課程描述INTRODUCTION
· 總經(jīng)理· 財務(wù)總監(jiān)· 財務(wù)主管· 財務(wù)經(jīng)理
培訓(xùn)講師：劉老師
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全流程創(chuàng)新
【課程背景】
2022年，隨著新冠疫情防控常態(tài)化，經(jīng)濟(jì)下行依然不容樂觀。2022年又是一個機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的一年，*最近推出的組合式稅費支持稅收優(yōu)惠政策，大家都認(rèn)為制造業(yè)等六大行業(yè)和中小微企業(yè)將是稅收優(yōu)惠的享受主體，但是誰又能想到，房地產(chǎn)企業(yè)竟搖身一變，成為了微型企業(yè)和小型企業(yè)，他們才是這次“留抵退稅”的*贏家，這次我們將手把手教您房地產(chǎn)企業(yè)怎樣進(jìn)行“存量留抵退稅”、“增量留抵退稅”、“留抵抵欠”三種退稅方法！
由于近年來房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)下行影響較大，稅務(wù)機(jī)關(guān)對重點稅源企業(yè)的檢查力度不斷加大，作為稅局重點稅源行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)極其容易被納稅評估或稽查，甚至被認(rèn)定為偷稅，直接造成稅企爭議持續(xù)不斷，房地產(chǎn)企業(yè)已儼然變成稅務(wù)稽查增收入庫的“一塊肥肉”。加之2022年金稅四期將正式完成上線工作，增值稅全電發(fā)票將在全國鋪開，稅務(wù)稽查“雙隨機(jī)、一公開”選案模式的確定，從過去的“經(jīng)驗稽查”到現(xiàn)在的“以數(shù)治稅”，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的涉稅風(fēng)險，創(chuàng)新業(yè)務(wù)節(jié)稅方案勢在必行。
置身于如此背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅工作將面臨層層挑戰(zhàn)，風(fēng)險與收益并存，創(chuàng)新與困難同步。本次課程以“財稅管控”為主線，解析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中全流程涉稅業(yè)務(wù)，最后落腳點在創(chuàng)新業(yè)務(wù)節(jié)稅方案的實操環(huán)節(jié)。精挑細(xì)選了若干高難度稅務(wù)案例，深入的為大家細(xì)致分析、剝絲抽繭，直擊問題的核心，展示當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全流程創(chuàng)新業(yè)務(wù)節(jié)稅方案，授予企業(yè)更加合法合理的操作技巧，能夠做到從容不迫，精準(zhǔn)應(yīng)對，打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降本提質(zhì)增效的最優(yōu)化。
【課程講師】
劉瑋：山東財經(jīng)大學(xué)碩士研究生，某稅務(wù)干部學(xué)校副教授。多年在稅收一線從事稅務(wù)稽查和審理工作，曾多次參與國家稅務(wù)總局組織和布置的相關(guān)行業(yè)專項專案檢查工作，稅務(wù)總局稽查人才庫成員，房地產(chǎn)稅收師資庫成員，被業(yè)內(nèi)人士譽為房地產(chǎn)建筑業(yè)稅收管理專家。在稅務(wù)學(xué)校工作期間，著力從事稅收政策管理工作，多次參與總局組織的房地產(chǎn)建筑業(yè)*政策研討會，參與對稅務(wù)干部、納稅人及中介機(jī)構(gòu)的稅收政策培訓(xùn)工作，承擔(dān)萬科地產(chǎn)、中南置地、陽光城地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)、中南建設(shè)、江蘇建工集團(tuán)等多家房地產(chǎn)建筑上市公司內(nèi)訓(xùn)工作，承擔(dān)全國多所稅務(wù)院校的教學(xué)任務(wù)，國家稅務(wù)總局揚州稅務(wù)進(jìn)修學(xué)院兼職教師，山東大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院、山東財經(jīng)大學(xué)MBA、MPA教育中心、湖北財稅職業(yè)學(xué)院客座教授，編寫《企業(yè)所得稅納稅遵從風(fēng)險與防范》、《新企業(yè)所得稅匯算清繳疑難問題解析與特殊項目難點分析》、《*企業(yè)所得稅申報表填審技巧與政策指引》、《企業(yè)所得稅知識問答全解》等多本涉稅書籍。
【課程收益】
抓要點：組合式稅費支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新政；
接地氣：創(chuàng)新業(yè)務(wù)節(jié)稅方案與實操案例分析；
重結(jié)果：提出若干全流程涉稅問題操作方案。
【課程對象】
各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。
【課程大綱】
一、2022年組合式稅費支持下房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新業(yè)務(wù)節(jié)稅方案
1、*組合式稅費支持涉及房地產(chǎn)企業(yè)全稅種退稅政策解讀及操作實務(wù)
-怎樣利用留抵退稅、多繳退稅完成房地產(chǎn)企業(yè)的“降本、提質(zhì)、增效”的稅收主要目標(biāo)。
2、“金稅四期”上線，對房地產(chǎn)企業(yè)信息管控有哪些質(zhì)的飛躍？房地產(chǎn)企業(yè)在電子發(fā)票問題上需特別注意哪些問題？
3、2022年稅務(wù)總局稽查重點目標(biāo)，稽查方向?qū)⑼瓿蓮?ldquo;以查促增收”向“以查促管理”轉(zhuǎn)變。作為重點稅源企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣避免被選入稽查名單？
4、多證合一、一照一碼、財源建設(shè)平臺數(shù)據(jù)信息共享、互聯(lián)網(wǎng)爬蟲技術(shù)廣泛應(yīng)用，在股轉(zhuǎn)并購重組領(lǐng)域發(fā)揮作用，“以數(shù)治稅”成為主流，房地產(chǎn)企業(yè)哪些信息會被稅務(wù)機(jī)關(guān)重點采集并對企業(yè)進(jìn)行數(shù)據(jù)比對？
5、稅務(wù)總局企業(yè)所得稅風(fēng)險提示系統(tǒng)的上線，財務(wù)報表與企業(yè)所得稅申報表數(shù)據(jù)強制比對，2022年新增哪些涉稅指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣正確進(jìn)行賬務(wù)處理、填寫納稅申報表，才能夠不被稅局稽查關(guān)注？
6、2022年房地產(chǎn)企業(yè)多稅種執(zhí)法口徑愈發(fā)嚴(yán)格，怎樣正確對待稅務(wù)稽查與納稅評估的關(guān)系？手把手教你用納稅評估化解被稽查的風(fēng)險。
-某房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估未開票收入稅款入庫案例分析
7、房地產(chǎn)企業(yè)工資薪金個稅申報與企業(yè)所得稅扣除比對及土地增值稅的操作技巧，內(nèi)外工資表形式的使用禁忌
-某房地產(chǎn)企業(yè)高層員工發(fā)放年終獎評估案例分析
8、新格局下房地產(chǎn)企業(yè)合同控稅的誤區(qū)：個人代開發(fā)票，受票方企業(yè)所得稅、土地增值稅風(fēng)險激增解決方案的操作技巧
9、房地產(chǎn)上市公司如何提前消化增值稅3%預(yù)繳，怎樣才能取得更大的資金流，手把手教你增值稅留抵抵繳欠稅。
-某房地產(chǎn)企業(yè)增值稅預(yù)繳期留抵抵欠稅案例分析
10、《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀及“無票扣除”引來的法律風(fēng)險與對土地增值稅的影響與補救
-以案說政策，某房地產(chǎn)企業(yè)“無票扣除”以后年度稽查評估應(yīng)對分析
二、房地產(chǎn)企業(yè)拿地階段涉稅政策解讀與創(chuàng)新業(yè)務(wù)節(jié)稅方案
1、《房地產(chǎn)稅法》和《土地增值稅法》立法全面擱置，全面解讀及對房地產(chǎn)企業(yè)未來的影響。
2、土地價款涉及主要稅種的扣除與操作技巧
⑴ 土地出讓金返還款怎樣避母公司拿地項目開發(fā)土地價款扣除的三種路徑
⑵ 法院強制執(zhí)行房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記涉稅問題*解讀及與操作技巧，被執(zhí)行方需繳納稅額巨大的土地增值稅，買受人如何進(jìn)行稅收籌劃，將交易稅費降到*？-兩個不同案例，帶來兩個截然不同的交稅結(jié)果
3、以“毛地競拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補償支出的稅收籌劃與操作技巧，土地增值稅如何安全穩(wěn)妥的稅前扣除
-某房地產(chǎn)企業(yè)舊村改造拿地案例分析
4、被政府無償收回土地使用權(quán)的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置費能否稅前扣除
5、土地出讓金返還、購買土地滯納金、分期付款購買土地，三種拿地方式土地增值稅的稅務(wù)處理與操作技巧
6、大市政配套費繳納契稅新政及對增值稅、企業(yè)所得稅和土增稅的影響
三、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)征階段和開票階段涉稅政策解讀與創(chuàng)新業(yè)務(wù)節(jié)稅方案
1、“買房贈車位”少繳稅款的稅收規(guī)劃與操作技巧，物業(yè)公司“繳納物業(yè)費贈送大米”應(yīng)如何進(jìn)行稅收規(guī)劃？
2、房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售收入，企業(yè)所得稅、土地增值稅與增值稅的口徑差異與操作技巧
3、紅線外支出能否稅前扣除？變相銷售地下車位是否應(yīng)確認(rèn)土地增值稅清算收入？有產(chǎn)權(quán)車位、無產(chǎn)權(quán)車位、人防車位的土地增值稅處理
-以案說法，分析某房地產(chǎn)企業(yè)紅線外修建柏油馬路案例分析
4、預(yù)提的土地增值稅款，在匯算清繳最后期限繳納并取得稅票，可否追溯進(jìn)行企業(yè)所得稅稅前扣除的操作技巧
5、合作建房但該項目未成立獨立法人公司的，通過項目管理費形式的合作建房的操作技巧，誰是土地增值稅納稅義務(wù)人
6、土地增值稅清算造成企業(yè)所得稅退稅的政策解讀與操作技巧，普通住宅土地增增值稅增值率不超20%退稅企業(yè)所得稅應(yīng)如何繳納才能避免滯納金的付出？
7、土地增值稅預(yù)繳稅款清算環(huán)節(jié)納稅申報—土地價款扣除金額是否需要還原
-江蘇省土增稅申報表填寫口徑分析
四、房地產(chǎn)企業(yè)融資、施工階段涉稅政策解讀與創(chuàng)新業(yè)務(wù)節(jié)稅方案
1、集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)方資金拆借、資金池運作模式的操作技巧
2、大額貸款與其他應(yīng)收款并存的稽查應(yīng)對
-某房地產(chǎn)企業(yè)融資財務(wù)費用稅前扣除案例分析
3、統(tǒng)借統(tǒng)還納向信托投資公司的票據(jù)管理與操作技巧
4、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)單位（含企業(yè)集團(tuán)）之間的資金無償借貸行為免征增值稅的新政適用與企業(yè)所得稅具體操作技巧
5、房企建安甲供工程的博弈-土地增值稅的不同處理方式與操作技巧
6、境外設(shè)計費如何代扣代繳相關(guān)稅費？
-房企、境外設(shè)計公司、境內(nèi)代理三方協(xié)議模式的操作技巧
7、建安成本偏高、開發(fā)成本超過評估指標(biāo)值的稽查應(yīng)對
-以案說法，最高人民法院價格條款司法解讀在實務(wù)中的應(yīng)用
8、成本費用發(fā)票滯后取得（跨期票據(jù)）扣除的操作技巧
五、土地增值稅清算階段容易造成的稅企爭議及創(chuàng)新業(yè)務(wù)節(jié)稅方案
1、土地增值稅不同的清算單位帶來不同稅收利益的影響有哪些？怎樣溝通才能得到清算單位利益*化。土地增值稅清算對象的確認(rèn)，三分法與兩分法對抗何去何從？可否放棄普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅條款而選擇與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅合并計算收入和扣除？-以案說法，全國允許使用兩分法的省份分析
2、土增稅可選擇的成本分?jǐn)偡椒ㄓ心男?？層高系?shù)法、銷售比例法的使用規(guī)則
3、清算后又發(fā)生成本是否允許再次清算？土地增值稅“二次”清算是否被允許？
-全國土增稅允許“二次清算”執(zhí)法口徑分析
4、分立、新設(shè)合并、整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收土地增值稅？無法變更產(chǎn)權(quán)的自持商業(yè)地產(chǎn)怎樣作價對外投資？
5、如何認(rèn)定“價格明顯偏低且無合理正當(dāng)理由”？
-由德發(fā)案得到啟示，房地產(chǎn)企業(yè)銷售價格案例分析。
土地增值稅清算過程中如何被稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)增價格，增值稅、企業(yè)所得稅能否同時被調(diào)增價格？
-青島稅局進(jìn)行土增稅價格計稅依據(jù)統(tǒng)一調(diào)整行動的納稅評估案例分析
6、計入開發(fā)間接費用的項目服務(wù)費，能否作為土地增值稅的扣除事項，怎樣與稅務(wù)局溝通扣除？需要什么證據(jù)作為輔助資料？
-以案說法，全國三種不同的執(zhí)法口徑分析
7、被政府無償收回土地使用權(quán)的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置費土地增值稅能否允許扣除
8、土地增值稅預(yù)繳稅款清算環(huán)節(jié)納稅申報 — 土地價款扣除金額是否需要還原
-全國多個省市土增稅申報表填寫口徑分析
9、“三舊改造”中政策解讀及“拆一還一”全稅種收入與扣除的計算方法
-江蘇省土地增值稅清算口徑講解
六、房開企業(yè)地方小稅種創(chuàng)新業(yè)務(wù)節(jié)稅方案與操作技巧
1、房產(chǎn)企業(yè)成立關(guān)聯(lián)物業(yè)公司規(guī)避房產(chǎn)稅，稅務(wù)稽查通過金三數(shù)據(jù)比對成事實
⑴ 正確理解房產(chǎn)稅的“房產(chǎn)”與“非房產(chǎn)”？地下無產(chǎn)權(quán)車位是否繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅繳納與增值稅發(fā)票開具息息相關(guān)
⑵ 繳納房產(chǎn)稅是否以取得產(chǎn)權(quán)證為前提？法院拍賣房產(chǎn)的納稅義務(wù)時點的爭議點
⑶ 房產(chǎn)配套設(shè)施風(fēng)險排查與及檢查風(fēng)險化解
-自持物業(yè)出租，房產(chǎn)稅如何節(jié)稅
2、城鎮(zhèn)土地使用的稅務(wù)稽查重點與風(fēng)險化解
⑴ 城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍有哪些？“城鎮(zhèn)”區(qū)域是如何界定的？
⑵ 只簽訂合同沒有辦理土地使用證何時繳納土地使用稅？何時停止繳納土地使用稅？土地增值稅前能否允許扣除？
⑶ 由于政府原因，納稅人未如期取得土地，何時繳納土地使用稅？
3、什么是印花稅？《印花稅法》實施后的計稅原理及征稅范圍。合同簽訂金額與最終實際執(zhí)行金額不一致的如何進(jìn)行稅務(wù)處理？如何來簽訂合同來規(guī)避印花稅帶來的風(fēng)險？
4、城市維護(hù)建設(shè)稅立法、教育費附加、地方教育附加等稅費的計稅原理、征稅范圍及扣除填表要點解析
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全流程創(chuàng)新
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