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房地產(chǎn)稅收籌劃培訓(xùn)課程

【課程背景】
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)再次陷入低迷，與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記條例、地方限購(gòu)松梆、樓市新政頻出、新國(guó)九條落地、房貸政策不斷寬松、國(guó)土部禁止以土地?fù)Q項(xiàng)目、多地放寬公積金提取條件、以房養(yǎng)老試點(diǎn)推行等等房地產(chǎn)政策相繼出臺(tái)。特別是地方融資平臺(tái)正當(dāng)陷入瓶頸狀態(tài)之時(shí)，PPP運(yùn)作模式應(yīng)運(yùn)而生并得到政府大力支持。房地產(chǎn)管理者越來越多的意識(shí)到，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有極強(qiáng)的依賴性，房地產(chǎn)開發(fā)與金融的關(guān)系實(shí)際上是水乳交融，不可分離。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)家不僅要提高其科學(xué)管理房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)的能力，更要掌握房地產(chǎn)金融工具，努力尋求新的融資渠道,消除資金"瓶頸",把握住時(shí)代脈搏才是當(dāng)務(wù)之急。
自2012年“營(yíng)改增”試點(diǎn)方案實(shí)施以來，目前交通運(yùn)輸業(yè)、郵政、電信和7項(xiàng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已納入“營(yíng)改增”的試點(diǎn)范圍。2015年3月5日十二屆全國(guó)人大會(huì)三次會(huì)議開幕，*總理*在政府工作報(bào)告中表示，2015年，力爭(zhēng)全面完成“營(yíng)改增”。財(cái)政部對(duì)此加速了營(yíng)改增的進(jìn)程，原計(jì)劃2016年完成的“營(yíng)改增”工作將提前一年全面展開。對(duì)此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)改增也提到日程。     
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好“營(yíng)改增”政策的前期準(zhǔn)備工作，如何處理在政策過渡期的一些特殊問題，如何加強(qiáng)內(nèi)部管理，如何領(lǐng)購(gòu)增值稅專用發(fā)票、開具、認(rèn)證、抵扣增值稅專用發(fā)票、會(huì)計(jì)核算及納稅申請(qǐng)等都必須提前進(jìn)行學(xué)習(xí)。對(duì)于保單合同的簽訂及相關(guān)條款都要進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的調(diào)整，同時(shí)培訓(xùn)業(yè)務(wù)人員如何索取并及時(shí)認(rèn)證抵扣也是稅務(wù)管理人員必須做了一項(xiàng)內(nèi)容。特別是保險(xiǎn)企業(yè)內(nèi)部控制、發(fā)票索取、及企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整都是營(yíng)改增過程中保險(xiǎn)企業(yè)必須關(guān)注并解決的問題，土地出讓金是房地產(chǎn)企業(yè)的主要支出，但票據(jù)索取將成為營(yíng)改增的關(guān)鍵點(diǎn)，如何處理都將引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變數(shù)。

【課程目標(biāo)】
本項(xiàng)目的目標(biāo)是：房地產(chǎn)融資為主線，以“營(yíng)改增”為契機(jī)，利用增值稅的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，兼顧產(chǎn)業(yè)政策及國(guó)家相關(guān)財(cái)稅支持政策，開展結(jié)構(gòu)化調(diào)整和轉(zhuǎn)型，制定房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整方向。與此同時(shí)，培養(yǎng)企業(yè)相關(guān)人員稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，以涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制為主線，兼顧會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的*變化，結(jié)合企業(yè)采購(gòu)、銷售環(huán)節(jié)及內(nèi)部業(yè)務(wù)部門之間的業(yè)務(wù)銜接，提高企業(yè)稅務(wù)管理者的戰(zhàn)略思維與微觀稅務(wù)管理技能和技巧，實(shí)現(xiàn)為企業(yè)價(jià)值增值的目標(biāo)。

【課程收益】
1. 了解“營(yíng)改增”的機(jī)理。
2.了解增值稅專用發(fā)票管理及機(jī)關(guān)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及刑責(zé)。
3.了解應(yīng)對(duì)營(yíng)改增企業(yè)應(yīng)對(duì)措施，包括但不限于企業(yè)采購(gòu)、運(yùn)營(yíng)、銷售等各環(huán)節(jié)之間涉稅風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生及應(yīng)對(duì)。
4.掌握政策調(diào)整的精髓，準(zhǔn)確把握相關(guān)政策并用足政策，為企業(yè)決策仍至價(jià)值增值提供決策支持。
5.了解營(yíng)改增政策存在的問題，準(zhǔn)確把握并運(yùn)用相關(guān)政策要點(diǎn)。
6．了解營(yíng)改增的政策特點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行戰(zhàn)略布局及調(diào)整，同時(shí)在調(diào)整過程中怎樣運(yùn)用財(cái)稅【2009】59號(hào)公告相關(guān)政策，哪些方案在企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整過程中更加有利，稅負(fù)更低。
7.企業(yè)相關(guān)的合同條款應(yīng)該做出怎樣的調(diào)整，業(yè)務(wù)人員需要知道哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)、
8.分享內(nèi)控制度及會(huì)計(jì)核算對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制的應(yīng)用。

【課程大綱】
模塊一：“營(yíng)改增”結(jié)構(gòu)化減稅及企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整
一、“營(yíng)改增”政策解讀及法理分析
1.一般性規(guī)定及原理
2.政策漏洞、立法依據(jù)及準(zhǔn)確利用
3．企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施
（1）刑法責(zé)任（2）經(jīng)濟(jì)責(zé)任（3）總經(jīng)理與財(cái)務(wù)總監(jiān)責(zé)任劃分（4）規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)策略
二、“營(yíng)改增”結(jié)構(gòu)性減稅的政策要點(diǎn)
1.“營(yíng)改增”結(jié)構(gòu)性減稅實(shí)然結(jié)果
2.“營(yíng)改增結(jié)構(gòu)性減稅的政策環(huán)境
（各個(gè)稅種減稅方案及涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析）
三、“營(yíng)改增”背景下的公司戰(zhàn)略調(diào)整與稅負(fù)比較
1.互聯(lián)網(wǎng)+的業(yè)務(wù)模式調(diào)整
案例1：互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)開發(fā)公司
案例2：互聯(lián)網(wǎng)+物流公司
案例3：互聯(lián)網(wǎng)+企業(yè)商業(yè)模式
案例4：互聯(lián)網(wǎng)+財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心
2.萬眾創(chuàng)新戰(zhàn)略布局及用足“營(yíng)改增”政策方案分享
案例1：房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)“營(yíng)改增”政策應(yīng)用
案例2：商業(yè)模式創(chuàng)新與“營(yíng)改增”政策應(yīng)用
3.上市公司的戰(zhàn)略調(diào)整路徑及稅收政策運(yùn)用
4.非上市公司的戰(zhàn)略調(diào)整布局及稅收政策運(yùn)用
【案例分析】戰(zhàn)略調(diào)整過程中各種交易模式的建立及稅收政策適用分析，稅負(fù)比較研究
四、“營(yíng)改增”戰(zhàn)略布局中的兼并重組實(shí)務(wù)及稅負(fù)分析
1.分立案例操作方案及稅負(fù)分析
2.資產(chǎn)或股權(quán)投資方案及稅負(fù)分析
3.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方案及稅負(fù)分析
4.針對(duì)不同企業(yè)“營(yíng)改增”背景下的結(jié)構(gòu)性調(diào)整戰(zhàn)略選擇
5.架構(gòu)搭建及退出機(jī)制安排

模塊二：“營(yíng)改增”增值稅專用發(fā)票的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)（兩個(gè)0.5天）
一、銷售發(fā)票管理的具體操作
1.發(fā)票管理總體原則與要求
2．國(guó)家政策要求
3.1 增值稅專用發(fā)票內(nèi)部管理總體介紹
3.2增值稅專用發(fā)票申領(lǐng)
3.2.1 增值稅專用發(fā)票申領(lǐng)－首次申領(lǐng)
3.2.2增值稅專用發(fā)票申領(lǐng)－日常申領(lǐng)
3.3增值稅專用發(fā)票分配
3.4 增值稅專用發(fā)票開具
3.4.1 開票基礎(chǔ)信息設(shè)置－業(yè)務(wù)部門開具專票信息審核
3.4.1開票基礎(chǔ)信息設(shè)置－新增產(chǎn)品及特殊集團(tuán)業(yè)務(wù)審核
3.4.2 增值稅專用發(fā)票開具－非系統(tǒng)側(cè)收入開具
3.4.3 增值稅專用發(fā)票－紅字發(fā)票開具
3.4.3 增值稅專用發(fā)票－開具紅字發(fā)票
3.5 增值稅專用發(fā)票傳遞－抄報(bào)稅
3.6 增值稅專用發(fā)票傳遞
3.6.1 增值稅專用發(fā)票傳遞
3.7 增值稅專用發(fā)票遺失
3.7.1 增值稅專用發(fā)票遺失－已開具發(fā)票
3.7.3 增值稅專用發(fā)票遺失－空白發(fā)票
3.7.3 增值稅專用發(fā)票遺失
3.8 增值稅專用發(fā)票作廢
3.9 增值稅專用發(fā)票驗(yàn)舊
3.10 增值稅專用發(fā)票繳銷
3.11 增值稅專用發(fā)票保管
3.12 發(fā)票統(tǒng)計(jì)分析
3.13 通用機(jī)打發(fā)票管理
二、進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票管理及采購(gòu)內(nèi)控機(jī)制
1.預(yù)算管理
1.1 預(yù)算階段的業(yè)務(wù)規(guī)范（資本與運(yùn)營(yíng)支出，含稅不含稅因素分析）
1.2預(yù)算立項(xiàng)階段的需求規(guī)范（1）（ 立項(xiàng)管理：區(qū)別項(xiàng)目是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)和不可以不抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目）
1.3預(yù)算立項(xiàng)階段的需求規(guī)范（2） （日常運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)：按照是否可抵扣對(duì)運(yùn)營(yíng)支出重新梳理，明確其適用稅率，在進(jìn)行日常預(yù)算管控時(shí)充分考慮可抵扣業(yè)務(wù)對(duì)預(yù)算支出的影響，以不含稅價(jià)作為預(yù)算執(zhí)行及凍結(jié)基礎(chǔ)。）
1.4預(yù)算管理的系統(tǒng)需求（預(yù)算系統(tǒng)功能變更：預(yù)算維度-業(yè)務(wù)活動(dòng)增加了“是否抵扣，稅率，是否視同銷售”這3個(gè)字段）
2.供應(yīng)商管理
2.1供應(yīng)商管理的業(yè)務(wù)規(guī)范
2.2 采購(gòu)需求的業(yè)務(wù)規(guī)范
2.3 如何判斷采購(gòu)類別是否可抵扣
2.4一般納稅人與小規(guī)模納稅標(biāo)準(zhǔn)劃分
3.采購(gòu)實(shí)施
3.1采購(gòu)實(shí)施的業(yè)務(wù)規(guī)范
3.2評(píng)審調(diào)整系數(shù)的原理
4.合同管理合同管理的業(yè)務(wù)規(guī)范
4.1采購(gòu)亊項(xiàng)（物料或服務(wù)）
4.2項(xiàng)目或業(yè)務(wù)活動(dòng)
4. 3 供應(yīng)商納稅資質(zhì)
4. 4合同談判結(jié)果（可取得與增值稅專用發(fā)票與否）
5.采購(gòu)執(zhí)行
5.1采購(gòu)業(yè)務(wù)訂單規(guī)范
5.2實(shí)物管理階段的業(yè)務(wù)規(guī)范
5.3庫(kù)存管理的業(yè)務(wù)規(guī)范
5.4《固定資產(chǎn)投資分類》《成本費(fèi)用可抵扣提示手冊(cè)》
6.增值稅扣稅憑證管理業(yè)務(wù)流程
6.1增值稅進(jìn)項(xiàng)憑證報(bào)銷流程圖
6.2增值稅扣稅憑證內(nèi)部管理關(guān)鍵點(diǎn)
6.3增值稅扣稅憑證內(nèi)部管理流程
6.3.1進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證管理簡(jiǎn)介
6.3.2特殊扣稅憑證抵扣流程介紹
6.3.3進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證退換票流程（1）
6.3.4進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證退、換票流程（2）
6.3.5進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證退、換票流程（3）
6.3.6丟失發(fā)票處理流程
6.3.7進(jìn)項(xiàng)扣稅憑證保管流程介紹
6.3.8進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證抵扣情況對(duì)比分析
6.4進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出流程
6.4.1進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出幾種情形（項(xiàng)目調(diào)撥、庫(kù)存物資、在建工程、固定資產(chǎn)）
6.4.2. 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出業(yè)務(wù)規(guī)范
6.4.3. 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出會(huì)計(jì)核算
三、增值稅專用發(fā)票的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控
1.增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票的犯罪規(guī)定及相應(yīng)的處罰
2.增值稅發(fā)票犯罪與普通發(fā)票犯罪的區(qū)別及應(yīng)對(duì)
3.增值稅專用發(fā)票涉稅風(fēng)險(xiǎn)的控制及管理
4.企業(yè)接受發(fā)票涉稅風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別及應(yīng)對(duì)（合同、傳遞、稅款承擔(dān)等責(zé)任劃分）
5.增值稅專用發(fā)票的獲得（發(fā)票種類、發(fā)票內(nèi)容、納稅人主體等）

模塊三：“營(yíng)改增”后預(yù)算模式的轉(zhuǎn)變及土地增值稅的處理變化（
1.增值稅與營(yíng)業(yè)稅對(duì)工程標(biāo)的產(chǎn)值、成本的不同計(jì)量
2.營(yíng)改增對(duì)工程項(xiàng)目招投標(biāo)的影響，招投標(biāo)的策略
3.營(yíng)改增對(duì)項(xiàng)目成本概預(yù)算的影響分析
4.對(duì)供應(yīng)商的選擇
5.對(duì)項(xiàng)目購(gòu)買設(shè)備資產(chǎn)的策略
6.對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果考核體系影響（收入，成本，利潤(rùn)，現(xiàn)金流和資產(chǎn)）
7.對(duì)企業(yè)管理的營(yíng)銷（投資經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目核算）的影響
8.這次營(yíng)改增后，土地增值稅怎樣處理？國(guó)外怎樣處理的？
9.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)買一贈(zèng)一對(duì)土地增值稅有什么影響？
10.營(yíng)改增后，土地增值稅是增加了還是減少了，有什么樣的影響？
11.土地增值稅的稅收籌劃
12.房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

模塊四：前期準(zhǔn)備制度安排及應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)操作分享
一、前期納稅輔導(dǎo)手冊(cè)的編制
1采購(gòu)制度的建立及操作實(shí)務(wù)流程的規(guī)范
2采購(gòu)合同條款的重新梳理及相應(yīng)稅負(fù)的調(diào)整
3銷售環(huán)節(jié)內(nèi)部控制制度的重整
4運(yùn)營(yíng)過程中的財(cái)務(wù)制度的合理重建及涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析
二、中期的培訓(xùn)
1財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)
2業(yè)務(wù)人員培訓(xùn)
3領(lǐng)導(dǎo)觀念的轉(zhuǎn)變培訓(xùn)
三、后期的具體政策把握及操作要點(diǎn)
1會(huì)計(jì)核算
2稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
3稅收籌劃安排

模塊五：房地產(chǎn)營(yíng)改增政策已經(jīng)確認(rèn)的方案與未確定方案的幾種備選方案介紹
1.甲方供材的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣處理？
2.新舊項(xiàng)目劃分怎樣處理？有幾個(gè)方案？
3.特殊業(yè)務(wù)問題的處理，土地出讓金、人員費(fèi)用、融資費(fèi)用等的涉稅處理和進(jìn)項(xiàng)抵扣
4.納稅時(shí)間、納稅地點(diǎn)確定？
5.留抵稅額怎樣處理？
6.預(yù)繳辦法及合并納稅怎樣規(guī)定？

房地產(chǎn)稅收籌劃培訓(xùn)課程