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房地產(chǎn)企業(yè)涉稅問(wèn)題解析
                                                 
【課程背景】
   房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，它不僅僅有自己的企業(yè)所得稅處理辦法，也有自己的增值稅處理辦法，甚至，土地增值稅也幾乎是為房地產(chǎn)量身定做的，其主要收入來(lái)源也是房地產(chǎn)。但是，房地產(chǎn)的稅負(fù)率卻大不相同。有的整體稅負(fù)率在3.8-5%，有的是6-8%，而有的卻達(dá)到驚人的9-30%！為什么差距如此之大？正常的房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的稅負(fù)大環(huán)境 下，最優(yōu)稅負(fù)率是多少？正常稅負(fù)率是多少？萬(wàn)科集團(tuán)如何做到公司整體稅負(fù)率=6.83%？增值稅稅負(fù)率=0.89%？企業(yè)所得稅稅負(fù)率=3.54%，土地增值稅稅負(fù)率=1.9%的？
   根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)的整體稅負(fù)率在3.8-5%屬于財(cái)稅系統(tǒng)非常健康；稅負(fù)率在6-8%算是財(cái)稅系統(tǒng)比較健康；稅負(fù)率為9-20%屬于未經(jīng)籌劃，自然發(fā)展的財(cái)稅系統(tǒng)；20%以上屬于病態(tài)財(cái)稅系統(tǒng)——公司的存在就是為了給國(guó)家納稅。
   如此大的差距是如何產(chǎn)生的？一個(gè)十億元的盤(pán)，納稅總額竟然可以*交稅3800萬(wàn)到最高交稅3億！?其中固然有房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程與稅收操作的特殊性，但更重要的原因是財(cái)稅系統(tǒng)未經(jīng)科學(xué)設(shè)計(jì)。而且，由于決定房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要稅種——土地增值稅是地方稅種，導(dǎo)致同一部稅法，各地理解，執(zhí)行有天壤之別。其他稅種，也是如此。由此，就形成了很多邊緣性的問(wèn)題，給企業(yè)帶來(lái)了困擾，也帶來(lái)了機(jī)會(huì)!如何化困擾為機(jī)會(huì)？變被動(dòng)為主動(dòng)？巧妙利用政策，讓企業(yè)做到安全的同時(shí)，稅后利潤(rùn)最高才是目的。
   如何能在不違法的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)科學(xué)設(shè)計(jì)，合法少交稅呢？根本不是如何做賬的問(wèn)題，而是如何根據(jù)稅法邊緣如何設(shè)計(jì)你的方案的問(wèn)題，今天的內(nèi)容，就是為這些問(wèn)題的解決而設(shè)計(jì),解決公司的所有涉稅點(diǎn)的分析，為我利用，讓企業(yè)輕裝上陣，安全降稅，穩(wěn)健發(fā)展。

【課程收益】
1、房地產(chǎn)全程疑難問(wèn)題解析，讓你的企業(yè)稅收優(yōu)化到*點(diǎn)。
2、根據(jù)不同涉稅點(diǎn)，深入解析，指明方向。
3、不交冤枉稅，用足優(yōu)惠稅，開(kāi)展籌劃稅，交足應(yīng)交稅享。

【課程對(duì)象】
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商集團(tuán)高層、房地產(chǎn)企業(yè)高管、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理、房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員

【課程大綱】
第一節(jié)  籌建初期的稅收籌劃方案
一、設(shè)立公司股東的籌劃
什么樣的股權(quán)構(gòu)架最適合房地產(chǎn)？如何設(shè)計(jì)？利弊是什么？
案例：股權(quán)轉(zhuǎn)讓如何從繳稅一個(gè)多億到不交稅？
二、個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資稅收規(guī)劃
如何利用非貨幣投資做到不交稅，晚交稅？
三、新設(shè)項(xiàng)目公司購(gòu)買(mǎi)土地的籌劃
案例解析：買(mǎi)地幾種方式，小心有大坑！如何識(shí)別并避免？
四、土地使用權(quán)不變更項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)的籌劃
項(xiàng)目合作，如何做到轉(zhuǎn)移虧損？如何變不能抵扣為隨意抵扣？
五、土地使用稅、契稅的納稅時(shí)間規(guī)劃
案例：土地使用稅也能籌劃？如何做到不交？少交？晚交？這是技術(shù)活！
六，新公司小規(guī)模期間增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣籌劃
增值稅不能抵扣，那是因?yàn)槟慵夹g(shù)不行！讓抵扣合法且隨心所欲！
七， 銀行不給房地產(chǎn)貸款，如何解決？如何利用供應(yīng)鏈金融，解決房地產(chǎn)融資問(wèn)題？
八， 講故事，也能節(jié)稅？而且大量節(jié)稅？
呈現(xiàn)方式：案例，表格，數(shù)據(jù)，講解

第二節(jié)  開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收籌劃方案
一、如何籌劃合法有效憑證？為什么你的票不能抵扣？如何才能做到合法抵扣？
二、采購(gòu)環(huán)節(jié)，如何比價(jià)？13%專(zhuān)票和普票比例是多少？
三、房地產(chǎn)企業(yè)也能加計(jì)抵扣？如何做到？
五、擴(kuò)大固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)核算范圍如何規(guī)劃？
六、一般計(jì)稅進(jìn)項(xiàng)稅額認(rèn)證抵扣籌劃
七、貸款服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額也能抵扣？如何做到？
八、關(guān)聯(lián)方交易稅收籌劃
九、集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)方無(wú)償占用資金的籌劃
十、從小規(guī)模納稅人購(gòu)買(mǎi)苗木等業(yè)務(wù)規(guī)劃？
十一、單位向個(gè)人租房，如何簽合同？
十二：合作開(kāi)發(fā)，如何籌劃？
大型合作開(kāi)發(fā)案例剖析，讓你頓悟！
十三 多項(xiàng)目配建房，在一個(gè)項(xiàng)目里建設(shè)，如何分配到各個(gè)項(xiàng)目公司？
十四  紅線外成本不能扣？按我說(shuō)的，你就能扣！而且土增稅還能加計(jì)！
呈現(xiàn)方式：案例，討論，數(shù)據(jù)，講解

第三節(jié)  銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案
一、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為什么很重要？如何破解？
二、企業(yè)所得稅收入案例：擔(dān)保損失，如何確認(rèn)損失？如何實(shí)現(xiàn)盈虧公司之間的利潤(rùn)互動(dòng)？
三、設(shè)立分支機(jī)構(gòu)分解收入如何合理籌劃？
四、靈活用工平臺(tái)，如何防范風(fēng)險(xiǎn)？
案例：上海樂(lè)店超市如何簽了靈活用工合同還敗訴？
案例：山東抓捕40多人!因?yàn)樘撻_(kāi)，為什么？
深度：靈活用工，為何如此企業(yè)趨之若鶩？
四、拆遷房屋實(shí)物補(bǔ)償處理籌劃
五、折扣銷(xiāo)售、低價(jià)銷(xiāo)售：如何掌握一個(gè)合理的稅法的度？
六、售后回租促銷(xiāo)的稅收方案
案例：售后回租，怎么操作才合法而且稅負(fù)低?一般人想不到。。。
七，買(mǎi)一贈(zèng)一，如何做到不交稅？
八、以老帶新”獎(jiǎng)勵(lì)稅收規(guī)劃
九、車(chē)位!車(chē)位！車(chē)位！如何破解車(chē)位的涉稅問(wèn)題？終于有答案了
十、買(mǎi)房送裝修，為什么企業(yè)這么熱衷？
十一、房企出租房，如何做到不交冤枉稅？
十二，講故事，如何省稅？
呈現(xiàn)方式：案例，討論，數(shù)據(jù)，講解

第四節(jié)  個(gè)人所得稅稅收籌劃方案
一、年薪五十萬(wàn)，如何發(fā)放最省稅？
二、年終獎(jiǎng)、股權(quán)激勵(lì)的稅收籌劃
三、營(yíng)銷(xiāo)人員業(yè)績(jī)提成如何籌劃？
四，高管年薪百萬(wàn)，卻不用交一分錢(qián)稅還合理合法？如何做到？
案例，流程，依據(jù)
五、私車(chē)公用，如何籌劃，讓企業(yè)和個(gè)人都滿(mǎn)意？
六、股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)绾巫龅綇睦U稅幾百萬(wàn)到一分錢(qián)不交？
案例一：法人企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓
案例二：地產(chǎn)公司持有礦業(yè)股轉(zhuǎn)如何從一億個(gè)稅到不交稅？
案例三：稅局說(shuō)你偷稅3000萬(wàn)，罰款3倍，滯納金6000萬(wàn)！如何化險(xiǎn)為夷，毫發(fā)無(wú)損？
七、關(guān)聯(lián)公司兩處兼職籌劃
呈現(xiàn)方式：表格，討論，數(shù)據(jù)，講解

第五節(jié)  完工后期的稅收籌劃方案
一、完工交房時(shí)間的選擇規(guī)劃
交房差一天，繳稅差一年！
二、對(duì)象報(bào)備錯(cuò)了，別的就都錯(cuò)了！
三、項(xiàng)目完工，交完土增稅，形成大窟窿！如何彌補(bǔ)？潘石屹用實(shí)際行動(dòng)告訴你！
四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓撤資減資籌劃
不干了，撤資！別著急，這里也有道道！
五、母子公司之間資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)稅收籌劃
六、虧損企業(yè)彌補(bǔ)虧損利用規(guī)劃
七、利用企業(yè)分立低稅負(fù)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)籌劃
八、企業(yè)注銷(xiāo)，你只知道清算？必須交稅？那你就多繳稅了！

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅問(wèn)題解析