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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全流程

【課程背景】
隨著金稅四期的全面上線以及稅務(wù)“一戶式”智能管理模式的推廣，作為地方稅收支柱的房地產(chǎn)行業(yè)將面臨更嚴(yán)峻的稅收征管形勢(shì)，要在逆境中生存，稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)管控需求將變得更加直接與迫切。
然而，稅務(wù)規(guī)劃從哪方面入手更有空間？稅務(wù)規(guī)劃從哪個(gè)環(huán)節(jié)介入更及時(shí)？ 稅務(wù)規(guī)劃及風(fēng)險(xiǎn)控制的理論知識(shí)如何應(yīng)用于實(shí)踐轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)務(wù)人員自身的能力呢？
本課程以涉稅疑難問題為導(dǎo)向，突出實(shí)戰(zhàn)性和可操作性，全流程精選近70個(gè)實(shí)操案例進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)演練和剖析，全部干貨呈現(xiàn)。將從土地成本管理、開發(fā)成本管理與收入管理三大視角重新審視徹底幫助您全面掌控房地產(chǎn)企業(yè)從籌建、買地、規(guī)劃、開發(fā)、預(yù)售、完工銷售、融資、清盤等各環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)處理與納稅實(shí)務(wù)操作方法與技巧正確做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃，減輕企業(yè)稅負(fù)，防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提高自身價(jià)值！通過學(xué)習(xí)，不僅使學(xué)員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃有更深刻更全面的認(rèn)識(shí)，還可以學(xué)會(huì)很多精準(zhǔn)量化的分析方法，有助于每位學(xué)員都成為房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)規(guī)劃實(shí)戰(zhàn)高手。

【課程收益】
1、講解與研討互動(dòng)‖手把手教，面對(duì)面談，易學(xué)易懂易用；
2、增值與更新互動(dòng)‖頭腦風(fēng)暴，貼近實(shí)戰(zhàn)，更新知識(shí)體系；
3、理論與實(shí)踐互動(dòng)‖案例講解，結(jié)合實(shí)際，加速價(jià)值裂變。

【培訓(xùn)對(duì)象】
本期培訓(xùn)內(nèi)容適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)高管、財(cái)務(wù)經(jīng)理、會(huì)計(jì)等各類專業(yè)人員。

【主講專家】
董春輝老師，中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師，律師，多年從事財(cái)稅方面的理論研究與實(shí)踐，擅長各行業(yè)稅收籌劃診斷，納稅方案的設(shè)計(jì)，納稅風(fēng)險(xiǎn)控制，稅企爭議的協(xié)調(diào)以及集團(tuán)公司的并購重組方案涉稅論證與籌劃。 老師講課深入淺出、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實(shí)用，輕松*，深受學(xué)員好評(píng)！

【課程大綱】
第一部分：企業(yè)設(shè)立階段的稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制實(shí)戰(zhàn)案例解析
案例1：A地產(chǎn)公司股權(quán)架構(gòu)與資本規(guī)模的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì)如何考慮股東退出問題？
案例2：甲項(xiàng)目如何確定成本對(duì)象設(shè)計(jì)開發(fā)成本明細(xì)帳？無產(chǎn)權(quán)地下車位是否作為單獨(dú)的成本對(duì)象？設(shè)備用房、物業(yè)用房、地下人防是否作為獨(dú)立的成本對(duì)象？

第二部分 取得土地階段的稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制實(shí)戰(zhàn)案例解析
案例3：項(xiàng)目異地開發(fā)土地取得的業(yè)財(cái)融合策略
案例4：招拍掛取得土地的契稅與土地使用稅風(fēng)險(xiǎn)控制
案例5：土地價(jià)款抵減的稅務(wù)處理稅種間的差異與抵扣臺(tái)賬設(shè)立專項(xiàng)訓(xùn)練
案例6：拆遷還房取得土地的成本如何確認(rèn)？可否抵減銷售收入？成本確認(rèn)是含稅價(jià)還是不含稅價(jià)？稅企爭議如何協(xié)調(diào)溝通？轉(zhuǎn)租房屋被拆除的違約金可否視為拆遷補(bǔ)償款？
案例7：幼兒園建設(shè)統(tǒng)籌費(fèi)是否屬于代收款項(xiàng)？成本是否可以加計(jì)扣除？是否需要繳納契稅？
案例8：土地置換如何確認(rèn)土地成本？可否憑原地塊土地出讓金票據(jù)扣除成本？如何解決？
案例9：從私人手里買地的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)如何防范？地產(chǎn)公司土地成本如何扣除？拆除損失補(bǔ)償可否做為成本扣除？

第三部分 開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制實(shí)戰(zhàn)案例解析
一、前期工程費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制
案例10：甲項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析與項(xiàng)目分期的籌劃
案例11：戶型設(shè)計(jì)的稅務(wù)規(guī)劃點(diǎn)與合同風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析
案例12：設(shè)計(jì)合同承擔(dān)乙方差旅費(fèi)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及實(shí)操手法
案例13：政府規(guī)費(fèi)與代收款項(xiàng)的辨析
案例14：臨設(shè)設(shè)施費(fèi)的界定與財(cái)稅處理
二、建筑安裝工程費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制
案例15包工包料模式財(cái)稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制
案例16甲供材料的財(cái)稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制？房地產(chǎn)企業(yè)采購水泥是否可行？采購電纜有何風(fēng)險(xiǎn)？如何完善合同規(guī)避甲供材風(fēng)險(xiǎn)？
案例17:甲供工程業(yè)務(wù)如何處理與籌劃？發(fā)票如何開具？設(shè)備與安裝成本比例如何確定？
案例18采購廠家電梯并負(fù)責(zé)安裝合同有何稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？如何通過合同規(guī)避？
案例19：水電費(fèi)的處理與轉(zhuǎn)售電會(huì)計(jì)分錄編寫
案例20：建安工程費(fèi)的分?jǐn)偧记?br /> 三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制
案例21：園林綠化公司的設(shè)立策略與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
案例22：園林綠化的核算與發(fā)票開具稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
案例23：紅線外支出的財(cái)稅處理與風(fēng)險(xiǎn)防范，作為拿地條件的紅線外支出如何做賬與納稅處理？是否繳納契稅？
案例24：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偧记?br /> 四、公共配套費(fèi)的稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制
案例25：公共配套如何界定？稅務(wù)局為何要求某會(huì)所補(bǔ)繳業(yè)所得稅？自留再銷售可否抵減土地價(jià)款？
案例26：會(huì)所無償移交的稅務(wù)處理與風(fēng)險(xiǎn)防范？是否屬于增值稅的可售面積？ 配建公共配套是否繳納契稅？成本如何扣除?
案例27：公共配套有償移交是否繳納增值稅？屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)還是提供建筑服務(wù)？土地增值稅是做收入還是沖減成本？如何判斷？企業(yè)所得稅是收入還是沖減成本？廣東省有何具體規(guī)定？
案例28：產(chǎn)權(quán)車位、人防車位、無產(chǎn)權(quán)地下車位企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅與房產(chǎn)稅、土地使用稅如何處理？稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)如何控制？廣東省有何具體規(guī)定？
五、開發(fā)間接費(fèi)用的業(yè)財(cái)融合與稅務(wù)規(guī)劃訓(xùn)練
案例29：開發(fā)間接費(fèi)用歸集風(fēng)險(xiǎn)
案例30：地產(chǎn)公司招待分銷商舉行海鮮品嘗大會(huì)，取得購買材料的發(fā)票，看房旅游等費(fèi)用屬于業(yè)務(wù)招待費(fèi)還是業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)？如何區(qū)分？
案例31：開發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用區(qū)分與合理轉(zhuǎn)化
六、借款費(fèi)用的財(cái)稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制
案例32：集團(tuán)公司資金集中管理的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控模式
案例33：關(guān)聯(lián)方大額往來款掛帳處理方法
案例34：借款利息資本化與利息超標(biāo)納稅調(diào)整方法
案例35：借款利息調(diào)整臺(tái)賬如何設(shè)立？
案例36：借款利息土地增值稅如何處理？如何籌劃？
案例37：印花稅法的主要變化與涉稅風(fēng)險(xiǎn)辨析
七、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與分?jǐn)偧记?br /> 案例38：共同成本分?jǐn)偧记膳c風(fēng)險(xiǎn)防范
案例39：地下車位成本分?jǐn)倢?shí)例，如何利用直接成本法和收益原則合理分?jǐn)偟叵萝囄怀杀荆?br /> 案例40：預(yù)提成本的賬務(wù)處理與后期調(diào)整實(shí)操案例
案例41：完工年度計(jì)稅成本計(jì)算及成本結(jié)轉(zhuǎn)技巧
案例42：土地增值稅清算年度成本計(jì)算與結(jié)轉(zhuǎn)技巧
案例43：結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本后又取得發(fā)票可否依據(jù)國家稅務(wù)總局公告追溯調(diào)整？

第四部分 銷售階段稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制
一、常規(guī)銷售模式的業(yè)財(cái)融合與稅務(wù)規(guī)劃訓(xùn)練
案例44：預(yù)售階段的增值稅預(yù)交、土地增值稅預(yù)交與季度所得稅申報(bào)實(shí)例
案例45：預(yù)售階段年度所得稅申報(bào)實(shí)例
案例46：完工年度月度申報(bào)實(shí)例
案例47：完工年度增值稅計(jì)算與所得稅年報(bào)實(shí)例
案例48：完工年度稅會(huì)差異調(diào)整
案例49：現(xiàn)房銷售未交房如何納稅處理？是否預(yù)交增值稅?發(fā)票如何開具？
案例50：老帶新獎(jiǎng)勵(lì)、質(zhì)量賠償、損害賠償?shù)榷悇?wù)處理
案例51：五種類型車位銷售的稅務(wù)處理與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
案例52：買房子送車位的稅務(wù)處理與賬務(wù)處理及發(fā)票開具與房產(chǎn)證辦理
二、特殊銷售模式的業(yè)財(cái)融合與稅務(wù)規(guī)劃訓(xùn)練
案例53：拆遷還房視同銷售收入如何確定？以哪一年度的價(jià)格為準(zhǔn)？價(jià)格高低哪個(gè)更有利？
案例54：以房抵債的債權(quán)人自用的稅務(wù)處理
案例55：以房抵債轉(zhuǎn)售給第三方價(jià)格高于抵債協(xié)議的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范
案例56：以房抵債轉(zhuǎn)售給第三方價(jià)格低于抵債協(xié)議的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范
案例57：售后反租稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范
案例58：售后返息模式的務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范
案例59：銷售自建不動(dòng)產(chǎn)如何處理？如何界定舊房？
案例60：銷售外購不動(dòng)產(chǎn)的納稅處理
案例61 土地增值稅清算案例
案例62：清算后尾盤銷售的稅務(wù)處理
案例63：四種委托代銷模式的稅務(wù)處理與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
三、自留物業(yè)經(jīng)營的稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制
案例64：自營出租的財(cái)稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制
案例65：轉(zhuǎn)租的財(cái)稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制
案例66：委托經(jīng)營的財(cái)稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全流程