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地方債投融資課程

課程背景：
2024年是實(shí)現(xiàn)“十四五”規(guī)劃目標(biāo)的關(guān)鍵之年。各地聚焦強(qiáng)化區(qū)域核心功能、以“三大工程”建設(shè)、防范化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等工作目標(biāo)，提出了一批創(chuàng)新色彩濃厚、區(qū)域特征彰顯的基建投資項(xiàng)目。“三大工程”是指2023年4月28日政治局會(huì)議上首次提出的保障性住房建設(shè)、超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是當(dāng)前穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、落實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，預(yù)計(jì)萬(wàn)億元特別國(guó)債和“三大工程”相關(guān)領(lǐng)域項(xiàng)目將是2024年信貸增量的重要貢獻(xiàn)之一。1月25 日國(guó)家金融監(jiān)督管理總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企提出，將指導(dǎo)和要求銀行等金融機(jī)構(gòu)大力支持“三大工程”建設(shè)，并且要求盡快形成實(shí)物工作量。同時(shí)“三大工程”實(shí)施城市擴(kuò)容，納入城中村改造、保障房建設(shè)的城市由城區(qū)常住人口超過(guò) 300 萬(wàn)的城市分別擴(kuò)圍至省會(huì)城市或城區(qū)常住人口超過(guò) 200 萬(wàn)的城市，省會(huì)城市或城區(qū)常住人口超過(guò) 100 萬(wàn)的城市。意味著納入城中村改造、保障房建設(shè)的城市將由 35 個(gè)分別擴(kuò)大至 52 個(gè)、106 個(gè)。
“三大工程”由*規(guī)劃、多部委協(xié)同，成為2024年投資穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要抓手。央行、國(guó)家金管局、政策性銀行、發(fā)改和財(cái)政從財(cái)政金融和土地要素全面支持推動(dòng)"三大工程"加快落地。同時(shí)為了防范地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，地方財(cái)政更加強(qiáng)調(diào)多渠道籌措資金，并鼓勵(lì)吸引民間資本參與。這為施工單位通過(guò)投融資模式創(chuàng)新提供了廣闊的市場(chǎng)拓展和項(xiàng)目落地的機(jī)會(huì)。
基于以上背景，本課程將助力企業(yè)了解“三大工程”類(lèi)項(xiàng)目政策背景、市場(chǎng)布局、投融資政策、資金申請(qǐng)路徑、銀行融資政策以及項(xiàng)目落地流程。深入探討"三大工程"的市場(chǎng)機(jī)遇和投資潛力。

課程對(duì)象：
建筑施工類(lèi)央國(guó)企及分子公司、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)

課程方式：
實(shí)戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問(wèn)卷+模式解析

課程收益：
1.“三大工程”覆蓋的領(lǐng)域以及貨幣政策財(cái)政政策如何進(jìn)行支持
2. 如何做好重點(diǎn)城市的“三大工程”市場(chǎng)布局與拓展模式創(chuàng)新
3.掌握保障房項(xiàng)目建設(shè)的背景、意義以及實(shí)施方法模式及融資新政
4.熟悉城中村改造的基本概念及實(shí)施的基本流程及投資主體以及相關(guān)征拆安置政策
5.理解“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施的概念、典型案例、項(xiàng)目策劃與包裝以及資金申請(qǐng)要點(diǎn)
6.掌握12個(gè)重點(diǎn)省份強(qiáng)化政府投資管理背景下的“三大工程”實(shí)施的模式創(chuàng)新

課程大綱
第一講 2024年兩會(huì)精神解讀及建筑工程行業(yè)的總體趨勢(shì)及熱點(diǎn)
一、兩會(huì)政府工作報(bào)告的十大要點(diǎn)
1. 2024年將經(jīng)濟(jì)增速5%目標(biāo)穩(wěn)定了全年的經(jīng)濟(jì)預(yù)期
2.2024年的5%增速的穩(wěn)定器是基建投資和發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力
3.財(cái)政政策與貨幣政策配合助推5%增速
4.政府投資的萬(wàn)億國(guó)債與地方政府專(zhuān)項(xiàng)債助推建工行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展
5.房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定依靠三大工程的謀劃
6.防風(fēng)險(xiǎn)與隱性債務(wù)是全年的重要工作
7.擴(kuò)大內(nèi)需中新基建扮演重要角色
8.民營(yíng)經(jīng)濟(jì)投資將會(huì)有更大力度的政府引導(dǎo)
9.高水平的對(duì)外開(kāi)放有利于國(guó)際工程拓展
10.鄉(xiāng)村振興與新能源、環(huán)保領(lǐng)域重點(diǎn)提及
二、直面挑戰(zhàn)、激流勇進(jìn)-2024年建筑施工行業(yè)面臨的壓力
1.2024年的5%增速更多依靠基建投資穩(wěn)定
2.宏觀經(jīng)濟(jì)“疤痕效應(yīng)”比想象的要深要廣
3.房地產(chǎn)周期調(diào)整比以往更深更廣
4.“百年未有之變局”加速演變期比預(yù)想中來(lái)得更快更猛
5.結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)比想象中更迅猛
6.地方財(cái)政的財(cái)政能力超預(yù)期下滑
7.新機(jī)制下PPP政府和社會(huì)資本合作模式解讀
8.國(guó)辦發(fā)〔2023〕35號(hào)”文《關(guān)于金融支持融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解的指導(dǎo)意見(jiàn)》解讀
9.國(guó)辦發(fā)【2023】47號(hào)文《12個(gè)重點(diǎn)省份分類(lèi)加強(qiáng)政府投資項(xiàng)目管理辦法（試行）》解讀

第二講 立新破舊、追本溯源-2024年建工行業(yè)市場(chǎng)拓展與模式創(chuàng)新
三、工程+土地
10.片區(qū)開(kāi)發(fā)自平衡項(xiàng)目
11.ABO模式
12.一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式
案例解析：中國(guó)金茂梅溪湖
四、工程+資源
13.EOD模式
14.資源捆綁性項(xiàng)目
15.案例解析：中電建溫州甌江口靈昆智創(chuàng)城
五、工程+收益
16.新政下的PPP模式與特許經(jīng)營(yíng)模式
a)自負(fù)盈虧的模式
b) 兩標(biāo)并一標(biāo)的文件依據(jù)
c)案例解析：BOT模式與特許經(jīng)營(yíng)結(jié)合
d) 違規(guī)PPP模式與創(chuàng)新模式之間的轉(zhuǎn)化
17.基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募REITs
a)ABS+公募基金模式
b) 擴(kuò)募機(jī)制
c)不動(dòng)產(chǎn)上市與公司上市的優(yōu)劣對(duì)比
六、工程+政府債
18.地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券項(xiàng)目謀劃
a)專(zhuān)項(xiàng)債券申報(bào)流程
b) 專(zhuān)項(xiàng)債券項(xiàng)目策劃
c)專(zhuān)項(xiàng)債券項(xiàng)目投資實(shí)施
d) 專(zhuān)項(xiàng)債券項(xiàng)目資金監(jiān)管
e)專(zhuān)項(xiàng)債券分類(lèi)別案例解讀
19.地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券項(xiàng)目謀劃
a)有收益的公益性項(xiàng)目
b) 額度限制
c)利息保障倍數(shù)
d) 可做資本金
e)十大領(lǐng)域
f)政府投資項(xiàng)目
七、工程+平臺(tái)債
20.新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及重大項(xiàng)目資金
21.不超過(guò)全部資本金的50%
22.專(zhuān)項(xiàng)債項(xiàng)目資本金搭橋
八、工程+基金認(rèn)購(gòu)
23.F+EPC融資+設(shè)計(jì)+采購(gòu)+施工總承包
24.F+EPC+O為融資+EPC+運(yùn)營(yíng)
25.I+EPC為以投資為引領(lǐng)的工程總承包模式
26.案例解析：四川路橋建設(shè)天峨至北海公路（平塘至天峨廣西段）

第三講 激流勇進(jìn)、揚(yáng)帆起航-建筑工程行業(yè)的展望
一、三大工程引領(lǐng)全年建工行業(yè)發(fā)展
27.保障房建設(shè)
28.城中村改造
29.平急兩用設(shè)施
二、居安思危、破解成蝶-“新基建”
30.新基建與傳統(tǒng)基建即是融合也是延伸
31.新基建經(jīng)濟(jì)穩(wěn)大盤(pán)的重要支撐
32.“新基建”主要產(chǎn)業(yè)圖譜
a)5G 基建-互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)物聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施
b) 特高壓-解決我國(guó)電力能源分布不均的必要新基建
c)城際高速鐵路和城際軌道交通
d) 新能源汽車(chē)充電樁
e)大數(shù)據(jù)中心
f)人工智能
g) 工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)
三、穩(wěn)重求變、先立后破-兩新一重
33.城市發(fā)展一體化成為未來(lái)施工領(lǐng)域的重要機(jī)遇
34.“兩新一重”的交叉點(diǎn)在于新基建
a)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)
b) 新基建投資
c)國(guó)家省市重大項(xiàng)目投資
35.項(xiàng)目投融資可行性“新基建”優(yōu)勢(shì)更大
四、探微析精、綠水長(zhǎng)流-抓住新風(fēng)口
36.市場(chǎng)布局緊盯兩根線
a)胡煥庸線
b) 北緯31度長(zhǎng)江線
c)人口聚集區(qū)
d) 產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)
e)GDP創(chuàng)造大戶(hù)
f)都市圈、城市群
g) 年輕人的匯聚區(qū)
37.擁抱綠色與雙碳
a)節(jié)能減排、源頭減量、循環(huán)利用、工藝再造
38.高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)
39.重大民生產(chǎn)業(yè)
40.國(guó)家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)
五、銳意進(jìn)取、革新圖強(qiáng)-全過(guò)程價(jià)值鏈產(chǎn)業(yè)鏈的一體化建筑工程方案
41.主業(yè)戰(zhàn)略定位清晰
42.打造領(lǐng)先的行業(yè)排名與業(yè)界口碑
43.業(yè)主關(guān)切的理解與方案的契合
44.投融資一體化的解決方案
45.規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工的整體融合
46.施工質(zhì)量與進(jìn)度的保障
47.運(yùn)營(yíng)能力與產(chǎn)業(yè)引入的附加服務(wù)

第四講 “三大工程”的政策背景與貨幣與財(cái)政支持政策
六、“三大工程”基本定義、項(xiàng)目類(lèi)型及特點(diǎn)
1.三大工程的基本定義及范圍
a)保障性住房建設(shè)
 i.新市民高端人才農(nóng)民工與低收入無(wú)房群體住房保障
b) 超大特大城市城中村改造
 i.拆除重建整治提升拆整結(jié)合
c)平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
 i.平時(shí)旅游康養(yǎng)休閑醫(yī)療物流保障急時(shí)應(yīng)急隔離臨時(shí)安置物資保供
2.三大工程的項(xiàng)目特點(diǎn)
a)同步規(guī)劃建設(shè)匹配基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)
b) 相互結(jié)合彼此融入
c)*財(cái)政補(bǔ)貼地方預(yù)算配合政策銀行與國(guó)有銀行融資高度保障
d) 央行為三大工程重啟低息“棚改”貨幣工具抵押補(bǔ)充貸款(PSL)
3.三大工程的政策保障與高層表態(tài)
a)*政治局會(huì)議在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房
b) 國(guó)常會(huì)把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好
c)*政治局會(huì)議要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和"平急兩用"公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)
d) *經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)等三大工程
e)央行行長(zhǎng)潘功勝指出“為保障性住房等‘三大工程’建設(shè)提供中長(zhǎng)期低成本資金支持
f)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企提出將指導(dǎo)和要求銀行等金融機(jī)構(gòu)大力支持“三大工程”建設(shè)并且要求盡快形成實(shí)物工作量
七、“三大工程”的實(shí)施的背景、目的以及政策支持
1.三大工程是地產(chǎn)調(diào)控優(yōu)化的重要抓手
a)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)軌與保障軌兩個(gè)賽道
b) 三大工程覆蓋地產(chǎn)全鏈條
c)三大工程是城市擴(kuò)容減速后的新一輪有效的基建投資
2.三大工程配套政策落地
a)中國(guó)人民銀行國(guó)家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)
 i.加大住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)信貸支持力度
ii.滿足團(tuán)體批量購(gòu)買(mǎi)租賃住房的合理融資需求
iii.增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)住房租賃貸款投放能力
iv.拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道
v.穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金
b) 國(guó)常會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)【2023】14號(hào)文)
 i.按照工薪收入群體可負(fù)擔(dān)、項(xiàng)目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)的原則
ii.城市人民政府按劃撥方式供地和負(fù)責(zé)建設(shè)配套設(shè)施
iii.配售價(jià)格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤(rùn)的原則測(cè)算確定
iv.試點(diǎn)利用住房公積金發(fā)放保障性住房開(kāi)發(fā)貸款
八、“三大工程”在本輪基建投資中的地位與作用
1.建工行業(yè)是2024年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器與壓艙石
2.“三大工程”是當(dāng)前建工行業(yè)的新發(fā)展機(jī)遇抓手
3.城鎮(zhèn)化率已達(dá)66%存量改造與補(bǔ)短板是未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的重要市場(chǎng)開(kāi)拓領(lǐng)域
4.2024年是十四五規(guī)劃完成的關(guān)鍵之年
5.市場(chǎng)布局重點(diǎn)圍繞五大城市群與特大超特大城市
6.投建營(yíng)一體化發(fā)展是建工行業(yè)的必然選擇
7.政府宏觀調(diào)控的基建投資正轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)投資為主導(dǎo)驅(qū)動(dòng)
8.萬(wàn)億國(guó)債、地方債與國(guó)開(kāi)行貸款成為三大工程的重要資金保障
九、2024年三大工程投融資政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與結(jié)合
1.新機(jī)制下PPP政府和社會(huì)資本合作模式與三大工程實(shí)施結(jié)合點(diǎn)
2.國(guó)辦發(fā)〔2023〕35號(hào)”文《關(guān)于金融支持融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解的指導(dǎo)意見(jiàn)》解讀
3.國(guó)辦發(fā)【2023】47號(hào)文《12重點(diǎn)省份分類(lèi)加強(qiáng)政府投資項(xiàng)目管理辦法（試行）》解讀
4.2024年地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券項(xiàng)目投資領(lǐng)域新增保障性住房與城中村改造
5.基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募REITs與保障房、平急兩用、城中村改造運(yùn)營(yíng)結(jié)合
1.特許經(jīng)營(yíng)模式與城中村改造后產(chǎn)業(yè)升級(jí)結(jié)合
2.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式在三大工程中的實(shí)踐風(fēng)險(xiǎn)
3.EOD、TOD、ABO模式與三大工程結(jié)合解讀
4.一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)模式設(shè)計(jì)與城中村改造

第五講 保障房項(xiàng)目建設(shè)投資解讀及背景介紹
一、保障房項(xiàng)目建設(shè)投資主體與融資政策
1.*財(cái)政投資匹配地方財(cái)政預(yù)算的政府投資
2.企業(yè)市場(chǎng)化融資與特殊的融資政策支持下的企業(yè)投資
二、保障房項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源與融資
1.*財(cái)政資金的三大工程專(zhuān)項(xiàng)資金
2.地方財(cái)政資金中基金性預(yù)算與土地出讓凈收益
3.地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券融資
a)2024年專(zhuān)項(xiàng)債投向保持10大領(lǐng)域不變，保障性安居工程領(lǐng)域新增城中村改造、保障性住房?jī)蓚€(gè)投向。
4.政策銀行的PSL專(zhuān)項(xiàng)貸款
a)案例：國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行向福建省福州市雙龍新居保障性住房項(xiàng)目授信 2.02億元
5.案例：新疆賽德投資發(fā)展有限公司獲得農(nóng)發(fā)展銀行建設(shè)600套保障性租賃住房貸款
6.商業(yè)銀行貸款
7.公積金中心公積金貸款
8.資產(chǎn)證券化與不動(dòng)產(chǎn)REITs
三、保障性租賃住房供應(yīng)渠道及土地政策
1.集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地
2.企事業(yè)單位自有閑置土地
3.產(chǎn)業(yè)園配套用地
4.存量閑置房
5.新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地
四、保障性租賃住房?jī)蓚€(gè)類(lèi)別及規(guī)模
1.保障房市場(chǎng)+保障雙軌制
a)配售型-住房困難群體和高層次人才引進(jìn)
b) 配租型-公租房、保障性租賃住房
2.保障房投資主體是誰(shuí)
a)傳統(tǒng)城投公司類(lèi)的投融資平臺(tái)公司
b) 政府新設(shè)立的類(lèi)平臺(tái)管理類(lèi)公司
c)融資白名單下的傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商
d) 央國(guó)企建工企業(yè)投資公司于地產(chǎn)平臺(tái)
3.十四五保障房的建設(shè)規(guī)模7億平
五、*《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)【2023】14 號(hào)文) 解讀
1.基本原則
a)提高保障性住房再住房總供給中的比例
b) 加大保障性住房建設(shè)和供給
c)堅(jiān)持資金平衡
d) 支持城區(qū)300萬(wàn)以上的大城市率先探索實(shí)踐
2.對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)
a)住房有困難且收入不高的工薪收入群體
b) 城市需要引進(jìn)的人才群體
3.規(guī)劃與用地
a)因地制宜與城中村改造、城市更新、危舊房改造結(jié)合
b) 安排在交通便利、公共設(shè)施齊全區(qū)域
c)劃撥方式供應(yīng)土地或僅支付土地成本
d) 支持非住宅用地變更土地用途不補(bǔ)繳土地價(jià)款
4.配售與管理
a)公平公正配售成本價(jià)銷(xiāo)售
b) 禁止以任何方式將保障房變?yōu)樯唐贩苛魅胧袌?chǎng)
5.支持政策
a)保障房公積金貸款
b) 保障房開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人住房貸款
c)給于稅費(fèi)支持
六、保障性住房全國(guó)各地的實(shí)踐案例解析
1.特大超特大城市已出臺(tái)“十四五”期間保租房建設(shè)規(guī)劃細(xì)則
a)北京、上海、廣州、深圳保障房建設(shè)規(guī)模與體量匯總
b) 杭州、成都、南京、武漢、鄭州、長(zhǎng)沙、西安保障房規(guī)劃目標(biāo)與實(shí)施進(jìn)度
2.上海《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》解讀
3.上海保障房籌集渠道
a)新建-集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自由地、新供國(guó)有建設(shè)用地
b) 配建-產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套
c)改建-存量非居住房屋改造
4.深圳《深圳市保障性租賃住房籌集管理工作指引(試行)》解讀
5.深圳保障房籌集渠道
a)住宅、商務(wù)公寓
b) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍
c)旅館、廠房、研發(fā)用房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育非居存量
d) 城中村房屋
e)其他社會(huì)存量房屋

第六講 城中村改造項(xiàng)目建設(shè)投資解讀及背景介紹
一、城鎮(zhèn)村改造的基本特征與要素
1.《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》各地落實(shí)情況梳理
a)超大城市城中村改造規(guī)劃與實(shí)施進(jìn)度
 i.廣州的房票制度創(chuàng)新與做地制度創(chuàng)新
ii.深圳城中村改造實(shí)施意見(jiàn)引入前期服務(wù)商突破政府隱債限制
b) 特大城市城中村改造與制度創(chuàng)新
2.城中村改造的三個(gè)類(lèi)型
a)拆除重新
b) 整治提升
c)拆整結(jié)合
3.棚改、舊改、城中村改造異同
a)土地性質(zhì)與用途的拆別
b) 改造實(shí)施主體的差別
c)前期土地一級(jí)開(kāi)發(fā)補(bǔ)償主體與資金可融資
d) 整治提升類(lèi)項(xiàng)目拆除比例提高至30%
二、城中村改造四大階段
1.前期計(jì)劃規(guī)劃階段
2.拆遷安置補(bǔ)償階段
3.土地出讓上市階段
4.開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施階段
5.村委、企業(yè)、業(yè)主多元協(xié)同
三、城中村改造策劃流程與創(chuàng)新
1.前期計(jì)劃規(guī)劃階段
1.意愿征集和可行性研究
2.城中村改造年度計(jì)劃編制
3.基礎(chǔ)信息核查與臺(tái)賬建立
4.城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案編制
5.城中村改造單元規(guī)劃確定基本規(guī)劃指標(biāo)
6.基礎(chǔ)信息臺(tái)賬
7.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
8.建設(shè)實(shí)施方案與投融資平衡方案
9.綜合評(píng)價(jià)確定實(shí)施主體
10.建管一體長(zhǎng)效治理與物理管理
四、城中村改造利資金平衡方案設(shè)計(jì)
11.城中村改造的三級(jí)利潤(rùn)概念與投融資平衡
a)土地整體與一級(jí)開(kāi)發(fā)引入前期服務(wù)商與實(shí)施單位
b) 土地開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施單位與拿地單位分離
c)資產(chǎn)持有與三級(jí)利潤(rùn)與收入
12.城中村改造參與主體
a)政府主導(dǎo)型
 i.村委會(huì)+村集體經(jīng)濟(jì)合作組織
ii.政府新設(shè)立平臺(tái)公司
iii.政府城投公司
b) 企業(yè)主導(dǎo)型
 i.白名單類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)
ii.施工央國(guó)企
c)政企聯(lián)合型
 i.村集體出地出授權(quán)企業(yè)出資金
五、城中村改造資金來(lái)源與保障
1. 政府投資財(cái)政預(yù)算資金
a) *專(zhuān)項(xiàng)財(cái)政資金
b)地方政府專(zhuān)項(xiàng)債
c) 財(cái)政土地出讓收益
2.企業(yè)投資市場(chǎng)化融資
a)城投類(lèi)國(guó)有企業(yè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、施工企業(yè)
b) 物業(yè)權(quán)利人自籌資金，包括物業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理人
c)市場(chǎng)化融資資金（銀行貸款、非標(biāo)融資、債券資金、城中村改造基金、REITs）
3.政策性銀行貸款與國(guó)有銀行專(zhuān)項(xiàng)貸款
六、城中村改造的土地與資產(chǎn)確認(rèn)
1.集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市
a)集體土地入市的前提
b) 集體土地的三權(quán)
c)集體土地入市的決議
d) 集體土地入市流程與開(kāi)發(fā)主體
e)集體土地入市的地類(lèi)
f)集體土地入市后的收益分配
2.土地征收制度改革
a)土地征收的前提
b) 土地征收的程序
3.宅基地的改革
a)宅基地的定義
b) 宅基地的轉(zhuǎn)讓與退出
4.*基本農(nóng)田保護(hù)制度更加嚴(yán)格
5.空間規(guī)劃體系的改革
6.審批權(quán)限下放
七、城中村當(dāng)前面臨的問(wèn)題
1.建筑雜亂無(wú)章
a)違章建筑多
b) 握手樓現(xiàn)象突出
c)建筑間距小采光通風(fēng)差
d) 加改擴(kuò)建多結(jié)構(gòu)安全隱患大
2.環(huán)境臟亂差
a)基礎(chǔ)設(shè)施不完善
b) 垃圾處理不暢
c)街巷狹窄
d) 管線雜亂存在消防隱患
3.居住人口混雜
a)流動(dòng)人口多
b) 治安形勢(shì)嚴(yán)峻
c)管理邊界不清
d) 存在社會(huì)隱患

第七講 平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施與市場(chǎng)拓展策劃
一、平急兩用的特點(diǎn)
1.平急兩用的概念與分類(lèi)
a)平時(shí)作為文旅康養(yǎng)醫(yī)療物流設(shè)施急時(shí)作為應(yīng)急安置與隔離
b) 符合門(mén)類(lèi)的存量項(xiàng)目增設(shè)平急兩用設(shè)計(jì)
c)新建項(xiàng)目增設(shè)應(yīng)急設(shè)計(jì)
2.平急兩用的領(lǐng)域
a)文旅、酒店民宿
b) 公共衛(wèi)生、城郊大倉(cāng)物流、應(yīng)急避災(zāi)
c)公共設(shè)施管
d) 高速公路服務(wù)區(qū)
3.平急兩用的地域布局與已出臺(tái)政策城市匯總
a)推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作部署電視電話會(huì)議精神解讀
 i.建多少、在哪建、怎么建、用什么地、如何配套、如何管理
b) 人口密集的特大超特大城市
c)一是定調(diào)表態(tài)階段
 i.山東省發(fā)布《關(guān)于印發(fā)山東省城市更新行動(dòng)實(shí)施方案的通知》
ii.中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行系統(tǒng)首筆“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目貸款濟(jì)南市落地
iii.青島平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
d) 二是研究階段
 i.南京市摸清存量及潛在增量做好‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)工作
e)三是討論、印發(fā)方案階段
 i.北京市平谷區(qū)印發(fā)《平谷區(qū)關(guān)于落實(shí)進(jìn)一步推動(dòng)首都高質(zhì)量發(fā)展取得新突破的行動(dòng)方案(2023-2025 年)(征求意見(jiàn)稿)》
f)四是落地階段
 i.大連市宣布啟動(dòng) 7 個(gè)“平急兩用”項(xiàng)目
ii.武漢召開(kāi)首批“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目推介會(huì)
iii.杭州市公布《“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)第一批項(xiàng)目清單》
二、平急兩用的案例分析
1.成都市新都區(qū)
a)隔離點(diǎn)集裝箱改造為公共驛站
b) 核酸采樣艙改造為司機(jī)之家
2.北京市平谷區(qū)
a)“吃、住、行、醫(yī)、集中承載”五大應(yīng)用場(chǎng)景
b) 農(nóng)副產(chǎn)品保供基地
c)綜合物流樞紐
d) 旅游居住設(shè)施
e)高速服務(wù)區(qū)
f)醫(yī)療體系
3.北京朝陽(yáng)：積極接軌保租房
a)北京朝陽(yáng)區(qū)七彩家園項(xiàng)目從方艙醫(yī)院成功轉(zhuǎn)換為保障性租賃住房項(xiàng)目
三、 平急兩用項(xiàng)目策劃與實(shí)施要點(diǎn)
1.應(yīng)急能力建設(shè)與平時(shí)公共服務(wù)結(jié)合
2.重點(diǎn)推進(jìn)城市獲取項(xiàng)目實(shí)施清單
3.依托平時(shí)功能確定投資主體與資金來(lái)源
4.對(duì)接政策性金融機(jī)構(gòu)與*專(zhuān)項(xiàng)財(cái)政資金
四、平急兩用項(xiàng)目選擇思路
1.改造提城升市的大公型共設(shè)施（大城市的共公綠地、大體型育館、圖書(shū)等館公共空間）
a)對(duì)城應(yīng)市急建設(shè)行進(jìn)補(bǔ)足短板；
2.對(duì)城重市要生命線工程、物流倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)院設(shè)施行進(jìn)按新標(biāo)準(zhǔn)行進(jìn)改造/新建
a)傳的統(tǒng)應(yīng)急難避的處置思維；
3.結(jié)城合市更新、鄉(xiāng)村振興、文旅融合項(xiàng)進(jìn)目行建設(shè)
a)郊區(qū)有多較閑置源資和空間待盤(pán)活利用
4.主動(dòng)利用當(dāng)?shù)氐淖》空吲c保障房建設(shè)與城中村改造進(jìn)行規(guī)劃融合

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