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房地產(chǎn)稅務(wù)管理培訓(xùn)課程
【課程背景簡(jiǎn)介】
2014年6月20日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了稅總發(fā)[2014]78號(hào)文，明確提出加大土地增值稅的清算力度，加強(qiáng)企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯算清繳管理。企業(yè)所得稅和土地增值稅的清算、補(bǔ)稅將作為完成2014年稅收任務(wù)的主要手段和突破口之一；企業(yè)所得稅和土地增值稅清算將涉及拿地、預(yù)售、開(kāi)發(fā)、清算等所有業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，審核開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從頭至終的項(xiàng)目資料和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有不同的業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)運(yùn)作模式，稅務(wù)疑難問(wèn)題也各種各樣，但都不外乎拿地、預(yù)售、開(kāi)發(fā)、清算等這幾個(gè)關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)；房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型企業(yè)，任何一個(gè)稅務(wù)疑難問(wèn)題都往往涉及幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)的稅款；本課程針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)流程，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)存在的稅收疑難問(wèn)題給予了系統(tǒng)的整理、歸納、思考和解答，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)籌劃和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控提出了獨(dú)到的見(jiàn)解。
【培訓(xùn)收益】
梳理、解讀各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)*的稅收政策
歸納、整理各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)存在的稅務(wù)疑難問(wèn)題和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；
探討各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)稅務(wù)疑難問(wèn)題的解決途徑和思路；
引入“賬前消化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和帳外運(yùn)籌納稅事項(xiàng)”的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控理念。
【培訓(xùn)對(duì)象】企業(yè)總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理、企業(yè)辦稅人員
【培訓(xùn)形式】講授、案例分析、分組討論等
【培訓(xùn)大綱】
一、拿地階段
1、拿地的方式
1)招牌掛
2)股權(quán)轉(zhuǎn)讓
3)舊城改造
4)購(gòu)買土地使用權(quán)
2、涉及的稅種及政策規(guī)定
1)契稅
2)城鎮(zhèn)土地使用稅
3)耕地占用稅
4)印花稅
3、稅務(wù)疑難問(wèn)題
1)未及時(shí)拿到土地要否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？
2)印花稅的稅率可否按萬(wàn)分之三？
3)土地出讓金發(fā)票抬頭不吻合可否稅前扣除？
4)契稅可否作為加計(jì)扣除的計(jì)算基數(shù)？
5)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否一定要取得發(fā)票才能稅前扣除？
6)拿地后當(dāng)?shù)卣o予的財(cái)政返還應(yīng)該如何處理？
4、稅務(wù)疑難問(wèn)題解答與稅務(wù)籌劃思路探討
二、開(kāi)發(fā)階段
1、開(kāi)發(fā)的方式
1)自行開(kāi)發(fā)
2)外包開(kāi)發(fā)
2、涉及的稅種及政策規(guī)定
1)城鎮(zhèn)土地使用稅
2)印花稅
3)房產(chǎn)稅
4)車船稅
5)扣繳員工的個(gè)人所得稅
3、稅務(wù)疑難問(wèn)題
1)開(kāi)發(fā)成本對(duì)象到底是否需要到稅務(wù)局備案？
2)“甲供材”到底應(yīng)該如何稅務(wù)處理？
3)墊付的施工水電費(fèi)是否需要交納增值稅？
4)項(xiàng)目公司期間費(fèi)用可否計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)作為加計(jì)扣除的計(jì)算基數(shù)？
5)上存母公司的存款利息是否要交納營(yíng)業(yè)稅？
6)內(nèi)部借款利息憑什么單據(jù)稅前扣除？
7)如何加大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)稅成本又不被稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅調(diào)整？
4、稅務(wù)疑難問(wèn)題解答與稅務(wù)籌劃思路探討
三、預(yù)售階段
1、預(yù)售的方式
1)委托銷售
2)自己銷售
2、預(yù)售階段涉及的稅種及政策規(guī)定
1)營(yíng)業(yè)稅
2)企業(yè)所得稅
3)土地增值稅
3、稅務(wù)疑難問(wèn)題和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1)收取的定金、違約金、誠(chéng)意金到底該不該預(yù)交營(yíng)業(yè)稅？
2)以租代銷的停車位是否應(yīng)該預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅？
3)延誤工期罰款收入、政府給予的安全獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)是否交納營(yíng)業(yè)稅？
4)銷售閣樓、地下室單獨(dú)開(kāi)具的收款收據(jù)是否繳納營(yíng)業(yè)稅；
5)預(yù)租收入如何繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅？
6)計(jì)算利潤(rùn)時(shí)期間費(fèi)用可否預(yù)計(jì)毛利率中扣除？
7)預(yù)售收入可否作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)的基數(shù)？
4、稅務(wù)疑難問(wèn)題解答與稅務(wù)籌劃思路探討
四、結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本階段
1、涉及的稅種及政策規(guī)定
1)土地增值稅的清算
2)企業(yè)所得稅的清算
3)城鎮(zhèn)土地使用稅
2、稅務(wù)疑難問(wèn)題和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1)商鋪、地下停車位等是否要單獨(dú)計(jì)算土地增值稅？
2)分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是否可以合并為一個(gè)成本對(duì)象和清算項(xiàng)目？
3)房屋出售后什么時(shí)候可以不繳城鎮(zhèn)土地使用稅？
4)清算后在轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)可否與原來(lái)的收入、扣除項(xiàng)目合并重新計(jì)算土地增值額？
5)小區(qū)紅線以外的支出到底能否在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前扣除？
6)預(yù)估的開(kāi)發(fā)成本能否稅前扣除？
7)未取得發(fā)票的成本能否稅前扣除？
8)拆遷安置房的建造成本可否稅前扣除？
9)市政配套設(shè)施建造支出可否稅前扣除？
10)銷售的小權(quán)房是否需要繳納土地增值稅？
3、稅務(wù)疑難問(wèn)題解答與稅務(wù)籌劃思路探討
五、物業(yè)管理階段
1、物業(yè)管理階段涉及的稅種及政策規(guī)定
1)營(yíng)業(yè)稅
2)企業(yè)所得稅
3)房產(chǎn)稅
4)城鎮(zhèn)土地使用稅
5)印花稅
6)個(gè)人所得稅
2、物業(yè)管理階段的主要稅務(wù)問(wèn)題
1)會(huì)所的房產(chǎn)稅由業(yè)主還是物業(yè)公司繳納？
2)代收的水、電、燃?xì)赓M(fèi)可否按差額繳納營(yíng)業(yè)稅？
3)房屋銷售后綠地和公配設(shè)施的站地面積的城鎮(zhèn)土地使用稅誰(shuí)來(lái)繳納？
3、稅務(wù)疑難問(wèn)題解答與稅務(wù)籌劃思路探討
六、營(yíng)改增、房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅展望
1、營(yíng)改增
2、房產(chǎn)稅
3、遺產(chǎn)稅
4、稅收對(duì)房?jī)r(jià)的影響
5、征管難度及可行性分析
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