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房地產(chǎn)行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)公開課

課程背景
進(jìn)入2023年后疫情時(shí)代，建安、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)漸漸陷入瓶頸期，國(guó)家采取了大量救市措施，但成果依然無法顯現(xiàn)，建安、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)受到巨大沖擊。然而，與之相對(duì)應(yīng)卻是財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局又進(jìn)一步推出了以“數(shù)電發(fā)票”、“大數(shù)據(jù)監(jiān)管”為代表的智慧化程度更高的稅收管理模式，為加強(qiáng)稅收管理、促進(jìn)稅收公平提供了更加有力的平臺(tái)。與此同時(shí)，對(duì)加強(qiáng)稅收監(jiān)督，打擊稅收違法，減少稅收犯罪也發(fā)揮了強(qiáng)有力的作用。為了保障大家合法經(jīng)營(yíng)，合理利用稅收法律、法規(guī)，以及相關(guān)政策，減少不必要的稅收損失，維護(hù)自身的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)既得利益，特組織本期培訓(xùn)班。

課程收益
本課除了給大家講解數(shù)電發(fā)票相關(guān)知識(shí)和稅務(wù)大數(shù)據(jù)監(jiān)控的重要指標(biāo)之外，重點(diǎn)選取了30多個(gè)大家在日常工作中關(guān)注度較高、處理難度較大、政策把握不準(zhǔn)的與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的重大問題，按照業(yè)務(wù)的性質(zhì)，分16類（涵蓋大約70多個(gè)問題）給大家進(jìn)行講解。
該課程凝練了授課教師二十年來的教學(xué)研究成果，經(jīng)過了嚴(yán)格的調(diào)研、萃取，與房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)實(shí)狀況和國(guó)家現(xiàn)行稅收政策、征管形勢(shì)嚴(yán)格對(duì)接。具有極強(qiáng)的實(shí)操性和針對(duì)性，其中的精品案例，既適合大家平日里學(xué)習(xí)、模擬，更適合大家*珍藏，是一堂十分難得、性價(jià)比極高的好課。
學(xué)習(xí)此課程，
第一、可以幫助您明確掌握一部分特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算方法和技巧；
第二、可以有效化解因收入成本確認(rèn)有誤，稅收政策掌握不準(zhǔn)而帶來的企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅等多稅種稅收風(fēng)險(xiǎn)。
該課程適合房地產(chǎn)建安企業(yè)財(cái)務(wù)高管、會(huì)計(jì)主管以及所有與財(cái)稅有關(guān)的工作人員學(xué)習(xí)使用。保證讓大家通過一次培訓(xùn)，全面弄懂課程規(guī)劃內(nèi)的所有問題，今后不再為這些問題而發(fā)愁、糾結(jié)。使您的會(huì)計(jì)核算和稅收管理水平再上一個(gè)新臺(tái)階，真正成為房地產(chǎn)建安財(cái)稅管理的高手。成為企業(yè)節(jié)本降耗、再創(chuàng)輝煌、“木秀于林”的功臣！

課程對(duì)象
房地產(chǎn)建安企業(yè)主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程講師
楊汝明老師：我國(guó)資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作35年，多次參與國(guó)家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務(wù)稽查工作經(jīng)驗(yàn)，為實(shí)戰(zhàn)型“稅務(wù)稽查專家”。職場(chǎng)經(jīng)歷：在全國(guó)各地的稅務(wù)講壇耕耘了16年，足跡遍布全國(guó)30個(gè)省市自治區(qū)，累計(jì)撰寫各類講義40余篇約三百萬余字，授課時(shí)長(zhǎng)約一萬課時(shí)，培訓(xùn)學(xué)員將超十萬人次。同時(shí)，楊老師還多次受邀為全國(guó)各地?cái)?shù)十家房企做過納稅籌劃，是全國(guó)為數(shù)不多的建安、房地產(chǎn)行業(yè)“納稅籌劃名師”。近年來?xiàng)罾蠋熡H自參與清算的項(xiàng)目100多個(gè)，有著十分豐富的清算經(jīng)驗(yàn)。工作范圍：教學(xué)培訓(xùn)、稅務(wù)咨詢、清算匯算、稽查應(yīng)對(duì)、納稅籌劃授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)（每次培訓(xùn)互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現(xiàn)場(chǎng)解決學(xué)員提出的各類房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收問題）。具有較強(qiáng)的時(shí)效性、實(shí)操性；
授課特點(diǎn)：準(zhǔn)確、透徹、簡(jiǎn)捷、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默。職業(yè)信仰：教師是站在學(xué)員的肩膀上長(zhǎng)大的！

課程內(nèi)容
第一章：數(shù)電發(fā)票與大數(shù)據(jù)預(yù)警措施應(yīng)對(duì)
一、數(shù)電發(fā)票時(shí)代的新變化
1、數(shù)電發(fā)票程序的四個(gè)基礎(chǔ)平臺(tái)
⑴統(tǒng)一身份管理品臺(tái) ⑵電子發(fā)票服務(wù)平臺(tái)   ⑶征納互動(dòng)平臺(tái)   ⑷應(yīng)用支撐平臺(tái)
2、對(duì)納稅人的影響
⑴開票變化 ①開票渠道及流程 ②開票方式 ③發(fā)票管理
⑵用票變化
⑶關(guān)于賦額制 ①賦額額度 ②賦額方式
⑷關(guān)于征納互動(dòng)
⑸用票灰名單、開票白名單、負(fù)面清單納稅人
二、大數(shù)據(jù)平臺(tái)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)信息的監(jiān)控
1、稅收指標(biāo)大數(shù)據(jù)預(yù)警
⑴企業(yè)總體稅費(fèi)負(fù)擔(dān)率異常
⑵增值稅專用發(fā)票用量變動(dòng)異常
⑶增值稅一般納稅人稅負(fù)變動(dòng)異常
⑷進(jìn)項(xiàng)稅額大于進(jìn)項(xiàng)稅額控制額
⑸進(jìn)銷項(xiàng)稅額變動(dòng)率差額異常
⑹納稅人銷售額變動(dòng)率與應(yīng)納稅額變動(dòng)率彈性系數(shù)異常
⑺企業(yè)所得稅貢獻(xiàn)率異常
⑻企業(yè)所得稅貢獻(xiàn)率變動(dòng)異常
⑼企業(yè)所得稅彈性系數(shù)異常
⑽應(yīng)納稅所得額變動(dòng)率與資產(chǎn)變動(dòng)率配比異常
2、財(cái)務(wù)報(bào)表指標(biāo)大數(shù)據(jù)預(yù)警
⑴銷售毛利率異常
⑵主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率變動(dòng)異常
⑶收入費(fèi)用率異常
⑷主營(yíng)業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率與主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)變動(dòng)率配比異常
⑸主營(yíng)業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率與主營(yíng)業(yè)務(wù)成本變動(dòng)率配比異常
⑹主營(yíng)業(yè)務(wù)成本變動(dòng)率與與主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)變動(dòng)率配比異常
⑺應(yīng)付帳款比率異常
⑻應(yīng)付賬款變動(dòng)率異常
⑼應(yīng)收賬款比率異常
⑽應(yīng)收賬款變動(dòng)率異常
3、資金管理類指標(biāo)、采購(gòu)業(yè)務(wù)類指標(biāo)、資產(chǎn)管理類指標(biāo)、生產(chǎn)管理類指標(biāo)、銷售業(yè)務(wù)類指標(biāo)大數(shù)據(jù)預(yù)警

第二章 建安、房地產(chǎn)開發(fā)“重特事項(xiàng)”會(huì)計(jì)核算與稅企爭(zhēng)議處理
一、建筑房地產(chǎn)企業(yè)高管人員個(gè)人所得稅管控級(jí)納稅籌劃【案例分析1】
二、房地產(chǎn)企業(yè)以招拍掛或者非貨幣交易方式取得土地會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
（一）以招掛拍方式取得土地
1、計(jì)算銷項(xiàng)稅時(shí)可以扣除的土地價(jià)款包括哪些內(nèi)容，土地閑置費(fèi)、過渡費(fèi)、周轉(zhuǎn)房支出如何處理，如果可以扣除以什么為扣除憑證
2、該土地價(jià)值在計(jì)征企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅時(shí)應(yīng)如何處理？以該種形式取得土地計(jì)算繳納土地使用稅時(shí)需要注意什么
（二）以非貨幣交易形式取得土地使用權(quán)
1、計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)可扣除的土地價(jià)款有哪兩種計(jì)算方式，分別以什么為扣除憑證
2、計(jì)算土地增值稅、企業(yè)所得稅時(shí)如何進(jìn)行成本扣除
三、房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地以及拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理
（一）以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式方式取得土地
1、計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)可扣除的土地價(jià)款如何掌握，股權(quán)溢價(jià)是否可以作為土地價(jià)款扣除，以什么為扣除憑證
2、股權(quán)收購(gòu)的會(huì)計(jì)核算【案例分析2】
（二）“拆遷補(bǔ)償”業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
1、與“拆遷補(bǔ)償”有關(guān)的稅收政策
2、返遷房的會(huì)計(jì)核算與應(yīng)納稅款計(jì)算：
（1）用商品房做返遷房的會(huì)計(jì)核算與應(yīng)納稅款計(jì)算【案例分析3】
（2）用非商品房做返遷房的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理【案例分析4】
四、建筑施工企業(yè)如何簽訂勞務(wù)合同更有利于化解財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（一）勞動(dòng)雇工模式的法律風(fēng)險(xiǎn)及繁重負(fù)擔(dān)
（二）“勞務(wù)派遣”模式的法律風(fēng)險(xiǎn)及稅負(fù)研判
（三）“清包工”模式的市場(chǎng)空間及稅收優(yōu)勢(shì)
（四）降低人工費(fèi)稅收風(fēng)險(xiǎn)的合同簽訂技巧
（五）代發(fā)農(nóng)民工工資會(huì)有哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)，如何回避
五、房地產(chǎn)企業(yè)紅線外支出、土地返還款收入會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
（一）紅線外支出會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
1、紅線外建設(shè)支出應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算
2、外建項(xiàng)目本身是否需要繳納增值稅收，其取得的進(jìn)項(xiàng)稅能否扣除
3、計(jì)算企業(yè)所得稅、土地增值稅時(shí)項(xiàng)目外建設(shè)支出是否允許扣除、如何扣除
（三）土地返還款收入會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
1、取得政府給與的“土地返還款”的會(huì)計(jì)核算【案例分析5】
2、取得政府給與的“土地返還款”的稅務(wù)處理【案例分析6】【案例分析7】
六、建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“受托代建房屋”業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理
（一）確認(rèn)“委托代建”行為應(yīng)具備哪些基本條件
（二）委托代建行為適用哪些開發(fā)產(chǎn)品
（三）委托代建項(xiàng)目的交房驗(yàn)收與會(huì)計(jì)核算【案例分析8】
（四）采取“委托代建”方式可以合理回避哪些稅收
（五）營(yíng)改增以后“委托代建”項(xiàng)目應(yīng)按照什么業(yè)務(wù)征稅
七、房地產(chǎn)企業(yè)地下設(shè)施成本的分?jǐn)偱c稅務(wù)處理
（一）地下設(shè)施成本的分?jǐn)?br /> 1、地下設(shè)施是否應(yīng)該分?jǐn)偼恋爻杀?br /> 2、地下設(shè)施是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)裝修費(fèi)用
3、計(jì)算分?jǐn)偟叵略O(shè)施開發(fā)成本時(shí)是否允許使用“空間系數(shù)法”【案例分析9】
4、計(jì)算分?jǐn)偟叵略O(shè)施單位成本時(shí)應(yīng)以建筑面積為準(zhǔn)還是以套內(nèi)使用面積為準(zhǔn)
5、開發(fā)產(chǎn)品完工后，還未結(jié)算的、未發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)如何計(jì)提【案例分析10】
（二）地下設(shè)施的稅務(wù)處理
1、計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，地上配套設(shè)施與地下配套設(shè)施規(guī)定有什么不同
2、未銷售的地下車庫(kù)、車位是否需要繳納土地使用稅
3、已經(jīng)銷售的地下車庫(kù)、車位是否需要繳納土地增值稅
4、出租無產(chǎn)權(quán)地下車庫(kù)、車位是否應(yīng)繳納土地增值稅
八、建筑安裝企業(yè)收入成本如何確認(rèn)
（一）建筑安裝企業(yè)收入確認(rèn)的基本原則
（二）建筑安裝企業(yè)收入確認(rèn)的時(shí)間
（三）建筑安裝企業(yè)會(huì)計(jì)收入、增值稅收入、企業(yè)所得稅收入的區(qū)別
九、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，哪些成本可以計(jì)提，如何計(jì)提？
（一）建安成本的計(jì)提方法和注意事項(xiàng)
（二）公維成本的計(jì)提方法和注意事項(xiàng)【案例分析11】
十、建安、房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)采購(gòu)與甲供材業(yè)務(wù)管控與稅收風(fēng)險(xiǎn)回避
（一）采購(gòu)業(yè)務(wù)的管控與稅收風(fēng)險(xiǎn)回避
1、合同事項(xiàng)管理
（1）合同中的違約金不能與銷售額掛鉤【案例分析12】
（2）合有同中必須明確發(fā)票開具條款
2、商業(yè)合作對(duì)象的選擇與稅負(fù)平衡
（二）“甲供材”業(yè)務(wù)在甲乙雙方之間的稅收博弈
1、“甲供材”與“甲控材”的區(qū)別
2、“甲供材”業(yè)務(wù)銷售額的確定【案例分析13】
3、甲供材業(yè)務(wù)測(cè)算技巧【案例分析14】【案例分析15】
4、“甲供材”業(yè)務(wù)的合同簽訂技巧
十一、房地產(chǎn)企業(yè)未按正常程序經(jīng)營(yíng)發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)如何處置
（一）未取得土地使用權(quán)之前轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地應(yīng)如何計(jì)算繳納各項(xiàng)稅款
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品完工之前收取的定金，以及取得預(yù)售許可證之前，以各種名目收取的誠(chéng)意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購(gòu)房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項(xiàng)，退房違約金，會(huì)計(jì)上應(yīng)如何處置，稅收上應(yīng)如何處理
（三）“錯(cuò)期開發(fā)”應(yīng)如何讓計(jì)算繳納土地使用稅
十二、采取不同促銷手段銷售開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理（一）
（一）“買一送一”（送面積、送家電、送車位、送物業(yè)）會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
（二）“以老帶新支出”會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)處理、稅務(wù)籌劃
（三）“抵券銷售—— 一萬抵五萬”會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
（四）“假按揭”“零首付”的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
1、“假按揭”會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理：
2、“零首付”：（1）延期繳納首付款；（2）騙取高額按揭貸款
十三、建筑業(yè)掛靠業(yè)務(wù)財(cái)會(huì)核算及稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)如何管控
（一）掛靠經(jīng)營(yíng)可能給企業(yè)帶來巨大損失【案例分析16】
（二）對(duì)個(gè)人掛靠、企業(yè)掛靠應(yīng)分別實(shí)施怎樣的管控策略
（三）對(duì)于掛靠業(yè)務(wù)，掛靠方可以采取那些方法收回掛靠利潤(rùn)
十四、采取不同促銷手段銷售開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理（二）
（一）“先租后售”：1、會(huì)計(jì)核算；2、稅務(wù)處理：
（二）“低價(jià)出售、免費(fèi)返租”：1、會(huì)計(jì)核算；2、稅務(wù)處理【案例分析17】
十五、以房抵債、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)、限價(jià)銷售業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
（一）以房產(chǎn)抵債的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
1、抵頂后未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的【案例分析18】
2、抵頂后已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的
（二）“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售經(jīng)營(yíng)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
1、產(chǎn)權(quán)式酒店的函義
2、常規(guī)模式下產(chǎn)權(quán)式酒店銷售經(jīng)營(yíng)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理【案例分析19】【案例分析20】
3、產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)的稅務(wù)處理模式
十六、建安、房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管控與稅務(wù)處理
（一）負(fù)債規(guī)模應(yīng)控制在什么規(guī)模為好，如何計(jì)算融資規(guī)模上下線【案例分析21】【案例22】
（二）選取怎樣的還本付息方式更有利于企業(yè)的權(quán)益*化【案例分析23】【案例分析24】
（三）營(yíng)改增以后對(duì)“統(tǒng)借統(tǒng)還”業(yè)務(wù)的增值稅和企業(yè)所得稅應(yīng)如何處理
（四）關(guān)聯(lián)方借款利息稅前扣除應(yīng)如何計(jì)算，一旦發(fā)生關(guān)聯(lián)方借款應(yīng)如何調(diào)整回避稅收風(fēng)險(xiǎn)【案例分析25】
（五）房地產(chǎn)開企業(yè)“資金池”業(yè)務(wù)稅收風(fēng)險(xiǎn)防范與化解。

房地產(chǎn)行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)公開課