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房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)操培訓(xùn)

課程提綱：
一、地塊（項(xiàng)目）價(jià)值判斷的市場基礎(chǔ)：競爭的利基點(diǎn)（重點(diǎn)）
1、地塊分析和土地市場分析
2、競爭樓盤分析
3、區(qū)域市場分析
4、市場分析要解決的主要問題：專案市場調(diào)研的指引
案例分析：某樓盤的市場調(diào)研和機(jī)會判斷

二、地塊（項(xiàng)目）價(jià)值判斷的決策核心：產(chǎn)品規(guī)劃的優(yōu)化（重點(diǎn)）
1、產(chǎn)品規(guī)劃和自身企業(yè)的產(chǎn)品密切相關(guān)
2、如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品規(guī)劃的*利益？
實(shí)戰(zhàn)操練：強(qiáng)排方法的介紹和實(shí)踐
3、產(chǎn)品規(guī)劃中企業(yè)的運(yùn)營能力和銷售能力的因素

三、地塊（項(xiàng)目）價(jià)值判斷的自我權(quán)衡：財(cái)務(wù)分析的落地性（重點(diǎn)）
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成 
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入估算 
3、房地產(chǎn)投資收益分析: 項(xiàng)目的靜態(tài)投資和動態(tài)測算
4、項(xiàng)目投資建議書
5、簡要實(shí)用的可行性報(bào)告的編制要求
案例分析：同一個(gè)項(xiàng)目的二個(gè)企業(yè)的可行性報(bào)告 

四、 非招拍掛的三種最常見的拿地方式
1、品牌房企的各種獨(dú)門絕技及其拿地策略  
1）大連萬達(dá)的模式  
2）萬科的模式  
3）綠地的模式  
4） 常見企業(yè)勾地技巧、門檻條件設(shè)置  
2．非招拍掛的三種最常見的拿地方式
（1）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓 /案例分析 路勁收購順馳
（2）、合伙成立項(xiàng)目公司 /福州某小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)讓案例
（3）、以聯(lián)合開發(fā)的名義/案例分析：綠地融創(chuàng)聯(lián)合開發(fā)的上海項(xiàng)目分析
3. 房地產(chǎn)并購實(shí)務(wù)及案例分析
（1）、法規(guī)政策
（2）、交易結(jié)構(gòu)
（3）、盡職調(diào)查
（4）、交易文件
練習(xí)思考：什么是我們企業(yè)拿地條件的*方式？

五、收并購的風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避
1、 直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓獲取項(xiàng)目實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范
1)“精心策劃”的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”？
2)如何看清直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的利弊不至于盲動
3)如何合理合法降低項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中的稅收成本
案例分析：土地二種轉(zhuǎn)讓方法的稅費(fèi)比較
2、股權(quán)收購獲取項(xiàng)目實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范
1)收購不同性質(zhì)企業(yè)股權(quán)取得房地產(chǎn)項(xiàng)目會遇到哪些法律障礙
2)股權(quán)收購如何做好合理避稅
3)通過股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的利弊分析
4）通過股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事前、事中如何防范，事后如何處理？
5）真實(shí)案例全程展現(xiàn)股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)操
 案例討論：非報(bào)表價(jià)值和財(cái)務(wù)報(bào)表價(jià)值孰重孰輕？
案例分析：某香港集團(tuán)公司并購某大型房地產(chǎn)集團(tuán)案例成敗得失分析

六、如何展現(xiàn)和提升企業(yè)的“拿地能力”?
1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式的分析
2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式對投資拿地的影響
3、如何提升企業(yè)的“拿地能力”?
1）綜合能力的積累
2)合理的項(xiàng)目信息來源
3)了解及研究政府規(guī)劃動向
4)品牌價(jià)值
5）開發(fā)思路的引導(dǎo)性
6）提高資金解決能力
課程討論：我們企業(yè)的開發(fā)模式是什么？對投資拿地有什么要求和避諱？

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