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房地產(chǎn)項目管控

課程背景：
隨著土地資源的稀缺，土拍市場競爭激勵，尤其是在限售、限價等一系列調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存盈利空間變得越來越狹小，因此，房企間通過合作相互借力、聯(lián)合開發(fā)緩解資金壓力，降低運營風(fēng)險，優(yōu)化資源配置，是未來發(fā)展的一個趨勢。但隨著房地產(chǎn)企業(yè)合作項目越來越多，合作開發(fā)項目的管理問題越發(fā)突出。由于合作協(xié)議約定不清楚、模糊地帶較多導(dǎo)致后續(xù)過程管控困難，由于對于合作項目開發(fā)經(jīng)驗不足，且合作項目缺少一套體系化的管控標準，導(dǎo)致合作項目管控目標出現(xiàn)了嚴重偏差。
本課程將從“選好合作伙伴”、“選好合作模式”、“談好合作協(xié)議”、“管好合作過程”等方面系統(tǒng)深入解析合作項目管控之道。

課程特色：
1.標桿解讀：萬科、旭輝、陽光城、融創(chuàng)等業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)合作項目全過程管控*實踐解讀；
2.系統(tǒng)視角：基于“業(yè)務(wù)+稅務(wù)+法律”三個視角系統(tǒng)闡述合作項目全過程管控的操作手法；
3.量體裁衣：針對不同發(fā)展階段及不同規(guī)模的企業(yè)提供針對性的案例分享及建議；
4.價值導(dǎo)向：基于價值導(dǎo)向的原則重點關(guān)注通過管控要點的識別達到效率、效益與風(fēng)險的平衡。

培訓(xùn)方式: 課堂講授、案例分析、互動答疑
課程對象：中高管團隊、項目管理團隊、財稅風(fēng)控團隊
培訓(xùn)時長：2天

課程大綱： 
第一天：業(yè)務(wù)實操篇：《房地產(chǎn)合作項目全過程管控》
一、引言：是什么樣的形勢及因素引發(fā)地產(chǎn)公司合作頻發(fā)？ 
二、房地產(chǎn)行業(yè)合作開發(fā)趨勢
1、*100各梯隊房企集中度變化趨勢
2、2016年-2018年部分領(lǐng)先企業(yè)權(quán)益金額/流量金額占比
3、限價政策出臺、土地供應(yīng)縮減、土地成本升高，導(dǎo)致項目經(jīng)營壓力大
4、拿地門檻變高、獲取土地難度加大成為企業(yè)合作一關(guān)鍵因素
5、合作開發(fā)作為房企的一種經(jīng)營方式，主要基于四大目的
6、合作項目全過程管理拼圖
案例剖析：碧桂園前期開發(fā)流程及管控要點
三、房地產(chǎn)合作開發(fā)模式概述 
1、房地產(chǎn)合作項目前期合作模式與后期開發(fā)管理模式
前期開發(fā)：收購/合作拿地/前期融資
后期開發(fā)：我方操盤/對方操盤/聯(lián)合操盤
案例剖析：小股操盤、委托代建
2、資產(chǎn)收購模式解讀
3、股權(quán)收購模式解讀
4、合作拿地模式解讀
5、前期融資合作模式解讀
四、合作項目全過程管控要點
1、合作開發(fā)項目的334要點：
投資研判3大要素 
協(xié)議簽訂3大管控關(guān)鍵點 
運營管控4大核心 
2、投資研判要點及標桿案例解析
2.1合作方式選擇
案例剖析：旭輝地產(chǎn)——知名標桿型龍頭企業(yè)：共同拿地，收益分成，視情況
案例剖析：旭輝地產(chǎn)——專業(yè)領(lǐng)先型特色企業(yè)：主動引入，合作操盤，控股
案例剖析：旭輝地產(chǎn)——資源優(yōu)勢型中小企業(yè)：積極入伙，優(yōu)先操盤，小股
2.2合作方選擇
案例剖析：萬科地產(chǎn)合作方選擇因素
案例剖析：中梁地產(chǎn)合作方選擇因素
2.3合作項目要求
案例剖析：萬科地產(chǎn)合作項目要求
案例剖析：中梁地產(chǎn)合作項目要求
2.4合作協(xié)議管理——分類談判要點
案例剖析：旭輝地產(chǎn)合作協(xié)議管理要點
2.5合作協(xié)議管理——重要事項原則
案例剖析：萬科地產(chǎn)合作項目重要事項原則
案例剖析：中梁地產(chǎn)合作項目重要事項原則
2.6合作協(xié)議管理——協(xié)議標準化
案例剖析：世茂房產(chǎn)合作項目協(xié)議標準化管理
3、項目合作運營管控
3.1目標管理：我方操盤的合作項目目標制定
3.2運營機制：通過會議機制、信息報送機制開展
3.3運營機制：明確信息報送類型、時間點、處罰
3.4業(yè)務(wù)管控制度：合作項目公司的各類制度管控
3.5業(yè)務(wù)管控點：明確各業(yè)務(wù)條線管控觸發(fā)點
3.6業(yè)務(wù)管控流程：根據(jù)合作模式，明確業(yè)務(wù)管控流程、管控事項及流轉(zhuǎn)
3.7業(yè)務(wù)管控指引：在拓展、運營、財務(wù)、監(jiān)審等重要職能領(lǐng)域，編制對合作項目的管理作業(yè)指引
3.8爭議管理-爭議點：項目合作過程中十大爭議點
案例剖析：合作項目人員薪酬與管控落地
五、標桿房企合作開發(fā)模式剖析
1、萬科合作開發(fā)模式解析
萬科典型“小股操盤”模式
萬科小股操盤的基本原則
萬科小股操盤的操作要點
萬科小股操盤模式的風(fēng)險
2、旭輝合作開發(fā)模式解析
旭輝合作開發(fā)的新特征
旭輝進行合作開發(fā)的理由
研討：合作開發(fā)項目面臨的主要問題

第二天上午：財稅籌劃篇：《合作項目開發(fā)財稅操作要點與案例分享》
一、項目合作開發(fā)基本組成和特點
1. 政府合作開發(fā)
2. 其他單位或企業(yè)合作開發(fā)
3. 個人合作開發(fā)
二、合作開發(fā)增值稅管理要點及案例
1. 合營/非合營企業(yè)稅務(wù)處理
2.開發(fā)中的土地與別人合作開發(fā)增值稅處理
3. 如何理解“一方提供土地使用權(quán)”的具體含義
4 開發(fā)企業(yè)吸收他人資金合作建房增值稅
三、合作開發(fā)土地增值稅管理要點及案例
1、免征土增稅的條件
2、約定分房的土增稅處理
四、、合作開發(fā)所得稅管理要點及案例
1、合伙型合作開發(fā)的所得稅處理
2、公司型合作開發(fā)的所得稅處理
五、企業(yè)拿地階段特殊稅務(wù)問題籌劃及案例
1、以路換地、以橋換地的稅務(wù)問題解析與籌劃
2、以BT項目拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃
3、合并方式拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃
4、三舊改造拿地的稅務(wù)問題與籌劃
六、“代建”合作開發(fā)的風(fēng)險
1、委托方如何納稅
2、受托方如何納稅
3、代建的籌劃思路 
七、合作開發(fā)雙方財務(wù)會計處理注意事項
1、合作開發(fā)項目的財務(wù)評價
2、合作開發(fā)的財務(wù)監(jiān)管重點
3、合作開發(fā)全程的會計核算
八、結(jié)語

第二天下午：法律風(fēng)險篇：《法律視角下的房地產(chǎn)合作開發(fā)、并購風(fēng)險管理及實操案例解析》
一、國有土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓的取得及法律風(fēng)險控制
1、國有土地使用權(quán)出讓及其法律風(fēng)險控制
1.1參與“招拍掛”時應(yīng)注意的法律風(fēng)險及防范
1.2簽訂及履行土地出讓合同時應(yīng)注意的法律風(fēng)險及防范
2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及其法律風(fēng)險控制
2.1國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的效力認定
2.2國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險及防范
二、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)的法律風(fēng)險防范
1、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)模式的選擇
2、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力認定及處理
2.1制作和簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)注意問題及合同主要條款
2.2合作開發(fā)房地產(chǎn)合同有效的認定條件
2.3合作開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)性合同的效力認定及法律后果
2.4合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效的認定
3、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)的主要法律風(fēng)險及防范
3.1合作開發(fā)過程中的主要法律風(fēng)險
3.2合作開發(fā)過程中的法律風(fēng)險防范
三、房地產(chǎn)項目并購及法律風(fēng)險防范
1、房地產(chǎn)項目并購的模式選擇
2、房地產(chǎn)項目公司股權(quán)并購的法律風(fēng)險控制
2.1制作和簽訂房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意問題和合同主要條款
2.2目標公司項目本身存在的法律風(fēng)險
2.3目標公司股權(quán)本身存在的法律風(fēng)險
2.4目標公司或有負債的法律風(fēng)險
2.5目標公司股權(quán)交割的法律風(fēng)險
2.6股權(quán)并購中應(yīng)審查的具體事項
2.7商業(yè)地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中的風(fēng)險防范對策

主講老師：
主講一：謝志華
某公司董事長、創(chuàng)始人，中國房地產(chǎn)管理咨詢業(yè)先行者，中國房地產(chǎn)戰(zhàn)略創(chuàng)新與管理升級布道者，國有房企市場化改革與發(fā)展總顧問師，中海/綠地/華潤/世茂/中梁/金科/中鐵建/中鐵/華僑城/康橋/華宇/等多家百強地產(chǎn)及下屬物業(yè)特聘顧問
清華大學(xué)、北京大學(xué)、上海交大、中山大學(xué)、武漢大學(xué)、重慶大學(xué)等房地產(chǎn)總裁班客座教授；
20年泛地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢經(jīng)驗，30年企業(yè)管理實戰(zhàn)經(jīng)驗，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢、戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計、跨區(qū)域/多項目/多業(yè)態(tài)組織管控模式設(shè)計、流程優(yōu)化、運營管理、薪酬改革、績效與激勵機制設(shè)計具有豐富的經(jīng)驗，對泛地產(chǎn)行業(yè)如金融、物業(yè)、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅、大健康等領(lǐng)域亦有深入的研究和豐富的實操經(jīng)驗，對國企改革的規(guī)律有獨到的見解。
主講課程：《房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與商業(yè)模式創(chuàng)新》、《房地產(chǎn)戰(zhàn)略研討工作坊》、《成長型房企快速突破之道》、《房企多元化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略選擇與管理創(chuàng)新》、《千億目標下的房企組織變革》、《成長型房企組織效能提升：效能、效率、效益》、《基于戰(zhàn)略與能力平衡的多項目管控模式》、《房地產(chǎn)合作項目全過程管控》、《房企高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)路徑與方法標桿實踐》、《房地產(chǎn)從計劃運營到戰(zhàn)略運營的飛躍》、《成長型房企計劃運營管理》、《房地產(chǎn)全流程沙盤推演》、《房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險內(nèi)控管理》、《規(guī)模型房企績效與激勵新思維與新方法》。
主講二：武老師
房地產(chǎn)財務(wù)管理實戰(zhàn)專家， 經(jīng)濟學(xué)碩士、近20年財務(wù)從業(yè)經(jīng)歷、原*20地產(chǎn)財務(wù)高管、CPA（注冊會計師）CTA（注冊稅務(wù)師）、CPV（注冊資產(chǎn)評估師）CMA（注冊管理會計師）
全國稅務(wù)領(lǐng)軍人才房地產(chǎn)財稅咨詢顧問兼任多家培訓(xùn)機構(gòu)財稅講師多家企業(yè)（包括且不限于上市公司）的財稅專家顧問。曾任上海稅務(wù)局7年，全面從事過征收、管理、稽查、評估等所有職能條線，期間進行多場政策宣講輔導(dǎo)，擅長房地產(chǎn)企業(yè)土增稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳、營改增、重大并購重組、反避稅等中高端財稅事項。
武老師近二十年財務(wù)經(jīng)歷中，先后以稅務(wù)負責(zé)人、財務(wù)高管等身份為互聯(lián)網(wǎng)大型集團、地產(chǎn)*20企業(yè)服務(wù)，具體負責(zé)金融企業(yè)營改增業(yè)財系統(tǒng)改造、集團化稅務(wù)統(tǒng)籌管理（包括但不限稅務(wù)風(fēng)控、稅務(wù)籌劃、并購重組、反避稅等特殊復(fù)雜事項）、房地產(chǎn)&建筑企業(yè)財稅日常管理及籌劃工作，專業(yè)基礎(chǔ)扎實，實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富。同時，擅長地產(chǎn)、財經(jīng)金融等領(lǐng)域各業(yè)態(tài)、各市場熱點問題及普及型知識傳播講解。
主講三：郭老師
現(xiàn)任上海萬科集團法律顧問、法律碩士、房地產(chǎn)法律事務(wù)部資深律師，高級講師
曾任職于綠地集團京津房地產(chǎn)事業(yè)部、新城控股（股票代碼：900950），擔(dān)任北京、上海等地多家房地產(chǎn)與建筑企業(yè)常年法律顧問，擅長從事房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓、收購、合作、房地產(chǎn)公司并購重組業(yè)務(wù)、公司法、合同法、經(jīng)濟貿(mào)易糾紛、商業(yè)地產(chǎn)項目租賃合同與租賃糾紛；
以向房地產(chǎn)企業(yè)提供全方位的法律服務(wù)為主，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、土地征用、土地出讓和轉(zhuǎn)讓、土地拆遷和補償、房地產(chǎn)項目合作、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓、項目工程建設(shè)、房地產(chǎn)預(yù)、銷售、房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)糾紛訴訟和仲裁等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)項目管控