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無(wú)效成本降低

【課程背景】
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)四十年的發(fā)展，已經(jīng)從百花齊放的黃金時(shí)代，經(jīng)歷多次的調(diào)控，進(jìn)入殘酷的橫盤(pán)時(shí)代，房?jī)r(jià)不再有預(yù)期，競(jìng)品對(duì)手不按常規(guī)出牌，項(xiàng)目利潤(rùn)被逐步蠶食。跑馬圈地的土地紅利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，政策紅利也已消失，沒(méi)有利潤(rùn)就沒(méi)有發(fā)展 ，房企如何守住利潤(rùn)？只能向管理要紅利，成本管理是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中的一個(gè)非常重要的專(zhuān)業(yè)模塊。
從成本的角度來(lái)看，無(wú)效成本的管控是一個(gè)重點(diǎn)也是難點(diǎn)，因?yàn)闊o(wú)效成本的產(chǎn)生來(lái)自地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，各個(gè)專(zhuān)業(yè)，各個(gè)參與部門(mén)和人員，如何有效管控?zé)o效成本一直是房企的重大難題。無(wú)效成本的管控水平是反應(yīng)房企成本管控體系建設(shè)和成本管控落地能力的重要衡量指標(biāo)。

【課程收益】
1.系統(tǒng)剖析地產(chǎn)項(xiàng)目全周期成本和各類(lèi)無(wú)效成本，分層分類(lèi)分結(jié)構(gòu)；
2.分判房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中無(wú)效成本的產(chǎn)生及成因；
3.全面系統(tǒng)地處理無(wú)效成本，并制定機(jī)制和措施防范無(wú)效成本；
4.借鑒標(biāo)桿房企工具模板，直接套用，幫助工作效率提升；
5.借鑒無(wú)效成本識(shí)別與管控解決方案：減少項(xiàng)目無(wú)效成本發(fā)生，提高成本管理水平，提高項(xiàng)目管理效率和提升經(jīng)營(yíng)收益。

【課程大綱】
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本費(fèi)用與無(wú)效成本的構(gòu)成
1.地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本費(fèi)用、有效成本和無(wú)效成本定義
2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本增加的主動(dòng)被動(dòng)判定方式
3.有效成本與無(wú)效成本的界定
4.無(wú)效成本計(jì)算公式
5.無(wú)效成本對(duì)利潤(rùn)的影響
6.無(wú)效成本管理中的職責(zé)與分工

二、無(wú)效成本產(chǎn)生的原因、現(xiàn)象表現(xiàn)與分層分類(lèi)分結(jié)構(gòu)解析
1.無(wú)效成本在哪些部門(mén)中形成及原因分析
2.無(wú)效成本在開(kāi)發(fā)的哪些階段過(guò)程形成，成因分析
3.無(wú)效成本如何快速識(shí)別
4.七大類(lèi)無(wú)效成本的形成原因分析
5.土地類(lèi)成本：2項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無(wú)效成本與產(chǎn)生原因分析
6.營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)類(lèi)成本：3項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無(wú)效成本與產(chǎn)生原因分析
7.管理費(fèi)類(lèi)成本：2項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無(wú)效成本與產(chǎn)生原因分析
8.稅收類(lèi)成本：6項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無(wú)效成本與產(chǎn)生原因分析
9.法律風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)成本：3項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無(wú)效成本與產(chǎn)生原因分析
10.工程類(lèi)成本：4大分類(lèi)27項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無(wú)效成本與產(chǎn)生原因分析
1)設(shè)計(jì)失誤：造成的無(wú)效成本及內(nèi)容分析
【案例解析】設(shè)計(jì)失誤類(lèi)案例
典型案例：1-31（規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、強(qiáng)電、弱電、消防、裝修、門(mén)窗、節(jié)能、設(shè)備、部品、地庫(kù)、售樓處、景墻、設(shè)備平臺(tái)、商鋪、示范區(qū)、審圖、廚房、結(jié)構(gòu)與景觀沖突、入戶(hù)單元、電梯前室）
①案例背景 ②無(wú)效成本判定 ③整改補(bǔ)救動(dòng)作及管理提升措施
2)政府罰款：造成的無(wú)效成本及內(nèi)容分析
【案例解析】政府罰款類(lèi)案例
典型案例：1-3（違反規(guī)定、政策不熟、繳付類(lèi)）
①案例背景 ②無(wú)效成本判定 ③整改補(bǔ)救動(dòng)作及管理提升措施
3)管理失誤：造成的無(wú)效成本及內(nèi)容分析
【案例解析】管理失誤類(lèi)案例
典型案例：1-69（、施工組織、開(kāi)口、預(yù)埋失誤、品質(zhì)提升、樣板房搶工、基礎(chǔ)放坡、無(wú)證施工、樁基檢測(cè)、入戶(hù)大堂、定標(biāo)單位二失誤、*價(jià)定標(biāo)失誤、定價(jià)差異、測(cè)繪、遺留未遷移、泥漿費(fèi)用、停工浪費(fèi)、退場(chǎng)索賠、樁型更改、塌方處理、銷(xiāo)售要求、搶首開(kāi)、樣板房調(diào)整、搶前施工、拆改、預(yù)留錯(cuò)誤、拆改拆除、甩項(xiàng)增加、閑置退場(chǎng)、結(jié)構(gòu)沖突、養(yǎng)護(hù)增加、雨季增加費(fèi)用、外墻涂料、直委價(jià)差、退場(chǎng)價(jià)差、營(yíng)銷(xiāo)承諾、規(guī)劃后期增加、季節(jié)性增加、圖紙不交圈、恢復(fù)費(fèi)用、窗處理、停車(chē)位、尺寸把握不準(zhǔn)、變壓器、吊頂效果、樣板房合圖錯(cuò)誤、完善設(shè)計(jì)效果、人防類(lèi)、景觀示范區(qū)、字體標(biāo)識(shí)、效果把控、白圖藍(lán)圖不一致、后期二改、欄桿工程、人行道、踢腳線、幼兒園溝通、計(jì)容差異、進(jìn)戶(hù)門(mén)內(nèi)外開(kāi)、效果差異、營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)放）
①案例背景 ②無(wú)效成本判定 ③整改補(bǔ)救動(dòng)作及管理提升措施
4)延期交付：造成的無(wú)效成本及內(nèi)容分析
【案例解析】延期交付類(lèi)案例
典型案例：（合同延期、整改延期）
①案例背景 ②無(wú)效成本判定 ③整改補(bǔ)救動(dòng)作及管理提升措施
11.非經(jīng)濟(jì)賬類(lèi)成本：2大分類(lèi)3項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無(wú)效成本與產(chǎn)生原因分析

三、項(xiàng)目前期階段無(wú)效成本的產(chǎn)生與案例詳解
1.土地拓展階段無(wú)效成本產(chǎn)生的原因及案例解析
a)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)，方案強(qiáng)排粗，成本測(cè)算不準(zhǔn)。
b)政策規(guī)范解讀不清晰。
c)場(chǎng)地條件調(diào)研不足。
2.方案階段無(wú)效成本產(chǎn)生的原因及案例解析
a)產(chǎn)品定位不合理、不清晰、不準(zhǔn)確，導(dǎo)致定位后期修改。
b)產(chǎn)品配置不嚴(yán)謹(jǐn)、不適配、不精準(zhǔn)。
c)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路不明確，總圖布置、產(chǎn)品排布不符合不符合運(yùn)營(yíng)要求。
d)規(guī)范理解不到位，圖紙質(zhì)量差。
e)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)，成本超標(biāo)。
3.施工圖設(shè)計(jì)及施工階段無(wú)效成本產(chǎn)生的原因及案例解析
a)施工圖指標(biāo)測(cè)算差別導(dǎo)致的與方案指標(biāo)的差異，損失核心指標(biāo)。
b)建筑設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)。
c)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)。
d)機(jī)電設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)。
e)景觀/室內(nèi)設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)。
f)錯(cuò)漏空缺產(chǎn)生的無(wú)效成本。

四、無(wú)效成本處理原則
1.公開(kāi)披露原則：如何通過(guò)信息平臺(tái)將無(wú)效成本從項(xiàng)目發(fā)起直至有效披露至集團(tuán)
2.無(wú)效成本的抵扣原則：
a)實(shí)際發(fā)生無(wú)效成本的金額確定原則（區(qū)分有成就共享和無(wú)成就共享不同情況）
b)單項(xiàng)目及多項(xiàng)目無(wú)效成本罰款的原則
c)單項(xiàng)目及多項(xiàng)目中無(wú)效成本抵扣罰款的順序
3.監(jiān)督檢查及獎(jiǎng)罰機(jī)制：
a)過(guò)程階段的檢查和處罰機(jī)制設(shè)計(jì)
b)結(jié)算關(guān)門(mén)階段的檢查和處罰機(jī)制設(shè)計(jì)
4.無(wú)效成本預(yù)留：
a)無(wú)效成本預(yù)留的比例計(jì)提
b)無(wú)效成本抵扣約定
c)無(wú)效成本預(yù)留抵扣上限設(shè)定

五、無(wú)效成本的核算原則
1.罰款類(lèi)無(wú)效成本核算原則
2.賠償類(lèi)無(wú)效成本核算原則
3.變更簽證類(lèi)無(wú)效成本核算原則
4.合同補(bǔ)充協(xié)議類(lèi)無(wú)效成本核算原則
5.費(fèi)用增加類(lèi)無(wú)效成本核算原則

六、項(xiàng)目無(wú)效成本的控制
1.無(wú)效成本管理的過(guò)程程序
2.無(wú)效成本的統(tǒng)計(jì)分析方法
3.合同無(wú)效成本分析
4.月無(wú)效成本分析
5.項(xiàng)目無(wú)效成本分析
6.無(wú)效成本的成本系統(tǒng)操作流程
7.無(wú)效成本晾曬，多途徑公開(kāi)，責(zé)任約談
8.無(wú)效成本的抽查與督辦
9.無(wú)效成本管理的123數(shù)字密碼

七、降低無(wú)效成本提升項(xiàng)目收益的措施
1.拿地階段漏斗篩選與風(fēng)險(xiǎn)排查及標(biāo)桿房企案例解析
2.定位與設(shè)計(jì)階段降低無(wú)效成本的措施
3.圖紙階段降低無(wú)效成本的措施
4.施工階段降低無(wú)效成本的措施
5.招標(biāo)階段降低無(wú)效成本的措施
6.銷(xiāo)售端降低無(wú)效成本的措施
7.無(wú)效成本對(duì)標(biāo)與管控
8.無(wú)效成本優(yōu)化：如何降低項(xiàng)目無(wú)效成本，提升成本管理水平
9.契約責(zé)任下目標(biāo)成本包干及無(wú)效成本管控
10.標(biāo)桿房企成本零浪費(fèi)計(jì)劃與實(shí)施
11.成本管理的閉環(huán)與業(yè)務(wù)提升
案例1：地庫(kù)無(wú)效成本研究分析與應(yīng)對(duì)措施
案例2：產(chǎn)品設(shè)計(jì)無(wú)效成本控制與優(yōu)化
案例3：管理無(wú)效成本優(yōu)化提升方案與落地

【課程講師】
伍老師：
歷任：萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科百萬(wàn)平方城市綜合體項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人；
多家標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域及集團(tuán)成本副總、成本總、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)總、大運(yùn)營(yíng)副總裁（分管研發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、品質(zhì)、成本、招采、計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)）。
專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)：
項(xiàng)目管理碩士，20年成本管理及項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)；
熟悉主流標(biāo)桿地產(chǎn)成本管理體系與項(xiàng)目操作實(shí)踐，在住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成本管理與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理方面擁有豐富經(jīng)驗(yàn)；
同濟(jì)大學(xué)、浙江大學(xué)EDP客座高級(jí)講師。
授課風(fēng)格：
配合度很高，根據(jù)學(xué)員需求定制內(nèi)容，具有很強(qiáng)的針對(duì)性，對(duì)方法、工具的總結(jié)提煉很到位，很有系統(tǒng)性，且能切中要點(diǎn)，給到學(xué)員很多啟發(fā)。具有較強(qiáng)的解決問(wèn)題能力?，F(xiàn)場(chǎng)控場(chǎng)能力較強(qiáng)。
授課經(jīng)歷：
已作多次公開(kāi)課和為多家房企作內(nèi)訓(xùn)，參訓(xùn)學(xué)員知名地產(chǎn)企業(yè)有：凱德、萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)、中海、招商蛇口、恒大地產(chǎn)、碧桂園、綠地集團(tuán)、保利集團(tuán)、富力地產(chǎn)、金地集團(tuán)、中建地產(chǎn)、瑞安、合景泰富、嘉華集團(tuán)、越秀集團(tuán)、金科地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、中國(guó)金茂、中信地產(chǎn)、旭輝地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、中鐵集團(tuán)、首地集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)、北科建集團(tuán)、佳兆業(yè)、蘇寧環(huán)球、京投銀泰、大華集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)、上投集團(tuán)、城開(kāi)集團(tuán)等。

無(wú)效成本降低