產(chǎn)品的策劃、定位、成本控制與設(shè)計價值創(chuàng)造及案例分析
講師：周老師 瀏覽次數(shù)：2647
課程描述INTRODUCTION
房地產(chǎn)產(chǎn)品定位
培訓(xùn)講師：周老師
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
房地產(chǎn)產(chǎn)品定位
【課程背景】
產(chǎn)品始終都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的根本，也是所有企業(yè)最為核心的市場競爭力。產(chǎn)品定位是房地產(chǎn)項目中贏得市場的鑰匙，并能有效地形成競爭力。那么該如何提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品競爭力呢？要實現(xiàn)產(chǎn)品線開發(fā)，就要進(jìn)行產(chǎn)品線創(chuàng)新研究。提高產(chǎn)品競爭力、提高項目投資收益率才是最終目的。將創(chuàng)新產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為可獲得更高投資回報的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，是企業(yè)必須要解決的一大戰(zhàn)略問題。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)從自身實際情況出
發(fā)，不斷改善產(chǎn)品定位工作。
本次課程，講師通過案例及演練解密所經(jīng)手的地產(chǎn)項目的設(shè)計價值創(chuàng)造及設(shè)計管理效率提升的諸多方面，系統(tǒng)解析房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計與定位研策、總圖定位的重要性、如何真正做好定位調(diào)研、精準(zhǔn)定位產(chǎn)品、定位精準(zhǔn)研策、土地價值再創(chuàng)造、產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品線開發(fā)、成本前控等重要環(huán)節(jié)。為學(xué)員們所面對的每一個疑惑，每一個容易忽略的環(huán)節(jié)都給予了循循善誘的講解。
【課程收益】
痛點出發(fā)：所有項目都有利潤的糾結(jié)，我們用經(jīng)營思維選產(chǎn)品，一發(fā)命中。
簡單粗暴：用最短的時間，掌握最好用的套路
立竿見影：用周博士產(chǎn)品選擇器，無需強(qiáng)排，瞬間找到利潤最高的產(chǎn)品
全程實戰(zhàn)：現(xiàn)場解決實戰(zhàn)項目的實際問題
【培訓(xùn)對象】
1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總裁、總經(jīng)理、項目總、副總經(jīng)理、總裁辦等高層領(lǐng)導(dǎo)
2、集團(tuán)、區(qū)域、城市公司設(shè)計、營銷負(fù)責(zé)人，項目總經(jīng)理，城市公司總經(jīng)理
3、地產(chǎn)設(shè)計管理人員及地產(chǎn)研發(fā)人員（總建筑師、設(shè)計總監(jiān)、設(shè)計經(jīng)理、設(shè)計主管、以及建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、室內(nèi)、景觀等專業(yè)設(shè)計人員）
4、建筑設(shè)計院、建筑設(shè)計公司高層領(lǐng)導(dǎo)及各專業(yè)負(fù)責(zé)人等。
【課程大綱】
第一部分：如何構(gòu)建產(chǎn)品力提升的組織能力及操作方法
一、讓設(shè)計部成為公司產(chǎn)品的中樞
案例分享：如何處置和營銷、工程、成本等多部門的協(xié)調(diào)
演練：當(dāng)成本部要求設(shè)計降低標(biāo)準(zhǔn)時，怎樣應(yīng)對？
二、快速建立產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化體系
案例分享：產(chǎn)品系建立的構(gòu)架
演練：現(xiàn)場填寫設(shè)計成果中的錯漏清單表
三、迭代設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的高效方法
案例分享：如何通過迭代，實現(xiàn)團(tuán)隊和產(chǎn)品質(zhì)量的雙重提升
演練：假如客戶反映窗戶漏水了，怎樣改進(jìn)設(shè)計質(zhì)量？
四、產(chǎn)品經(jīng)營意識和能力提升
案例分享：限價環(huán)境下的產(chǎn)品策略
演練：某項目市場價格4萬，限價3.2萬，樓面地價2.2萬，是否應(yīng)該做產(chǎn)品組合？
五、主動優(yōu)化，免除設(shè)計責(zé)任風(fēng)險
案例分享：優(yōu)化工作切入深度和方法
演練：優(yōu)化重點排序
六、與資源單位的溝通能力提升
案例分享：成功處理支付嚴(yán)重缺位情況下的設(shè)計配合
演練：已經(jīng)簽訂施工圖的設(shè)計公司設(shè)計質(zhì)量差，怎樣扭轉(zhuǎn)質(zhì)量問題？
七、設(shè)計人員職業(yè)進(jìn)級路徑
案例分享：遵循職場四規(guī)則、鍛煉一能力
演練：設(shè)計人員進(jìn)級*的挑戰(zhàn)是什么？
第二部分：房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃類型、決策依據(jù)、決策邏輯及案例操作分析
一、區(qū)分三大策劃的差異
1.概念策劃
2.產(chǎn)品策劃
3.營銷策劃
案例分享：星耀五洲項目的策劃混亂
演練：如果王志剛工作室合作，什么階段介入最有價值？
二、更新產(chǎn)品決策依據(jù)
案例分享：同一塊土地采取不同產(chǎn)品策略的依據(jù)有哪些.
演練：如果你自己創(chuàng)業(yè)應(yīng)該選擇什么行業(yè)作為你的產(chǎn)品？
三、明確產(chǎn)品策劃條件
1、產(chǎn)品策劃的三架馬車
①價格驅(qū)動②限制條件③品質(zhì)成本
2、產(chǎn)品策劃的三項原則：三個不博弈
案例分享：和政策博弈產(chǎn)品的風(fēng)險后果
演練：當(dāng)?shù)刈≌瑢痈叩囊笫嵌嗌?？有機(jī)會利用？
演練：交房時客戶發(fā)現(xiàn)玻璃上有條劃痕，但符合國家標(biāo)準(zhǔn)，我們應(yīng)該怎樣處理。
四、產(chǎn)品二級基因的決策邏輯 （7個七個維度讓你運籌帷幄）
1、資產(chǎn)模型 2、家庭結(jié)構(gòu)
3、項目規(guī)模 4、配套條件
5、企業(yè)價值 6、市場價格 7、面積區(qū)間
案例分享：長沙某項目的戶型區(qū)間的快速取值
演練：碧桂園是否應(yīng)該嘗試做高端產(chǎn)品？理由？
五、創(chuàng)造工具一次性選定產(chǎn)品一級基因
1.一級基因決定項目整體的收益
2.一級基因選擇器的設(shè)計
3.一級基因選擇器的應(yīng)用原來
4.一級基因產(chǎn)品取舍的依據(jù)是什么
5. 能否實現(xiàn)不強(qiáng)排也預(yù)知結(jié)果？
六、建立無內(nèi)耗、各行其職的決策機(jī)制
學(xué)員演練：模擬一個真實的項目，學(xué)員現(xiàn)場完成產(chǎn)品一、二級基因決策。
案例分享：產(chǎn)品基因選擇錯位，可能是滅頂之災(zāi)
學(xué)員演練：學(xué)員現(xiàn)場提供真實項目，現(xiàn)場做決策
第三部分：別墅、洋房、高層產(chǎn)品定位、策劃套路及案例分析
一、別墅類產(chǎn)品套路
1.別墅類產(chǎn)品謹(jǐn)防被情懷所坑
2. 別墅是否應(yīng)該做地下室，地下室多大合適？
3. 別墅是否應(yīng)該做挑空，是否越多越好？
4. 別墅的3重庭院有何意義？
案例講解：華夏幸福的別墅邏輯和產(chǎn)品特點
演練：現(xiàn)場判讀2套別墅的價值
二、洋房類產(chǎn)品套路
1.洋房容積率多少合適
2.洋房平面和小高層可以通用嗎
3.洋房產(chǎn)品如何價值*化
案例講解：創(chuàng)造洋房類產(chǎn)品賣點的思路
演練：放棄洋房產(chǎn)品直通庭院樓梯的原因是什么？
三、高層類產(chǎn)品套路
1.高層產(chǎn)品的面寬并非越寬越好
2.高層產(chǎn)品在哪幾種情況可以選擇小面寬
案例講解：四種特例選擇小面寬
演練：龍湖北京北城天街為什么要用小面寬？
四、戶型平面創(chuàng)新套路
1.一級空間共享型
2.二級尺度舒適型
3.三級功能細(xì)分型
案例講解：用各大地產(chǎn)公司產(chǎn)品進(jìn)行講解歸納
演練：評估案例戶型的改進(jìn)方法
五、立面效果控制套路
1.立面決定客戶交往成本
案例:分享立面溢價項目
2.順應(yīng)潮流的立面風(fēng)格選擇
3.以前流行的ArtDeco風(fēng)格到現(xiàn)在流行的新中式背后的邏輯分析
4.滿足政府的立面期望
5.*的成本是天際線造型
6.*的成本的沿街商鋪立面石材
7.立面溢價的基本套路
案例分享：用案例講解立面設(shè)計的三等級水平
演練：3張立面圖，選出最有設(shè)計感的一個
六、總圖布局套路
1.總圖布局的原則有哪些
2.總圖構(gòu)圖能夠創(chuàng)造什么價值
3.總圖案例評估
案例分享：總圖布局正確和錯誤帶來的效益差額
演練：指出總圖布局不合理的地方
七、“紙上談兵”把控園林效果
1.園林設(shè)計的邏輯
2.如何在圖上把控未來效果
3.總圖幾乎與園林成本與無關(guān)
4.過于復(fù)雜工藝導(dǎo)致無效成本
案例講解：園林效果控制只有四步驟（總圖-空間-文化-選材）
演練：請問在住宅小區(qū)園林設(shè)計中，處理高差時應(yīng)該優(yōu)選坡道還是臺階？
八、預(yù)控精裝效果和成本的方法
1.精裝平面設(shè)計
2.家具高度把握
3.精裝吊頂選擇
4.精裝墻面作用
5.精裝面材選擇
案例講解：平面、吊頂、家私、用材的設(shè)計要訣
演練：精裝設(shè)計中，最容易讓客戶覺得有設(shè)計感的是什么？
九、產(chǎn)品的驚艷展示套路及案例分析
1、一切從洗腦開始
案例圖解：最有效的方法就是空間不穩(wěn)定法則
2、售樓部功能布局
案例講解：構(gòu)建客戶信任的五個場所（接洽大廳、VIP、水吧、兒童活動、簽約室）場所設(shè)計
3、產(chǎn)品展示要領(lǐng)
1）住宅的產(chǎn)品模型等展示各不相同
2）商業(yè)的產(chǎn)品模型等展示各不相同
3）寫字樓的產(chǎn)品模型等展示各不相同
案例講解：某公司規(guī)劃展示效果
4、工法展示要領(lǐng)
案例分享：工法有2種，課堂圖示講解
5、衛(wèi)生間也有套路
6、樣板房不僅是戶型展示
案例講解：做幾套樣板房、選擇什么戶型來做樣板房，什么樣的樣板房容易打動客戶
7、庭院生活展示
案例講解：給樣板房打造一個別墅級別的體驗
8、樣板區(qū)整體驗收標(biāo)準(zhǔn)
案例講解：重金打造樣板區(qū)的失敗案例以及樣板區(qū)易范錯誤
學(xué)員演練：模擬一個項目展示區(qū)，學(xué)員現(xiàn)場修改客戶動線，獲得客戶青睞。
第四部分地庫設(shè)計與項目整體成本控制
一、地庫降成本法則
1、產(chǎn)品策劃階段的地下室面積預(yù)估
案例講解：2.0、2.2、4.0、7.0容積率地下室面積預(yù)估
2、脫開主體施工之優(yōu)劣分析
案例講解：某上市地產(chǎn)公司一體化施工和分體施工帶來的成本差異
3、塔樓下部空間的應(yīng)用與設(shè)計
案例講解：應(yīng)用案例分享，塔樓下部空間界定創(chuàng)造的價值
4、機(jī)械車位的應(yīng)用條件
案例講解：用工具計算機(jī)械車位使用的零界點
5、單層和多層地下室成本分析
案例講解：多層與單層地下室的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)差異
6、大小柱網(wǎng)優(yōu)劣對比
案例講解：大柱網(wǎng)和小柱網(wǎng)的成本差異
7、車庫層高的成本敏感度分析
案例講解：現(xiàn)場計算層高每增加一米的代價
8、固定地下室總面積條件下的優(yōu)化設(shè)計對策
案例講解：成都、西安等地方性政策約束下的優(yōu)化方案
9、哪些設(shè)備功能是可以設(shè)置在塔樓下面
案例講解：老師提供表格化的內(nèi)容，作為檢查設(shè)備用房位置選擇對否的工具。
10、地下室新技術(shù)分析（loft、夾層、耦合）
案例講解：LOFT技術(shù)的應(yīng)用優(yōu)勢與劣勢
11、地下室結(jié)構(gòu)優(yōu)化創(chuàng)造的價值
案例講解：地庫優(yōu)化效果預(yù)判方法應(yīng)用
12、影響停車效率的相關(guān)指標(biāo)分析
地庫優(yōu)化案例分享
13、現(xiàn)場測評學(xué)員項目的地下室優(yōu)化空間
學(xué)員演練：用自己現(xiàn)有項目測算優(yōu)化空間
二、隨影同行的成本控制套路
1.方案階段成本控制要務(wù)，針對樓間距、山墻間距、開間選擇方法
2.單體階段控制方法，針對低層、多層、高層、寫字樓的成本控制方法
3.材料選擇原則，針對高單價產(chǎn)品和高用量產(chǎn)品的控制方法
4.園林成本控制方法
5.精裝成本控制方法
案例講解：遵循控制成本三法則，人人都能成為成本控制高手
演練：學(xué)員列舉一項高單價或者高數(shù)量材料的控制手段
三、產(chǎn)品力和成本匹配模型
產(chǎn)品系列=產(chǎn)品的多維度成本組合
案例講解：不同產(chǎn)品特點和成本匹配形成的不同企業(yè)優(yōu)勢
演練：用產(chǎn)品力-成本匹配模型說明自己企業(yè)的核心能力是怎樣構(gòu)成的
【講師簡介】周老師
華中科技大學(xué)管理學(xué)博士。17年地產(chǎn)總經(jīng)理經(jīng)歷，實戰(zhàn)派專家。建筑設(shè)計公司合伙人，多家企業(yè)顧問，多家地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)公司合伙人，多家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)核心講師。
原百強(qiáng)某上市公司副總經(jīng)理，先后在深圳、北京、三亞等地任職，具有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗和理論功底。對產(chǎn)品設(shè)計與策劃、有自己獨到見解，形成了可行、高效、能復(fù)制的系列戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，每次都能讓學(xué)員腦洞大開，并且付諸于工作之中。引用多個實操案例邏輯思維強(qiáng)、課程內(nèi)容生動有趣、具有可操作性“落地式”特色。
講師創(chuàng)新能力突出，曾獲9項國家專利。地產(chǎn)產(chǎn)品：1.0容積率聯(lián)排；0.7-0.8容積率雙拼；130平米別墅0.8容積率； 1.8容積率別墅生活的洋房；高層創(chuàng)新戶型；產(chǎn)品基因選擇器（用10分鐘決策產(chǎn)品）。
服務(wù)過的客戶：金科、中建、招商、金茂、華發(fā)、金輝、祥生、國華、華鴻、新城、中電建、中糧、中鐵、中交、中鐵建、金融街、北京住總、北京城投、旭輝、幸福時代、越秀、珠江實業(yè)、云南泰興隆等
房地產(chǎn)產(chǎn)品定位
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