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產品研發(fā)與設計管控培訓

課程大綱
第一章、當前房地產行業(yè)產品發(fā)展現狀與趨勢分析（0.5h）
1.1、房地產企業(yè)產品發(fā)展現狀研究
1.1.1研發(fā)模式
1.1.2研發(fā)產品特點和區(qū)域匹配
1.1.3產品研發(fā)趨勢分析
1.1.3.1定位規(guī)劃：總圖定位。總部及區(qū)域如何確定拿地策略，產品策劃，定位規(guī)劃。
1.1.3.2產品組合：產品力升級。產品標準化--產品線--品質提升，測算打造最合適的產品組合。
1.1.3.3部門聯動：跨部門聯動。成本，營銷，工程，財務，各部門聯動--跨界協同。
1.1.4 產品管理協同能力簡要評析
建筑規(guī)劃階段：產品設計管理；初步設計階段：產品細節(jié)提升；施工圖階段：協同成本管控
全程案例：萬科張江翡翠公園案例全程解析跨界協同--萬科復盤--綠城踩盤后復盤。

1.2、未來行業(yè)產品發(fā)展趨勢分析
1.2.1研發(fā)模式
1.2.2產品研發(fā)方向
1.2.3未來產品研發(fā)方法論
根據國際上最權威的麥肯錫管理公司的知識體系（七步分析法）的相關內容及麥肯錫運用分析法針對中國房地產咨詢案例復盤解析，提出產品管理的思維：
以客戶為中心的產品設計方法論：價值導向設計五步法
1：客戶需求研究（客戶分類，敏感度分析）
2：產品屬性梳理（規(guī)劃）規(guī)劃品類——方案階段創(chuàng)新與判斷
3：產品設計創(chuàng)新（規(guī)劃）產品組合及戶型創(chuàng)新
4：概念原型測試（投資測算+整體控制）
5：產品細節(jié)提升（施工圖）成本與設計整體平衡控制
問題：如何理解甲方（營銷 設計 成本）的鐵三角關系？
甲方四大目標：利潤*，成本最小，貨值*，去化最快。
甲方四大維度：1客戶。2競品。3政府。4企業(yè)。

第二章、標桿房企產品管理體系（1h）
2.1、萬科、龍湖等老牌標桿企業(yè)產品管理特點
2.1.1產品研發(fā)集團高度集中掌控、2.1.2產品研發(fā)不局限于建筑設計、2.1.3產品研發(fā)的全生命周期
龍湖大運營特點（P143）
萬科案例：萬科海月甲第 （P45）、萬科張江翡翠公園（P143）
龍湖案例：龍湖酈城個案分析報告（P41）
2.2、金茂、融創(chuàng)（中高端產品的快周轉代表）等標桿企業(yè)2.2.1產品研發(fā)的標準化高度集中、2.2.1.1碧桂園“一天出圖”的操作模式分析、2.2.1.2快周轉的規(guī)模效益分析、2.2.1.3標準化在一線城市遇到的問題
案例：上海大寧金茂府（P88）
融創(chuàng)北京壹號院（P27）
2.3、后起之秀：碧桂園、祥生、中梁（三四線城市、中低端產品的快周轉）
案例：溫州中梁 椒江項目大運營項目啟動會 （P135）

第三章、快周轉經營管理體系下的產品研發(fā)體系（2.5h）
3.1、產品定位前置（可按照不同類別產品）（定位前置，吳老師是否有資料）
3.1.1跨界協同做好產品定位前置
3.1.2編制全過程考察報告做好產品定位前置
3.2、標準化體系建設
3.2.1產品標準化
標準化設計管理流程的再造與優(yōu)化——“三大前置，兩條并行，一個保障”
3.3.2.1 城市公司標準化戶型庫
3.3.2.2區(qū)域標準化立面  天華、（融創(chuàng)快周轉下的設計質量管控（融創(chuàng) 標準化部品P23））
3.3.2.3區(qū)域標準化產品線（深圳萬科標準化定型產品研發(fā)(完整版)P267）
3.3.2.4區(qū)域方案優(yōu)化策略（天華優(yōu)化策略 P70）
3.3.2.5材料設備選型定版-深化選型 （P48）
3.2.2流程標準化（會議內容、表單格式、設計周期、成果審核等）
（萬科設計成果標準版本P87）

3.3、產品價值提升
3.3.1如何做到土地價值*化
3.3.2如何做到建筑價值*化
3.3.3設計關鍵控制點把控及各專業(yè)部門高效協作
協調：完美協調各部門（內部、外部部門），匯總各部門需求。
訴求：滿足各方利益訴求，圓滿完成產品組合。
協同：做到利潤，銷售額，回款，開發(fā)周期的完美統(tǒng)一。
問題：項目總視角下，如何定位營銷前置，提升土地溢價？
問題：項目總視角下，設計與成本、營銷、工程的關系？
案例：杭州金茂府科技疊墅
3.3.4跨界協同三大法寶：想清楚、畫清楚、算清楚

四、大運營管理體系下的設計管控與協同要點（2h）
4.1可研階段技術標準與設計關鍵控制點解析
 1、可研階段新標準新技術與關鍵控制點
2、4大關鍵控制點：指標、強排、宗地研究、風險管控
4.2概念階段技術標準與設計關鍵控制點解析
1、概念階段新標準新技術與關鍵控制點
2、4大關鍵控制點：產品、組合、規(guī)劃、地下
4.3方案階段技術標準與設計關鍵控制點解析
1、方案階段新標準新技術與關鍵控制點
2、報規(guī)報建7大關鍵控制點：間距、退界、限高、日照、消防、面積、配套等
3、成本規(guī)劃7大關鍵控制點：人防、車位、商業(yè)、配套、贈送、可售、臨界產品
4.4擴初階段技術標準與設計關鍵控制點解析
1、擴初階段新標準新技術與關鍵控制點
2、擴初階段24項重大設計成本質量控制點中的5大關鍵項
4.5地下部分重大成本控制方法解析
地下室、地下車庫設計成本控制與標準化及各專業(yè)部門高效協作
結束語

產品研發(fā)與設計管控培訓