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園區(qū)開發(fā)全流程課程

課程背景
國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)政策近年來監(jiān)管逐步趨嚴，各家房企都在房地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新方面積極探索，努力尋求在供給側結構改革、國內(nèi)國際雙循環(huán)國家大戰(zhàn)略下的地產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)模式。在模式創(chuàng)新的探索過程中，地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)這種融合了房地產(chǎn)與助推地方經(jīng)濟發(fā)展的模式成為地產(chǎn)商與政府主導者博弈的創(chuàng)新性模式。由于房地產(chǎn)增值過程中，土地增值對于地產(chǎn)行業(yè)增值的貢獻度*，而土地增值的邏輯中規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)又是相互作用和激勵的，進而在國內(nèi)多個地區(qū)出現(xiàn)了以這種產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)開發(fā)的標桿項目案例，比如說早期的招商蛇口工業(yè)園區(qū)自1978年設立以來，走出了一條中國版的區(qū)域增長極發(fā)展模式，同時也為招商局集團帶來了豐厚的項目開發(fā)利潤與知名度。再比如1992年在長三角的上海和蘇州分別由政府的平臺公司相應主導的蘇州工業(yè)園區(qū)和上海張江高科園區(qū)都成為國內(nèi)地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式的標桿案例。直到1998年河北省廊坊市固安縣的華夏幸福基業(yè)公司的創(chuàng)立走出了一條“封閉運作+委托運營+都市圈”的片區(qū)園區(qū)開發(fā)自循環(huán)模式，以及后續(xù)以工業(yè)用地二級開發(fā)為主圍繞微笑曲線而設立的聯(lián)東U谷品牌。
當然進入新時期，園區(qū)開發(fā)的內(nèi)涵和外延還在不斷的延續(xù)，包括京東、順豐、普洛斯等以物流為基礎產(chǎn)業(yè)的物流地產(chǎn)，以自身產(chǎn)業(yè)為基礎進行科技園區(qū)開發(fā)的百度、阿里、騰訊、字節(jié)跳動等科技型地產(chǎn)，以文旅、小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村為基礎的文旅康養(yǎng)類地產(chǎn)等等。
本節(jié)課程將主要關于園區(qū)開發(fā)的具體操盤流程以及園區(qū)開發(fā)的基礎知識并結合當前國內(nèi)房地產(chǎn)和園區(qū)開發(fā)的政策導向以及知名項目案例作為分析入口，帶學員從宏觀到微觀、從認知到操盤、從理論到實踐全方位了解園區(qū)的操盤與開發(fā)。

授課對象：
政府、金融機構、投資公司、產(chǎn)業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、園區(qū)開發(fā)企業(yè)

授課方式：
實戰(zhàn)講授+案例分析+調研問卷+模式解析

課程收益
掌握國內(nèi)園區(qū)項目開發(fā)的歷程
掌握園區(qū)開發(fā)的模式選擇和可持續(xù)開發(fā)
掌握園區(qū)國內(nèi)標桿項目案例與項目亮點復盤
掌握園區(qū)項目投資、運營、創(chuàng)利、退出全流程風險管理
掌握園區(qū)項目與金融結合的項目產(chǎn)融結合模式
掌握園區(qū)開發(fā)當下的創(chuàng)新型業(yè)態(tài)

課程大綱
第一講園區(qū)標桿企業(yè)及開發(fā)流程介紹
一、園區(qū)發(fā)展歷程及典型標桿企業(yè)分析
1.1978年-招商蛇口工業(yè)園“三來一補”-中國平安、中國中集、招商銀行
2.1980年-中關村科技園“華夏硅谷、陳春先、先有四通、后有聯(lián)想”
3.1991年-聯(lián)東U谷“起步模板、布局環(huán)京、廠房為主、工業(yè)萬達”
4.1992年-蘇州工業(yè)園“92南巡、中新合作、制造為主、科技創(chuàng)新”
5.1992年-張江高科“高新技術、生物醫(yī)藥、集成電路、園區(qū)投行”
6.1998年-華夏幸福“模式為王、環(huán)京布局、正南50公里”民營片區(qū)開發(fā)商
7.1998年-大連億達“信息產(chǎn)業(yè)、外包為王、BTO、成于軟件”民營專業(yè)園區(qū)
8.1999年-天安數(shù)碼“深港合資、綜合開發(fā)、產(chǎn)城融合、金融助力“合資片區(qū)開發(fā)商
9.2009年-普洛斯“新商號、新品牌、基金操盤、萬科入主”物流地產(chǎn)龍頭
10.2014年-中南高科“聯(lián)東班底、后起之秀、布局廣泛、鏈條完善“-綜合服務片區(qū)開發(fā)商
11.2012年-萬科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線、破局轉型”-新晉片區(qū)開發(fā)商
12.2014年-中建、中交、中鐵、中電建-“施工被迫轉型投資、片區(qū)開發(fā)、ABO\\EPC+F”
二、園區(qū)開發(fā)主體及訴求平衡
1.地方政府訴求
a)高附加值的產(chǎn)業(yè)與技術更新
b)解決就業(yè)的效率
c)稅收的穩(wěn)定與效率
d)固定資產(chǎn)投資與GDP貢獻
e)政治穩(wěn)定、降低支出、土地出讓金收入
2.開發(fā)運營企業(yè)訴求
a)投資規(guī)模與回報率
b)融資達成可行性
c)短期利潤與長期收益
d)交易模式簡單標準
e)回收周期短
3.招商引資客戶訴求
a)企業(yè)客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩(wěn)定、市場廣闊
b)居民客戶-職業(yè)發(fā)展、收入保障、戶口問題、居住環(huán)境、醫(yī)療養(yǎng)老
三、園區(qū)開發(fā)流程及關鍵節(jié)點
1.園區(qū)開發(fā)原理-新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)轉移、產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)、產(chǎn)業(yè)升級
2.園區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略-產(chǎn)業(yè)（一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)）+土地（一線城市、二線城市）
3.園區(qū)選址模型-5有模型
4.園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃-優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、前瞻性產(chǎn)業(yè)及招商產(chǎn)業(yè)方向
5.園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位-產(chǎn)業(yè)門類一級二級名錄
6.園區(qū)用地規(guī)劃-用地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃三結合
7.園區(qū)經(jīng)濟分析-產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出、產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)業(yè)效率、產(chǎn)業(yè)拉動人口、就業(yè)、投資
8.園區(qū)投入產(chǎn)出-總投資、資本金、融資模式、分期滾動循環(huán)開發(fā)、收益率
9.園區(qū)產(chǎn)品設計-產(chǎn)業(yè)綜合體模式、總部綜合體模式、土地規(guī)劃模式
10.園區(qū)交易結構-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二級聯(lián)動模式
11.園區(qū)協(xié)議設計-股權模式、權力設定、政府與企業(yè)分工、回購、資金回籠路徑

第二講園區(qū)開發(fā)價值體系與盈利模式分析
一、園區(qū)土地分類與不同的操作方法
1.國有土地操作
a)土地分類及物業(yè)匹配
b)土地出讓模式
2.集體土地操作
a)所有權、使用權、經(jīng)營權、土地流轉
二、園區(qū)開發(fā)利潤節(jié)點與增值過程
1.基礎設施和公共配套及土地整體-工程企業(yè)的收入
2.征收拆遷補償-拆遷戶的收入
3.招拍掛的土地溢價-政府的收入
4.二級開發(fā)的資產(chǎn)溢價-開發(fā)商、銀行、政府、房建企業(yè)的收入
5.長期運營持有的資產(chǎn)增值-基金公司、資管公司、開發(fā)商的收入
三、園區(qū)開發(fā)七大業(yè)
1.物業(yè)經(jīng)營-園區(qū)運營的大數(shù)據(jù)接入點
2.園區(qū)物業(yè)增值-資本運作與資產(chǎn)運作的大殺器
3.住宅與商業(yè)地產(chǎn)-現(xiàn)金為王與滾動開發(fā)的根基
4.產(chǎn)業(yè)類投資-好的園區(qū)匯報最為豐厚的模塊
5.公共服務收入-克強指數(shù)在實體企業(yè)中的最直接體現(xiàn)
6.一級開發(fā)與PPP-對賭暴利的一個隱藏利器
7.稅收與政府補貼-微不足道卻是招商法寶
四、如何結合一塊土地的五大利潤點構建*盈利戰(zhàn)略
1.市場研究、投資決策、土地獲取、市場定位、產(chǎn)品策劃
2.規(guī)劃設計、招標采購、施工組織、綜合控制、招商策劃
3.經(jīng)營管理、物業(yè)管理
五、園區(qū)開發(fā)與資產(chǎn)運作
1.產(chǎn)業(yè)投資基金與資本運作
2.基礎設施不動產(chǎn)公募REITs操作
案例解析：博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)封閉式基礎設施證券投資基金
案例解析：東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金

第三講園區(qū)投資模式分類、應用選擇及經(jīng)濟測算
一、園區(qū)投資主體選擇
1.政府投資-《政府投資條例》
2.社會資本投資-《企業(yè)投資條例》
二、園區(qū)開發(fā)政策法規(guī)體系
1.政府管理知識體系
政府項目發(fā)起、立項、審批、預算安排、前置手續(xù)與資料
2.項目開發(fā)知識體系
開發(fā)策略與整體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃
3.項目運營知識體系
招商引資、樓宇經(jīng)濟、物業(yè)及衍生業(yè)務
4.項目投融資知識體系
與開發(fā)策略匹配的工程造價、財務測算、投融資規(guī)劃
5.項目交易結構設計
規(guī)避現(xiàn)行體制障礙的結構設計
三、園區(qū)開發(fā)*模式解析與應用
1.勾地模式
1)實際聯(lián)動，外表獨立
2)整體控制，鎖定地價
3)綜合計算，防止漏單
2.PPP模式
3.ABO模式
4.委托模式
5.一二級聯(lián)動模式
四、園區(qū)開發(fā)資料清單與項目可研編制
1.項目選址確定
2.項目開發(fā)地塊分析
3.項目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位
4.項目產(chǎn)業(yè)布局
5.項目土地規(guī)劃分析
6.項目基本參數(shù)假設
7.項目財務測算

第四講園區(qū)開發(fā)融資模式及資本運作
一、園區(qū)項目全生命周期財務測算建模與關鍵指標分析
1.全生命周期財務測算
2.交易結構設計
3.項目融資操作流程
4.項目股債比例調和設計
5.總投與資金籌措、還本付息、成本費用、稅金、利潤模擬
6.動靜態(tài)與動態(tài)財務指標評價體系構建
7.無追索和有限追索的融資特性達成
二、園區(qū)項目融資設計
1.初步融資計劃-未來收益、投資估算、融資方案、財務效益、不確定性、風險
2.融資計劃實施
3.融資風險管理
三、園區(qū)全生命周期融資渠道與融資達成條件設計
1.商業(yè)銀行
2.信托
3.基金
4.債券保險資管計劃
5.資產(chǎn)證券化
6.園區(qū)各融資渠道審核要點及成本、應用階段

第五講園區(qū)運營方法與*運營模式
一、招商引資難題的四個基本規(guī)律
1.產(chǎn)業(yè)轉移-改革開放四十幾年經(jīng)濟發(fā)展的核心
a)成本
b)市場
c)經(jīng)濟結構
2.產(chǎn)業(yè)集聚-中國產(chǎn)業(yè)形成的機理
a)開飯館扎堆
b)企業(yè)選址同樣適用
c)產(chǎn)業(yè)集群打造方法全梳理
3.產(chǎn)業(yè)關聯(lián)-配套招商和龍頭招商的原因
a)生產(chǎn)、生活、生態(tài)三生聯(lián)動
b)活力、魅力、動力三力結合
4.產(chǎn)業(yè)升級-我們現(xiàn)在以及未來十年要做的事情
a)產(chǎn)業(yè)升級五大方法與流程全解讀
二、投資企業(yè)投資的唯二出發(fā)點和企業(yè)選址體系全解析
1.市場
2.成本
1)人力人本
2)土地成本
3)交易成本
4)信息成本
5)物流成本
6)財務成本
三、招商引資三級業(yè)務與七大贏利點解析
1.招商引資三級業(yè)務解析
a)一級業(yè)務-招商引資
b)二級業(yè)務-園區(qū)運營
c)三級業(yè)務-產(chǎn)業(yè)投資
2.一級招商引資業(yè)務核心打造
a)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位調研分析
b)招商渠道構建
c)招商體系打造
d)招商業(yè)務團隊
e)物業(yè)招商or土地招商
3.二級招商引資業(yè)務核心打造
a)物業(yè)管理
b)安全環(huán)保
c)裝修改造
d)工商注冊
e)人力服務
4.三級招商引資業(yè)務核心打造
a)股權投資
b)債權融資
c)稅務籌劃
d)技術共享
e)設備共享
四、招商引資項目信息獲取
1.自己開發(fā)
2.招商渠道
3.招商中介等
五、招商引資九大關鍵流程
1.招商策劃
2.形象設計
3.信息開發(fā)
4.招商模式
5.招商洽談
6.招商跟進
7.招商培訓
8.掌握投資商的心理
9.掌握銷售及相關服務流程
六、國內(nèi)知名招商企業(yè)核心模式解讀
1.中國*的園區(qū)招商企業(yè)-華夏幸福高新技術企業(yè)招商方法與路徑
2.中國最牛廠房招商企業(yè)-深圳伙伴地產(chǎn)、谷川聯(lián)行招商方法與模式
3.中國*調招商企業(yè)-上海宋喬實業(yè)-園區(qū)運營到產(chǎn)業(yè)投資第一企

第六講園區(qū)典型開發(fā)案例解析
1.業(yè)界龍頭、布局全國、利潤豐厚、模式為王-華夏幸福基業(yè)全方位解讀
2.專注產(chǎn)品、現(xiàn)金為王、發(fā)跡唐山、京沈崛起-聯(lián)東U谷解析
3.牌子最硬、歷史最長、項目最好、央企擔當-招商蛇口
4.成于浦東、專注產(chǎn)業(yè)、基金引領、產(chǎn)業(yè)領先-上海張江高科

園區(qū)開發(fā)全流程課程