課程描述INTRODUCTION
· 董事長· 總經(jīng)理· 高層管理者· 中層領(lǐng)導
培訓講師：講師團
課程價格：￥2980元/人
培訓天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
物業(yè)管理公開課培訓
課程背景
隨著《民法典》的實施及普及，廣大業(yè)主的權(quán)益意識日漸增強，維權(quán)方法越來越多，部分中小物業(yè)企業(yè)在催收費過程中間，對民法典掌握不透徹，責任邊界不清晰，無法就業(yè)戶提出的不繳費原因和理由給與合法合規(guī)的解釋和說明，從而對催收費工作的開展效果造成更大困擾。從而造成物業(yè)公司收費難支出乏力、品質(zhì)下降、繼而導致滿意度不高甚至對立，最終甚至走入成立業(yè)委會更換物業(yè)的危險境地。為梳理雙方的權(quán)責義務，闡明物業(yè)企業(yè)等各方關(guān)系，厘清現(xiàn)場物業(yè)費、保盤護盤等疑難雜癥的對接要點。
在物業(yè)服務的每一個環(huán)節(jié)，風險都如影隨形，它們對服務品質(zhì)乃至企業(yè)聲譽和經(jīng)濟利益都有潛移默化的影響。因此，物業(yè)行業(yè)從業(yè)者必須構(gòu)建起一套完善的風險防范和危機處理體系，精準識別和應對物業(yè)管理中的各種風險，確保企業(yè)能夠在變幻莫測的市場環(huán)境中穩(wěn)健前行，持續(xù)提供高質(zhì)量服務。以《民法典》相關(guān)物業(yè)條款為依據(jù)、實踐判例為抓手、實戰(zhàn)經(jīng)驗為參考，北京中晟博越教育咨詢中心定于2024年12月28-29日在杭州市舉辦《民法典視野下--物業(yè)費催收及保盤護盤與物業(yè)管理風險規(guī)避》研修營?，F(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：
培訓對象
1、物業(yè)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、部門總監(jiān)等中高層管理人員；
2、物業(yè)項目經(jīng)理、管理處主任、部門經(jīng)理或主管，以及有培養(yǎng)前途的優(yōu)秀員工等；
3、企事業(yè)單位、學校、醫(yī)院等從事后勤管理服務工作的負責人及分管領(lǐng)導；
4、物業(yè)項目核心管理團隊、物業(yè)公司中層及后備管理干部；
課程大綱
第一部分：物業(yè)費催正常渠道外的疑難雜癥處置
一、新經(jīng)濟形勢對物企運營的影響
1、碧桂園服務成立《欠款追討委員會》，你怎么看？
2、大家平常是不是這樣催收物業(yè)費的--電話、短信、上門、發(fā)單、律師函、起訴等；對20%的疑難雜癥效果不明顯--吃掉物業(yè)經(jīng)營利潤！
3、面對新形勢，物業(yè)人的四個認清
（1）認清物業(yè)所在的整個產(chǎn)業(yè)鏈條
（2）其次認清：物企接管項目提供服務的目的是什么；
（3）第三認清：物業(yè)經(jīng)理人的核心價值是什么（你的老板請你來的目的是什么）？
（4）第四認清：物業(yè)行業(yè)的本質(zhì)是依托服務的利益博弈；
4、業(yè)主五個繳費習慣分析
5、物業(yè)服務及多種經(jīng)營對業(yè)主繳費意愿的影響
6、新經(jīng)濟形勢對中小物企的七大影響及五個不利因素
二、中小物企催費工作的戰(zhàn)略思考及欠費產(chǎn)生的八大原因深度剖析
1、現(xiàn)實情況及局面
2、組織催費工作的六個意義和目的：
3、欠費產(chǎn)生的兩大客觀現(xiàn)實環(huán)境--業(yè)主端
4、業(yè)主欠費的六大心理分析
5、欠費產(chǎn)生的八大類原因解析
三、催費活動的組織及博弈要點
1、組織催費工作的三大戰(zhàn)術(shù)思想：收的是費；催的是人；因人施策
2、都催什么費？弄清楚出擊目標
4、催費是誰的事兒？
5、確立堅強的領(lǐng)導核心和骨干層、成立專項工作小組
6、第一管理人及財務負責人責權(quán)
7、廣泛動員和事前培訓
8、完善方案、明確權(quán)責、任務
9、凝聚士氣、增強信心；
10、外聯(lián)先動、營造氣氛；
11、后勤保障、財法跟上；
四、催費實踐中疑難雜癥的處理
1、常見欠費產(chǎn)生及催收的的四部曲
2、一般催收疑難雜癥的方法：物業(yè)催費方法九陽神功應用（對事不對人：提醒在前、先禮后兵）
3、疑難欠費催收的五點療法
4、知己知彼、百戰(zhàn)不殆：借鑒傳統(tǒng)國學思想推進催費工作
5、連續(xù)進攻、以快克慢、以猛制拖
6、二八定律啟示、用好關(guān)鍵業(yè)主的帶動作用
7、射人先射馬：搞定關(guān)鍵魂人物、引導一個群體；
8、善導演會唱戲、創(chuàng)造或巧用各類機會拿下關(guān)鍵人的四個場景
9、海底撈針、找到失聯(lián)者
10、化敵為友促催費的六個方法（不一定咱幫忙、爭取其不壞咱的事兒）
11、逆向思維、參透背景、攻其要害，常見六類身份欠費者的實戰(zhàn)方法
（1）單位公職人員、國企人員
（2)私企管理層；私企員工；
（3)企業(yè)經(jīng)營者；
（4)小商販；
（5)業(yè)委會；
（6)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員；......?
12、移花接木、轉(zhuǎn)換概念、跳出困局的三大思維方式
13、打破傳統(tǒng)、變被動為主動的三個路數(shù)：
14、欲擒故縱博同情：會哭
15、借力、借勢引導或引入外部變量、打破均勢或僵局；
16、反其道而行之、平和湯中加作料兩個策略
17、加重代價先抑后揚：物業(yè)催費函并明確違約金
18、律師電話催費的三點注意事項
19、事出有因、適度補貼（小利誘之：保密）
20、糾結(jié)繁雜、快刀斬亂麻。
21、發(fā)出律師函的靈魂六問
第二部分：物業(yè)保盤實戰(zhàn)策略及戰(zhàn)術(shù)解析
一、戰(zhàn)局解析--物業(yè)保盤是個什么梗？
1、物業(yè)保盤是怎么來的？
2、物業(yè)項目現(xiàn)場常見五大勢力解析
1）開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和物業(yè)經(jīng)理人；
2）業(yè)主們（人民群眾）和業(yè)主大會；業(yè)主中能人和強人；
3）業(yè)委會、監(jiān)事會及其影子；
4）市政相關(guān)各部門；街道及社區(qū)；
5）物業(yè)同行競爭者......
3、教員教導我們：弄清誰是我們的朋友，誰是我們的敵人，這是物業(yè)保盤的首要問題！
4、物業(yè)丟盤五大原因分析--利益和人性在規(guī)則外衣下的博弈
（1）現(xiàn)場原因
（2）企業(yè)原因：
（3）甲方原因：
（4）同行撬盤：
（5）其他原因；
5、物業(yè)行業(yè)三大定盤收--就物業(yè)實踐而言、從誰手里丟的盤？
（1）多業(yè)權(quán)業(yè)主大會（業(yè)委會）；
（2）《物管會》等其他機構(gòu);
（3）單業(yè)權(quán)甲方?jīng)Q策者;
6、業(yè)主大會和業(yè)主委員會解析--弄懂物業(yè)游戲的底層邏輯
（1）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律定義
（2）討論：結(jié)合物業(yè)實踐，關(guān)于業(yè)委會和業(yè)主大會的表述，你認同哪個？
A 執(zhí)行機構(gòu); B 決策機構(gòu); C 操控者;
7、丟盤通常過程的關(guān)鍵點分析--掌握作戰(zhàn)過程要點
業(yè)委會是如何成立并更換物業(yè)的？★大前提：組織開展首次業(yè)主大會（爭取人民群眾）；
8、攻守兼?zhèn)?，樹立物業(yè)保（丟）盤常態(tài)化心態(tài)；
9、社區(qū)政治與物業(yè)服務權(quán)的激烈角逐
1）社區(qū)政治的獨特玄機--洞察社區(qū)業(yè)主維權(quán)本質(zhì)
2）社區(qū)政治的獨特玄機--洞察社區(qū)業(yè)主維權(quán)本質(zhì)：社區(qū)物業(yè)須關(guān)注的四個保命百分比率
3）從保盤專業(yè)的角度來分析，揭秘社區(qū)群眾運動的治理關(guān)鍵法門：輿論交鋒與物業(yè)“保盤”的神秘絕技
4）掌控輿論氛圍與探索線下博弈之道--輿論斗法之“降龍十巴掌”
5）線下力量的博弈訣竅；厘清關(guān)鍵法律問題與利益關(guān)系；
6）職業(yè)撬盤手、專業(yè)物鬧的三大手段解析?：
二、戰(zhàn)例解析--物業(yè)項目保盤案例分享
1、討論：關(guān)于物業(yè)保盤，你認同下面哪個說法？
1）物業(yè)保盤是一項專業(yè)性很強的技術(shù)活兒！
2）物業(yè)保盤是一場綜合性高烈度的利益博弈活動；
2、保盤三大思路討論
1）討論：找律師和業(yè)委會更換物業(yè)的官司打贏了，臨時保住盤了，就是勝利者了嗎？
2）保住盤只是起點？長期考量融合各方勢力謀發(fā)展--與業(yè)主大會合作還是對抗？
3）三大法寶和三大作風在物業(yè)行業(yè)的運用；
3、具體物業(yè)項目保盤案例分享--15個實戰(zhàn)戰(zhàn)法解析
（1）圍點打援；
（2）主動擔當、墊資續(xù)命；
（3）主動出擊、以攻代守；
（4）分而治之。對抗制衡；
（5）黨建引領(lǐng)、群眾路線、還政于民、滅其希望；
（6）趁（縱）火打劫；
（7）李代桃僵斷其后路；
（8）分化扶持，形成制衡對抗；
（9）釜底抽薪；
（10）圍魏救趙；
（11）苦肉計；
（12）迂回包抄；
（13）徹底固盤--降維打擊--業(yè)主股份制；
（14）引發(fā)內(nèi)戰(zhàn)、轉(zhuǎn)移對方力量；
（15）布雷埋釘；1）人釘；2）事釘；3）程序釘?shù)龋?br />
三、業(yè)委會項目保盤風險防控之道
1、業(yè)委會法律定義及業(yè)主委員會項目運行的“四個核心點”解析
1）業(yè)委會
2）政府主管部門
3）廣大業(yè)主圈層
4)異見圈層：監(jiān)事會等
2、業(yè)主委員會形成發(fā)展全周期解讀
1)業(yè)主委員會發(fā)展的全生命周期解析
2)業(yè)主委員會發(fā)展的全生命周期--發(fā)展各階段解析：關(guān)鍵節(jié)點應對措施
3)業(yè)主委員會關(guān)鍵風險節(jié)點應對措施--籌備組
4）業(yè)主委員會關(guān)鍵風險節(jié)點應對措施--業(yè)委會選舉及業(yè)主大會召開
5）業(yè)主委員會關(guān)鍵風險節(jié)點應對措施--業(yè)委會換屆(罷免）
6）案例分享：業(yè)委會更換物業(yè)服務人失敗
第三部分：消防安全管理
1、消防控制室（含監(jiān)控室）的5個管理要點；
2、消防設施管理的3項基本要求（引申問題：消防管網(wǎng)冬季排空問題）
3、消防通道僅僅是指小區(qū)的道路和樓道嗎？
4、預防電動車停放充電火災的5項管控措施？
5、小區(qū)架空層到底能不能停放電動車？
6、小區(qū)物業(yè)如何清理樓道雜物？
7、電纜井：一個容易被忽視的火災發(fā)生地；
8、預防充電樁火災的4個管控要點；
9、控制外立面火災的6項具體管控措施；
10、經(jīng)典案例分析：物業(yè)公司應對火災事故的5個核心要點；
11、關(guān)于火災報警的5個核心問題；
12、消防安全管理的4個底線及面臨的3個法律風險。
第四部分：居住安全管理
1、物業(yè)項目安全防范工作的性質(zhì)和重點；
2、高空拋物（墜物）入刑，物業(yè)公司需承擔法律責任的3種情形及管控要點；
3、屋頂消防平臺到底應該怎么管？鎖，還是不鎖？
4、水景、游泳池；
5、窨井、溝渠；
6、污水管堵塞的責任劃分和幾個實用小技巧；
7、住改商管理的5個核心要點；
8、電梯安全管理存在的3個問題；
9、提高電梯管理水平的“五個一工作法”。
第五部分：物業(yè)管理與風險管控
一、常見突發(fā)事件總的處理原則
二、常見突發(fā)事件的處理及管控要點：
1、違規(guī)搭建；
2、火災；
3、天然氣泄漏；
4、被盜、水浸；
5、高空拋物（墜物）；
6、電梯困人；
7、堵門。
三、物業(yè)經(jīng)理如何正確履行勸阻、制止、報告職責？
四、物業(yè)管理經(jīng)典案例分析。
師資簡介
講師一、曹老師
20余年物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗；物業(yè)管理培訓專家；某省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評審專家；某省物業(yè)協(xié)會行業(yè)專家；某知名物業(yè)服務企業(yè)董事長、總經(jīng)理。曾于萬科物業(yè)、碧桂園物業(yè)任高級管理職務。曹老師從事物業(yè)管理20余年，具有深厚的理論功底和豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，熟悉物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)項目全過程管理，其課程內(nèi)容注重實際，課程設置深淺相宜，案例分析引人入勝，講授內(nèi)容及效果得到學員的普遍肯定，課程滿意度達到98%以上。
講師二、程老師
物業(yè)行業(yè)實戰(zhàn)型專家，物業(yè)行業(yè)獨立資深咨詢培訓講師；
*住建部及人保部全國統(tǒng)考物業(yè)管理師、中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)管理師；
物業(yè)管理公開課培訓
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