開始于2007年底的地產(chǎn)新政和隨之引發(fā)的市場(chǎng)蕭條，應(yīng)該算是中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)第一次經(jīng)歷的系統(tǒng)性危機(jī)。
在政策與市場(chǎng)的雙重壓力下，地產(chǎn)巨頭們過去一方面靠快速圈地坐地生財(cái)，一方面靠不斷舉債借雞下蛋的盈利模式受到嚴(yán)重威脅，少部份企業(yè)開始反思并調(diào)整自己的發(fā)展模式，并籍此構(gòu)建良好的基礎(chǔ)平臺(tái)，而大部分企業(yè)還沒來(lái)得及作出有效的應(yīng)對(duì)，就很驚奇的發(fā)現(xiàn)，一場(chǎng)給中國(guó)眾多出口產(chǎn)業(yè)帶來(lái)沒頂之災(zāi)的的全球金融風(fēng)暴，卻意外的成為他們從天而降的拯救者。
寬松房貸政策造成的強(qiáng)大誘惑，通貨膨脹預(yù)期造成的巨大壓力，使得大量的購(gòu)房者和投資者涌入市場(chǎng)，量?jī)r(jià)齊升成為各地市場(chǎng)的基本趨勢(shì)，良好的銷售產(chǎn)生良好的盈利預(yù)期，良好的盈利預(yù)期又使得所有地產(chǎn)股開始狂飚，成為不景氣的環(huán)境下中國(guó)股市逆市飄紅的原動(dòng)力。
一切都仿佛回到了最繁榮的時(shí)代,在地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷魔術(shù)的推進(jìn)下,大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)上半年超額完成了銷售任務(wù),甚至通過預(yù)售為2010年奠定了良好的增長(zhǎng)基礎(chǔ)。從表面上來(lái)看,地產(chǎn)的好日子還將延續(xù)下去.許多地產(chǎn)企業(yè)家業(yè)開始?xì)g欣鼓舞，但事實(shí)果真如此嗎?
真相未必如我們所愿:
首先,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和政治改革的臨界點(diǎn)局面意味著我們面臨著不確定的監(jiān)管環(huán)境，繁榮或蕭條只在轉(zhuǎn)瞬之間。
從增量改革到存量改革,從關(guān)注效率到效率和公平并重的經(jīng)濟(jì)與政治改革模式轉(zhuǎn)型使得忽左忽右,或緊或松,或偏向市場(chǎng),或偏向民生的監(jiān)管政策將成為未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的基本現(xiàn)實(shí).而這將使地產(chǎn)行業(yè)繁榮和蕭條的切換顯得異常快速和頻繁。地產(chǎn)企業(yè)必須逐步擺脫對(duì)政策和機(jī)遇的過度依賴，構(gòu)建良好的風(fēng)險(xiǎn)管控體系，形成可持續(xù)的內(nèi)生型增長(zhǎng)動(dòng)力。
其次,房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的深度市場(chǎng)化意味著我們將面臨高度復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，簡(jiǎn)單粗放的資源應(yīng)用和運(yùn)營(yíng)管控模式將面臨巨大的挑戰(zhàn)
國(guó)有土地招牌掛制度的完善，農(nóng)村集體用地自由流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建立，使得中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)策略性圈地成為可能。地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣的高價(jià)招標(biāo)，囤地生財(cái)?shù)哪Ｊ綄⒚媾R著轉(zhuǎn)型。
RETEIS的推進(jìn)，資本市場(chǎng)的完善，小額貸款公司的建立及長(zhǎng)短期債券市場(chǎng)的規(guī)范化，使得中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)可以構(gòu)建符合商業(yè)模式的結(jié)構(gòu)化融資模型，長(zhǎng)期依賴關(guān)系銀行貸款的地產(chǎn)企業(yè)必須重構(gòu)融資模型以降低融資成本并控制風(fēng)險(xiǎn)。
細(xì)分市場(chǎng)的逐漸成形和固化，戶型的逐步標(biāo)準(zhǔn)化，房產(chǎn)工業(yè)化生產(chǎn)的逐步推進(jìn)，使得中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)必須改進(jìn)建筑方式，并以產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化為核心重構(gòu)整個(gè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式
金融的市場(chǎng)化改革和個(gè)人用戶信用風(fēng)險(xiǎn)體系的建立，使得部分地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)會(huì)切入房產(chǎn)消費(fèi)金融市場(chǎng)并設(shè)計(jì)不同的金融產(chǎn)品。
土地、資金等資源市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)化變革和產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的專業(yè)化與細(xì)分化使得中國(guó)房產(chǎn)企業(yè)面臨著日趨復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，地產(chǎn)企業(yè)過去簡(jiǎn)單初級(jí)的經(jīng)營(yíng)模式將面臨著巨大的挑戰(zhàn)。專業(yè)化，精益化、系統(tǒng)化的經(jīng)營(yíng)成為未來(lái)趨勢(shì)。
再次,消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)性升級(jí)和競(jìng)爭(zhēng)的加劇意味著我們未來(lái)面臨著更難滿足和把握的市場(chǎng)，產(chǎn)品價(jià)值的明確和長(zhǎng)期一致的沉淀將越來(lái)越重要。
富有人群的擴(kuò)大和中產(chǎn)階級(jí)的產(chǎn)生使得房產(chǎn)消費(fèi)快速升級(jí)，戶型的舒適性、房產(chǎn)的個(gè)性、房產(chǎn)的投資價(jià)值和經(jīng)濟(jì)性，小區(qū)的社交特征，物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)等開始成為人們關(guān)注房產(chǎn)產(chǎn)品的重要價(jià)值要素。
不同人群選擇不同的房產(chǎn)，度假別墅，經(jīng)濟(jì)型別墅，花園洋房，經(jīng)濟(jì)型公寓，螞蟻工房，單身青年公寓等不同房產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)應(yīng)不同消費(fèi)人群，提供不同的價(jià)值組合。
圍繞不同目標(biāo)人群和價(jià)值構(gòu)建不同的選址拿地模式，實(shí)施不同的社區(qū)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)不同的房型設(shè)計(jì)，在建筑施工、品牌推廣和銷售、物業(yè)服務(wù)甚至未來(lái)的金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面構(gòu)建差異化的體系，是中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)滿足顧客需求，構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)壁壘的突圍之路。
多變而不確定的環(huán)境意味著我們靠政策發(fā)家致富的時(shí)代已經(jīng)過去，產(chǎn)業(yè)的復(fù)雜化和專業(yè)化意味著我們簡(jiǎn)單粗暴的管控盈利模式已經(jīng)終結(jié)，顧客的細(xì)分化和苛刻化使得我們必須著眼于我們自身的長(zhǎng)期價(jià)值，對(duì)于中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，一場(chǎng)長(zhǎng)期而艱難的結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)型之路剛剛開始，它意味著企業(yè)必須明確并恪守自身的價(jià)值，在智慧的取舍之間把握自身發(fā)展的節(jié)律，從追逐機(jī)遇、注重速度的規(guī)模型增長(zhǎng)模式向注重長(zhǎng)期價(jià)值和可持續(xù)發(fā)展能力的“戰(zhàn)略性成長(zhǎng)”模式轉(zhuǎn)變。
只有這樣，這一次的繁榮才不會(huì)是我們最后一次分享的盛宴，我們的地產(chǎn)企業(yè)才能長(zhǎng)期在和諧、穩(wěn)健、有序的發(fā)展中成就偉業(yè)。
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