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中國(guó)企業(yè)培訓(xùn)講師
順勢(shì)突圍——地產(chǎn)投拓
 
講師:郭巍 瀏覽次數(shù):2556

課程描述INTRODUCTION

· 董事長(zhǎng)· 總經(jīng)理· 運(yùn)營(yíng)總監(jiān)· 高層管理者

培訓(xùn)講師:郭巍    課程價(jià)格:¥元/人    培訓(xùn)天數(shù):1天   

日程安排SCHEDULE



課程大綱Syllabus

地產(chǎn)投拓培訓(xùn)

課程背景:
后疫情時(shí)代的房地產(chǎn)既有焦慮、彷徨、迷茫、淚水,也有奮斗、鏖戰(zhàn)、熱情和堅(jiān)持
疫情爆發(fā)后地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期走弱,但是整體向好趨勢(shì)依舊延續(xù)。但隨著監(jiān)管趨嚴(yán),房地產(chǎn)行業(yè)資金流動(dòng)性受到極大的挑戰(zhàn),華夏幸福、中國(guó)恒大、佳兆業(yè)、奧園、藍(lán)光等頭部企業(yè)債券、商票、財(cái)富財(cái)力紛紛逾期兌付,對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)極大恐慌情緒。行業(yè)監(jiān)管部門政策層層加碼,行業(yè)不得不和白金時(shí)代說(shuō)再見(jiàn),中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)正式步入青銅時(shí)代。七普數(shù)據(jù)顯示中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)達(dá)到65%,未來(lái)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的結(jié)構(gòu)化趨勢(shì)明顯,核心一二線城市成為地產(chǎn)存量和增量的主戰(zhàn)場(chǎng),房企如何布局,找到切入點(diǎn)。
當(dāng)下房地產(chǎn)危局的原因是什么?老齡化、少子化、收入差距加大、內(nèi)卷、新一代躺平對(duì)于房地產(chǎn)需求影響幾何?房?jī)r(jià)透支、支付力透支、供應(yīng)透支背景下房企何從何從?房地產(chǎn)加速下行,房地產(chǎn)過(guò)度金融化所牽動(dòng)的政府負(fù)債、企業(yè)負(fù)債、居民負(fù)債如何著陸破局?
青銅時(shí)代來(lái)臨,規(guī)模與品質(zhì)、資產(chǎn)與收益、流動(dòng)性與利潤(rùn)如何平衡?房地產(chǎn)行業(yè)新賽道漸顯,城市更新、舊城改造、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),如何大浪淘沙把握機(jī)遇與趨勢(shì),面對(duì)2022年房住不炒的總基調(diào),地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在當(dāng)前監(jiān)管環(huán)境下突圍的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里?地產(chǎn)金融監(jiān)管逐步加強(qiáng),地產(chǎn)商、政府、融資機(jī)構(gòu)三個(gè)參與主體都被進(jìn)行了強(qiáng)烈的監(jiān)管政策限制,開(kāi)放商“三道紅線”銀行“兩道紅線”政府“兩集中”,在此背景下房地產(chǎn)行業(yè)如何變化。銀行業(yè)在“五道紅線”和土地兩集中的政策下影響幾何?
本課程將從國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)層面與您共同解析房地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)的挑戰(zhàn)、機(jī)遇、困局、破題與出路,讓受眾學(xué)員深入淺出的理解2022年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)與開(kāi)發(fā)。

課程收益:
● 掌握宏觀發(fā)展過(guò)程中房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)-中等收入陷阱、內(nèi)卷化、躺平、老齡化雙減……
● 掌握2022年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的國(guó)家總體定調(diào)與定位
● 掌握宏觀貨幣政策與財(cái)政政策對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響
● 掌握中國(guó)房地產(chǎn)在當(dāng)前行業(yè)背景下面臨的突出矛盾與破局
● 掌握房地產(chǎn)行業(yè)新賽道與第二曲線的模式
● 掌握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展未來(lái)10年的布局與戰(zhàn)略

課程對(duì)象:房地產(chǎn)公司、政府、金融機(jī)構(gòu)

課程大綱:
第一講:疫情籠罩下的經(jīng)濟(jì)提振疲軟與房地產(chǎn)熱點(diǎn)
一、我們從未感受到如此下行的壓力-2022年經(jīng)濟(jì)對(duì)沖政策解讀
1、宏觀政策穩(wěn)健有效如何理解-房地產(chǎn)是否會(huì)在此成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓艙石
1)*金融委、財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、央行、外管局齊發(fā)聲
2)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,有效防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型
2、如何看待房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范與房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式
3、如何看待房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的作用
1)中國(guó)第一大行工商銀行涉房貸款占貸款總額比例37.5%
2)住宅資產(chǎn)占家庭財(cái)富總值約四分之三
3)中國(guó)家庭債務(wù)與收入比為128%,其中70%為房貸
二、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的5次關(guān)鍵時(shí)刻與當(dāng)前房地產(chǎn)的行業(yè)危機(jī)
1、1987年首次深圳土地拍賣
2、1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化
3、2009年房地產(chǎn)金融化
4、2016年因城施策房住不炒
5、2022年房地產(chǎn)去金融化
案例解析:國(guó)人為什么熱衷買房、2022年買房還是不買房
三、房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)
1、限購(gòu)、限售、限價(jià)、限配建、限自持、限貸
2、銷售融資急劇下滑
3、企業(yè)面臨違約風(fēng)險(xiǎn)
4、項(xiàng)目面臨交付風(fēng)險(xiǎn)
5、供應(yīng)商面臨支付風(fēng)險(xiǎn)
案例解析:恒大危機(jī)、華夏幸福危機(jī)、寶能危機(jī)如何破局
四、行業(yè)危機(jī)的原因
1、外因-市場(chǎng)透支(房?jī)r(jià)投資、需求投資、支付投資、供給透支)
2、外因-政策“猛藥“
1)去杠桿層層加碼
2)地方監(jiān)管力度過(guò)嚴(yán)
3、內(nèi)因-以規(guī)模為導(dǎo)向的錯(cuò)誤認(rèn)知
1)快速擴(kuò)展,將行業(yè)回暖誤認(rèn)為監(jiān)管放松
2)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度金融化
五、行業(yè)轉(zhuǎn)機(jī)-地產(chǎn)監(jiān)管政策提出“保障合理融資需求”與“市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展”
1、保障房地產(chǎn)行業(yè)的合理融資需求
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“三道紅線”
3、銀行金融機(jī)構(gòu)的“兩道杠”
4、政府土地出讓的兩集中政策

第二講:房地產(chǎn)行業(yè)賽道分析與新模式
一、住宅市場(chǎng)一線城市豪宅剛需冰火兩重天
1、千萬(wàn)豪宅一房難求,價(jià)格越貴越好賣
2、遠(yuǎn)郊剛需大幅下跌
3、新盤與二手房市場(chǎng)價(jià)格倒掛頻出,價(jià)差越大越好賣
4、租賃住房大保障體系建立與一批重大項(xiàng)目開(kāi)工落成
5、租金上漲成為2022年房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的趨勢(shì)
二、商業(yè)辦公地產(chǎn)受疫情影響行業(yè)低迷
1、商業(yè)地產(chǎn)-爭(zhēng)當(dāng)網(wǎng)紅,熱點(diǎn)驅(qū)同
1)傳統(tǒng)消費(fèi)低迷、新興消費(fèi)火熱
2)開(kāi)閉店兩極分化,餐飲低迷,網(wǎng)紅崛起
3)嬰兒消費(fèi)后繼乏力,寵物經(jīng)濟(jì)持續(xù)走高
2、辦公地產(chǎn)-壓力巨大
1)租賃去化舉步維艱
案例:北上廣深CBD空置率超10%
案例:陸家嘴與虹橋商務(wù)區(qū)辦公新趨勢(shì)
案例:TMT、金融、科技成辦公需求主力
2)資產(chǎn)證券化成運(yùn)營(yíng)主流模式
3、文旅地產(chǎn)-低速增長(zhǎng),小幅攀升
1)優(yōu)質(zhì)爆盤難以復(fù)制
2)微目的網(wǎng)紅經(jīng)典受追捧
4、養(yǎng)老地產(chǎn)-行業(yè)正當(dāng)時(shí)
1)養(yǎng)老行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策加速落地
2)客戶對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)概念逐步加深央國(guó)企地產(chǎn)、險(xiǎn)資、房企組團(tuán)布局
案例解析:人口老齡化加劇與中國(guó)人口紅利的持續(xù)發(fā)展
三、園區(qū)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
1、定位相似、千園一面
2、銷售條件,越來(lái)越嚴(yán)
3、園區(qū)運(yùn)營(yíng)輕重結(jié)合
4、公募REITs成房企新寵
四、城市更新831政策殺傷新賽道城市更新與大拆大建
1、嚴(yán)控大規(guī)模拆除
2、嚴(yán)控大規(guī)模增建
3、嚴(yán)控大規(guī)模搬遷

第三講:房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能視角理解政策調(diào)控
一、房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革與創(chuàng)新發(fā)展展與新型城鎮(zhèn)化提升
1、中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程已達(dá)65%-地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)規(guī)模受限
案例解析:創(chuàng)造土地價(jià)值依托的是城市規(guī)劃與能級(jí)提升
2、地產(chǎn)行業(yè)短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口
3、房地產(chǎn)行業(yè)需求端分化-有效需求與無(wú)效需求
案例解析:城鎮(zhèn)化進(jìn)程降速,結(jié)構(gòu)化問(wèn)題凸顯
案例解析:房地產(chǎn)資產(chǎn)回報(bào)率高于勞動(dòng)收入矛盾的調(diào)和
案例解析:房地產(chǎn)價(jià)格上漲的本質(zhì)是土地價(jià)格上漲
3、高質(zhì)量發(fā)展與人口紅利的消退-地產(chǎn)行業(yè)遠(yuǎn)期支撐減弱
案例解析:深圳的三和大神緣何成為躺平先驅(qū)
案例解析:“三胎”政策放開(kāi)影響幾何
4、農(nóng)民進(jìn)城與1100萬(wàn)人保就業(yè)的關(guān)系-地產(chǎn)行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的矛盾
1)到城里工作性價(jià)比究竟是高還是低
案例解析:1000萬(wàn)美團(tuán)外賣小哥“裸奔”大軍還是“新藍(lán)領(lǐng)”
2)人均勞動(dòng)回報(bào)與產(chǎn)值繼續(xù)高增長(zhǎng)-高房?jī)r(jià)讓年輕一代失去活力
案例解析:90后和00后為什么不愿意進(jìn)工廠打工
二、中國(guó)房地產(chǎn)三大矛盾
1、短期矛盾-房企要賣房,政府要限購(gòu),房企要融資,銀行不支持
2、中期矛盾-產(chǎn)業(yè)要升級(jí)、居民負(fù)債高、工資增長(zhǎng)慢、產(chǎn)品利潤(rùn)薄
3、長(zhǎng)期矛盾-人口老齡化、嬰兒出生少、房屋存量多、地產(chǎn)不好銷
三、大變革-中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)十談
1、房地產(chǎn)與開(kāi)發(fā)商
2、房地產(chǎn)與政府
3、房地產(chǎn)與銀行
4、房地產(chǎn)與居民
5、房地產(chǎn)與實(shí)體
6、房地產(chǎn)與貨幣
7、房地產(chǎn)與財(cái)富
8、房地產(chǎn)與房?jī)r(jià)
9、房地產(chǎn)與就業(yè)
10、房地產(chǎn)與基建
四、負(fù)債如何影響我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展
1、政府的隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
2、房企的融資風(fēng)險(xiǎn)
3、居民的高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)
4、中小銀行不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
五、大變局-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期向綠電周期的轉(zhuǎn)換-產(chǎn)業(yè)升級(jí)創(chuàng)新期
1、碳達(dá)峰、碳中和的綠電經(jīng)濟(jì)周期開(kāi)啟
2、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級(jí)與全球治理話語(yǔ)權(quán)
案例解析:*制造業(yè)成本及優(yōu)勢(shì)對(duì)標(biāo)
案例解析:核心技術(shù)供應(yīng)鏈體系拆解-高端芯片、航空發(fā)動(dòng)機(jī)、數(shù)控機(jī)床
案例解析:清華北大高考狀元院系分析
案例解析:中國(guó)的企業(yè)喜歡研發(fā)嗎?挖人與創(chuàng)新哪個(gè)才是捷徑
案例解析:中國(guó)專精特新與日本、德國(guó)專精特新對(duì)標(biāo)
3、消費(fèi)、內(nèi)需引領(lǐng)下的共同富裕
4、中國(guó)GDP躍升全球首位的機(jī)遇期
5、強(qiáng)化金融支持:暢通科技型企業(yè)上市等各類融資渠道
案例解析:北交所的設(shè)立與未來(lái)

第四講:變革與變局下的房地產(chǎn)行業(yè)展望與機(jī)遇
一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程減速城市人口流動(dòng)分布差異明顯
1、房企要聚焦關(guān)注25個(gè)城市-都市群城市群
案例解析:上海一棟樓的稅收超過(guò)三四線城市稅收全年
二、土地供給趨嚴(yán)項(xiàng)目拓展模式創(chuàng)新
1、股權(quán)合作與項(xiàng)目并購(gòu)模式
2、城市更新-一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)打包模式
3、舊城改造
1)綜合改造
2)功能改變
3)拆除重建
4、片區(qū)封邊開(kāi)發(fā)自平衡模式-EPC+FEPC
5、公開(kāi)市場(chǎng)-招標(biāo)拍賣掛牌
三、回歸房住不炒后的房企專業(yè)化方向
1、專注于產(chǎn)品力和去化速度的住宅地產(chǎn)投資商
案例:萬(wàn)科地產(chǎn)、保利發(fā)展
2、專注于資產(chǎn)證券化與商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商
案例:招商蛇口、華潤(rùn)置地、中糧大悅城
3、專注于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與基金投資的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商與物流地產(chǎn)商
案例:聯(lián)東U谷、中南高科、萬(wàn)洋集團(tuán)、順豐地產(chǎn)、普洛斯
4、專注于施工與建筑的大型央國(guó)企地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)商
案例:中海地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、電建地產(chǎn)
5、專注于輕資產(chǎn)模式的物業(yè)服務(wù)與中介服務(wù)商
案例:中原地產(chǎn)J、鏈家LianjJia、美聯(lián)物業(yè)
四、看布局-城市功能涇渭分明
1、看南北-北緯31度線京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳
2、看東西-胡煥庸線與東數(shù)西算長(zhǎng)江中部崛起與成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)
3、看城市-都市圈、城市群、新基建、寬落戶
4、看鄉(xiāng)村-一二三產(chǎn)融合與鄉(xiāng)村振興補(bǔ)短板
案例解析:種大豆、榨豆油、買豆油、搞旅游
五、看動(dòng)力-地產(chǎn)+X行業(yè)新賽道
1、養(yǎng)老護(hù)老家政成未來(lái)就業(yè)重要載體
2、服務(wù)業(yè)成為GDP占比最高行業(yè)
3、科技與創(chuàng)新成為造富新賽道
4、延遲退休、活力老人、三胎配套政策完善
六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)期主義
1、堅(jiān)守主業(yè)聚焦國(guó)家戰(zhàn)略
2、效益導(dǎo)向追求精細(xì)管理
3、戰(zhàn)略收縮聚焦城市深耕
4、降低負(fù)債控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
5、降本增效向制造業(yè)學(xué)習(xí)
6、回歸本源關(guān)注客戶需求
7、布局新賽道夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)

地產(chǎn)投拓培訓(xùn)


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郭巍
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