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物業(yè)項目技能培訓

【培訓大綱】
第一單元 項目的進入
（一）我國物業(yè)服務企業(yè)進入項目的市場現(xiàn)狀
（二） 物業(yè)管理項目的進入方式
1.首次進入市場的方式——前期物業(yè)管理
（1）物業(yè)管理招投標
（2）協(xié)議選聘
2.二次進入市場的方式——物業(yè)管理
3.非市場化的進入方式
（三）物業(yè)管理項目進入存在的問題及成因分析
1.首次進入項目存在的問題：
（1）與其他物業(yè)服務企業(yè)通謀，以“陪標”或“串標”等方式進入項目管理。
（2）與開發(fā)建設單位通謀，以“拆標”的方式進入項目管理服務。
（3） 通過“轉包”或“惡意分包”的方式從其他物業(yè)服務企業(yè)獲得項目管理權；
（4） 通過“低于成本價”或者增加“空頭承諾”的方式欺騙招標人而進入項目管理服務。
（5）開發(fā)建設單位越俎代庖，違規(guī)選擇物業(yè)服務企業(yè)進入項目管理服務。
2.“二次進入 ”項目存在的問題：
（1）業(yè)主委員會履約能力不強
（2）物業(yè)服務企業(yè)自身履約能力較差
3.原因分析
（1）各地操作不一，沒有形成統(tǒng)一規(guī)范的操作平臺
（2）合同各方主體責權利不明確，沒有建立起嚴格的履約意識。
（3）政府監(jiān)管不到位，導致市場混亂狀況得不到有效遏制。

第二單元 項目的退出
（一） 物業(yè)管理項目退出的方式
1.前期物業(yè)服務合同到期后，供需雙方不再續(xù)訂物業(yè)服務合同
2.履約期間供需雙方協(xié)商終止合同
3.非正常退出
（二）物業(yè)服務企業(yè)退出項目成因分析
1.政策方面的原因分析
（1）物業(yè)管理服務費收費價格機制不合理
（2）物業(yè)服務企業(yè)承擔的社會責任過重
（3）物業(yè)管理剛性成本不斷攀升
（4）物業(yè)管理的糾紛協(xié)調機制滯后，糾紛解決方式單一
（5）壟斷性專項服務企業(yè)不作為給物業(yè)服務企業(yè)帶來的負擔
2.因物業(yè)服務企業(yè)原因導致物業(yè)管理項目退出的原因分析
（1）缺乏經(jīng)營風險的有效評估，盲目接管項目，人員穩(wěn)定性差，因管理服務水平跟不上而退出
（2）缺乏誠信，不履行物業(yè)服務合同約定而退出
（3）企業(yè)自身包袱沉重，無力履行物業(yè)服務合同而退出
3.因開發(fā)建設單位原因導致物業(yè)管理項目退出原因分析
（1）前期承諾不兌現(xiàn)
（2）遺留問題不解決
4.因業(yè)主原因導致物業(yè)管理項目退出的原因分析
（1）業(yè)主消費意識差，物業(yè)服務企業(yè)因物業(yè)費收繳率低而退出項目
（2）業(yè)主對于物業(yè)管理的政策了解存在偏頗，與物業(yè)服務企業(yè)無法就某些問題達成一致
（3）業(yè)主之間矛盾突出，業(yè)主大會（業(yè)主委員會）履約能力不強，物業(yè)服務企業(yè)無法實施正常管理

第三單元 項目資金種類
1．物業(yè)承接查驗費及開辦費
2．物業(yè)管理費
(1)物業(yè)管理費概述
(2)物業(yè)管理費的構成
(3)管理者酬金的定價方法及標準
3．房屋維修資金
(1)專用基金
(2)本體維修基金
4．綜合服務與多種經(jīng)營收費
(1)同社區(qū)服務相結合的項目
(2)多種經(jīng)營的項目
5．其他費用收取

第四單元 項目工程管理

物業(yè)項目技能培訓