（二）連續(xù)采購合同
（三）購買服務(wù)的采購合同
（四）特殊采購合同可能存在的法律風(fēng)險與應(yīng)對策略
C. 采購合同的重要條款常見問題及應(yīng)對
（一）數(shù)量及質(zhì)量條款
（二）價款條款
（三）履行期限和方式
（四）擔(dān)保及違約責(zé)任條款
（五）風(fēng)險轉(zhuǎn)移條款
（六）所有權(quán)保留條款
（七）不可抗力條款
（八）知識產(chǎn)權(quán)、保密協(xié)議條款
（九）爭議解決方式條款
D. 采購合同可能出現(xiàn)的糾紛與解決對策
（一）和解與調(diào)解
（二）仲裁
（三）訴訟

十四. 企業(yè)合同法律風(fēng)險的十大法律對策
A、合同糾紛爭議救濟(jì)法律風(fēng)險
（一）對方違約的合同救濟(jì)法律風(fēng)險
（二）已方違約的合同救濟(jì)法律風(fēng)險
B、合同糾紛爭議的風(fēng)險預(yù)防
（一）履行義務(wù)要留證據(jù)
（二）不履行義務(wù)要留證據(jù)
（三）避免給對方留下證據(jù)
（四）消滅證據(jù)瑕疵
（五）證據(jù)導(dǎo)向的制度設(shè)計

十五、房地產(chǎn)合同風(fēng)險防范
1、選對簽約方
2、合同條款公平、合理、專業(yè)、細(xì)化落實到風(fēng)險責(zé)任內(nèi)容
3、企業(yè)合同本地化、標(biāo)準(zhǔn)化
4、合同履約全程監(jiān)控、事前控制
5、經(jīng)濟(jì)與法律手段并行
6、建立履約環(huán)境和履約平臺

十六、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理風(fēng)險案例
1、簽約方選擇風(fēng)險——供應(yīng)商管理
2、合同條款很“霸王”
（1）咨詢公司招標(biāo)案例
（2）總包合同包死案例
3、合同條款很“嚴(yán)謹(jǐn)”
某造價合同招標(biāo)案例 
4、合同條款不“專業(yè)” 
（1）某費率總包合同失敗案例
（2）某銷售代理合同案例
5、合同看了嗎？
某總包合同糾紛案例 
6、合同執(zhí)行了嗎？
（1）某園林合同結(jié)算案例
（2）某材料供應(yīng)合同付款案例
7、合同為什么遲遲簽不了？
xx 公司的兩個總包案例 
8、合同為什么執(zhí)行不了？
某公司某總包清單包死案例
9、合同標(biāo)準(zhǔn)化帶來了什么？
總包合同標(biāo)準(zhǔn)化失誤案例

南京采購合同培訓(xùn)大綱