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房企項目設計成本控制

課程背景
      無效成本的概念是針對有效成本而言，它們*的區(qū)別是有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補償，而無效成本則完全無法獲得補償。無效成本投入收益為零，對總成本的控制影響重大，因此，節(jié)省下的無效成本就是利潤。
控制無效成本是降低房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本最直接、最有效的方法。將無效成本概念從總成本概念中剝離出來，單獨提出有助于培養(yǎng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)各部門的成本意識，而以數(shù)據(jù)語言展現(xiàn)建造成本浪費情況也能夠提高各部門對成本浪費的警惕性。
       本次課程以產(chǎn)品設計“無效成本”為主軸，闡述設計無效成本產(chǎn)生的原因、分布的狀況、房產(chǎn)公司及設計院對此不同的態(tài)度、并提出了控制方法與優(yōu)化思路；
       通過案例解析我們因設計問題而增加的成本到底有多驚人。正確的認識設計與設計問題，設計無效成本控制與優(yōu)化原理，設計控制原則合理的標準、合理的成本、方式；常規(guī)管控、重點管控、設計優(yōu)化相結合；方法決策前置、過程控制、關健節(jié)點優(yōu)化。

課程收益
1、認清結構設計及其無效成本真面目
2、結構設計無效成本的重點管控辦法
3、控制結構無效成本的關鍵要點
4、前期地勘報告優(yōu)化控制要點
5、基礎選型方案控制要點
6、利用規(guī)范和軟件控制結構無效成本的要點
7、利用施工措施控制結構無效成本的要點
8、地下車庫結構無效成本的控制
9、結構設計統(tǒng)一技術措施的要點及重點

課程對象
1、中高層管理人員（董事長、總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師、部門經(jīng)理）
2、技術管理人員（設計總監(jiān)、設計經(jīng)理、總建筑師、工程總監(jiān)、結構工程師）
3、成本管理人員（成本總監(jiān)、造價部、合同部）
4、設計院的技術及管理人員（總經(jīng)理、總工程師、結構技術骨干）

課程大綱
一、成本的定義、分類及管控原則
1、成本分類
①結構性成本
②敏感性成本
③功能性成本
2、結構無效成本的定義
3、判斷結構無效成本的依據(jù)
①合理的計算結果
②國家標指及地方標準
③參照相似的項目或周圍類似的項目指標
4、成本的效率
5、結構成本的細分
①無效成本：直接無效成本、間接無效成本
②有效成本：超高成本、超低成本、合理成本
6、管控原則
①保障合理品質      ②重視成本效率

二、無效成本發(fā)生與分布
1、基坑
①地勘報告中地層參數(shù)的選取
②基坑支護類型的選取
2、基礎
①地勘報告參數(shù)選取
②地基承載力、水位、基礎建議類型
③不同類型的基礎選型
④同種類型基礎尺寸大小的選型
3、地下室
①樓蓋形式的選取
②結構計算參數(shù)的選擇
4、主體結構
①結構的布置、結構計算軟件參數(shù)、施工圖配筋原則
②特性：外圍因素多，要求的技術性強
③解決：逐步進行精細化操作、多做對比分析

三、認清結構設計及其無效成本的真面目
1、開發(fā)商如何看待結構設計
①被動投入
②關注度低
③成本巨大
④復雜多變
2、目前對結構設計中存在的3個疑問
3、結構設計是一個系統(tǒng)化、精細化的過程
4、結構成本到底有多大
5、結構設計中無效成本的重點管控辦法
①限額設計
②設計方案優(yōu)化
③提高專業(yè)能力
④加施工圖事前審查，做好圖紙會審工作，減少變更
⑤優(yōu)勢資源利用

四、目前控制結構成本的現(xiàn)狀及企業(yè)的憂慮及解決的方案
1、目前的現(xiàn)狀及企業(yè)的憂慮
①成本控制及結構優(yōu)化會不會帶來安全上的問題
②成本控制及結構優(yōu)化會不會擔誤工期
2、解決方案
①方案階段（地勘、基礎、層高、樓蓋、地下室優(yōu)化）
②初步設計及擴出階段（荷載、地庫外墻、地下坑抗浮）
③施工圖階段（復合配筋）

五、控制結構無效成本關鍵點
1、基礎結構無效成本的控制
①地勘報告存在的問題及應對方案
②對地勘存在問題的應對方案
③基礎存在的問題及應對方案
案例：XX項目地勘報告失誤造成基礎無效成本的增加
案例：XX項目兩個相鄰項目不同的地勘報告帶來不同的基礎成本
案例：XX項目不進行基礎選型帶來無效成本的增加
案例：XX項目不同樁型不同的基礎成本
2、必須關注三個數(shù)據(jù)
①抗浮水位
②最高水位
③巖、土層承載力
案例：XX項目設計院筏板設計失誤初探
案例：XX項目不同抗浮水位經(jīng)濟性分析
案例：XX項目不同的地基承載力的經(jīng)濟性分
案例：XX項目微風化巖上的基礎設計
3、基礎設計中存在的問題
4、基礎設計存在5大問題及6大應對方案
①不做基礎選型
②地勘資料不詳細，包括水位不準確，地基承載力過低，各層土資料不完善
③設計人員對基礎的設計規(guī)范及軟件理解存在偏差
④設計人員施工圖設計過于粗糙
⑤設計人員不考慮施工措施，開工才發(fā)現(xiàn)問題
5、什么因素影響了地勘報告
①地勘報告存在的問題
②地下水位不準確
③建議采用基礎不清晰
④土層厚度保守、不準確 ⑤土層承載力保守
6、如何量化判斷基礎選型是否經(jīng)濟？
①成本上：單位承載力成本
②設計上：基礎利用率、不同結構樓層重量估算值
③規(guī)范上：后注漿、樁身的配筋率、微風巖上基礎計算規(guī)范、樁與土的共同作用

六、地下車庫結構無效成本的控制
1、地庫建筑方案與結構設計部分的關聯(lián)
2、地庫樓蓋分析
案例：XX項目地下室樓蓋的經(jīng)濟性分析
XX項目地下室綜合成本的分析
3、地下室合建還分建更經(jīng)濟？
4、與建筑豎向分析相關的成本因素有哪些及應對
5、與建筑層高分析相關的成本因素有哪些及應對
6、與柱網(wǎng)相關的成本因素有哪些及應對
7、與人防相關的成本因素有哪些及應對
8、非機動車庫方案對比
9、疊拼多層電梯與樓梯分析對比
10、設備用房分析對比
11、地下室平面對比
12、優(yōu)化成本平面對比

七、上部結構無效成本的控制
1、結構選型的重要性
2、結構規(guī)則性
①平面不規(guī)則
②豎向平規(guī)則
③超限結構
3、如何進行結構選型
4、結構選型有沒有經(jīng)驗？
5、計算軟件控制結構無效成本上的應用
6、結構概念在控制結構無效成本上的應用
7、設計規(guī)范及規(guī)程在控制結構無效成本上的應用
案例：XX項目型鋼結構構件規(guī)范及計算結果的選用
案例：XX項目結構方案合理性選擇
案例：XX項目結構配筋原則的分析

八、控制結構無效成本的管理措施
一、設計資源的選擇和管理
二、過程控制及落實
三、圖紙質量控制
1、控制結構無效成本最關鍵的地方？
2、不同場地豎向標高對成本的影響分析對比：
①土方挖方量計算對比
②基坑及支護成本計算對比
③結構底板成本計算對比
④基礎成本計算對比
3、地下室柱網(wǎng)設計
4、地上塔樓與地庫的關系
5、塔樓與地庫豎向關系因素影響的成本
①土方成本差異
②基坑支護成本
③結構成本差異
④建筑材料（防水.保護層）等成本
⑤停車效率差異對比
6、人防設計
7、設備用房設計
8、非機動車庫設計
9、汽車坡道設計
10、地下室外輪廓線
11、地下室平面布局

九、控制無效結構成本的關鍵控制要點及案例分析
一、結構方案階段
1、結構各部分結構選型經(jīng)濟性分析
案例：XX項目結構選型對比
2、影響結構成本外部條件的優(yōu)化
①地質勘察及意見
②關于土體與錨固體極限摩阻力標準值
案例：XX項目影響結構成本外部條件分析
3、安評意見
4、超限報告優(yōu)化意見
5、關于影響成本的主要做法與設計單位討論分析
6、結構設計統(tǒng)一技術措施及配筋原則
①結構抗震等級、抗震構造措施、抗震性能目標的選取
②結構材料的選取
③各部分使用荷載的取值
④結構計算參數(shù)的取用和結構參數(shù)的控制
⑤梁板柱、基礎、樓梯、節(jié)點的截面選取、配筋原則及構造做法
案例：XX項目編制結構設計統(tǒng)一技術措施的要點
二、結構計算階段
1、結構方案布置調整意見
案例：XX項目結構方案調整的具體步驟
2、對結構重要位置的*計算對比優(yōu)化
案例：XX項目結構重要位置需要*分析
三、結構施工圖配筋階段
1、項目各部分配筋原則的確定
2、項目各部分結構梁、板、墻、柱配筋的復核優(yōu)化
3、地下室底板、外墻、承臺、地梁等配筋的復核優(yōu)化
案例：XX項目設計院施工圖容易出錯和忽視但引起結構成本過高的點

 十、現(xiàn)場交流30-45分鐘

房企項目設計成本控制