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房地產(chǎn)稅收籌劃課程

【課程背景】   
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度加大，“三道紅線”威力顯現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境更加復雜：企業(yè)銷售放緩、土地流拍，導致地方稅源急劇緊張、財政壓力山大；據(jù)多家會員單位反饋，已經(jīng)接到稅務機關的通知，要求對項目進行土地增值稅清算。
在房地產(chǎn)諸多稅種中，土地增值稅屬于地方稅種：
-地方政策差異較大、部分問題口徑不明確，尤其是重慶作為直轄市，有自己獨特的規(guī)定，增加了企業(yè)的清算難度，
-土地增值稅計算、征管復雜，但稅負也最有彈性空間。土增稅清算歷來是房地產(chǎn)財稅工作的重中之重。不夸張的說，房地產(chǎn)稅收籌劃的成敗在于三大主稅，而重點就是土地增值稅，但依靠粗暴的虛開發(fā)票方式避稅在金稅工程前已經(jīng)不堪一擊。
其實，籌劃是最好的節(jié)稅方法。土地增值稅實行四級超率累進稅率的特性，決定了在成本總額不變的情況下，如果通過土增稅的全流程的籌劃和稅負動態(tài)測算，提前做好土地增值稅頂層規(guī)劃、合理的劃分清算單位、有效的安排分期、選擇有利的分攤方法和*清算時點，就有可能大幅降低土地增值稅。 

【課程講師】   
牛老師：知名房地產(chǎn)財稅實戰(zhàn)專家；清華大學總裁班客座教授；曾任某稅收籌劃事務所籌劃部經(jīng)理、副所長；曾任深圳某房地產(chǎn)財稅咨詢公司咨詢部總經(jīng)理；從事房地產(chǎn)稅務咨詢14年，擅長房地產(chǎn)財稅風險檢查、土增稅模擬清算、全程稅收籌劃，出具的方案以實用性強、可落地見長。已指導130多家房地產(chǎn)企業(yè)240多個項目，成功實施稅收籌劃、土地增值稅清算，代表企業(yè)有萬科、首開置業(yè)、河南建業(yè)、魯商置業(yè)、國華置業(yè)、奧倫達特色小鎮(zhèn)等。涵蓋住宅、商業(yè)、城市綜合體、舊城改造、特色小鎮(zhèn)等。編著出版有多部房地產(chǎn)財稅著作；主講課程《房地產(chǎn)全流程50個稅籌爆點解析與籌劃應對策略》、《土地增值稅清算實戰(zhàn)與籌劃應對》、《房地產(chǎn)稅負測算原理分析、模型設計與籌劃應對》等，課程引經(jīng)據(jù)典、實戰(zhàn)性強、信息量大、案例豐富，深受客戶和學員一致好評。

【課程亮點】   
1、系統(tǒng)梳理土地增值稅清算流程；
2、現(xiàn)場解決清算中焦點爭議問題；
3、全面分享千錘百煉的實戰(zhàn)思維；
4、全面剖析真實成功的籌劃案例。

【課程對象】   
各房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】   
一、當前經(jīng)濟、房地產(chǎn)、稅收形勢應對
二、土地增值稅清算前期的準備與安排
1．土地增值稅征收范圍和特點
2．土地增值稅征管流程剖析
3．土地增值稅清算條件把控與節(jié)點應對
4．土地增值稅二次清算風險管理
5．清算單位的適用與補救
6．賬套設置的風險與技巧
7．產(chǎn)品對象分類的適用與選擇
8．稅局土地增值稅審核要點分析
9．票據(jù)的風險管理與應對
三、土地增值稅收入的確認與籌劃
10．收入組成與確認的時點處理
11．土地增值稅收入確認與其它稅種的協(xié)調(diào)
12．買一贈一的處理方法與收入確認
13．價格偏低的的風險與合理利用（含案例）
14．違約金與價外費用確認
四、成本、費用的分攤與籌劃
15．土地增值稅申報表架構剖析
16．土地、開發(fā)成本剖析與特殊應對
17．財政返還的土地增值稅處理
18．開發(fā)間接費與利息的處理
19．代收費用的分類與應對
20．扣除項目的管理與協(xié)調(diào)
21．公共配套設施的處理與建造時點的協(xié)調(diào)
22．清算面積的確認
23．地下車位等建筑的稅務處理與籌劃
24．單位成本、費用的確認方法與尾盤處理
25．建安預警值的控制與工程造價運用
26．成本核算流程分析
27．土地與開發(fā)成本分攤的處理與方法選擇
28．特殊分攤方法適用條件分析
五、土地增值稅特殊問題處理與應對
29．投資、分立、項目收購的土地成本確認
30．案例解析股權轉讓之土地增值稅規(guī)避
31．城市更新、舊城改造之拆遷還房稅務處理
32．“限低價、競配建”拿地方式之土地增值稅清算
33．紅線外成本的處理
34．關聯(lián)交易籌劃與運用
35．裝修裝飾業(yè)務的合理利用
六、土地增值稅清算籌劃實戰(zhàn)分享
36．稅負動態(tài)測算模型的設計技巧
37．征收方式的轉化協(xié)調(diào)
38．土地增值稅、所得稅退稅安排
39．清算方案選擇與稅企關系協(xié)調(diào)
40．尾盤與舊房的土地增值稅處理
七、土地增值稅實戰(zhàn)案例解析與答疑

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